Vorrei acquistare un immobile da un socio già assegnatario di immobile da cooperativa edilizia, che ha edificato in edilizia convenzionata.
Vorrei sapere quali rischi si corrono, in particolare potrei rispondere per i debiti della cooperativa verso terzi, ad es. debiti che la cooperativa ha ancora verso il Comune per indennità di esproprio o verso un consorzio per gli oneri di urbanizzazione, infatti leggendo il rogito notarile ho visto che il socio assegnatario si impegna a corrispondere alla cooperativa eventuali oneri futuri richiesti dal Comune. Inoltre manca il certificato di agibilità.
Quali tutele posso avere per non rispondere né dei debiti del socio verso la cooperativa ne dei debiti di quest ultima verso terzi?
Risposta al quesito:
Se si tratta solamente di acquisto e non di subentro, l’acquirente risponde esclusivamente degli oneri che gravano oggettivamente sull’immobile (ipoteca, diritti reali, accollo di debiti per gli aventi causa etc…), che possono essere rilevati dall’attento esame del contratto pubblico di provenienza e dalla preventiva visura dei Registri Immobiliari, relativamente al venditore.
Se, viceversa, si tratta di subentro nella medesima posizione del socio alienante, si risponde per tutti i debiti dallo stesso assunti sia con l’atto pubblico, che con i deliberati assembleari.
In ordine ai debiti sociali verso il Comune, occorre verificarne la natura, in quanto se si tratta di canone concessorio per l’assegnazione dell’area, il relativo obbligo di pagamento può riversarsi, anche indirettamente (revoca dell’area e accessione dell’immobile) sull’acquirente.
In tal senso, occorre esaminare anche l’eventuale atto di convenzione con il Comune.
In ordione al certificato di agibilità occorre verificare se esistano impedimenti al suo rilascio (ad es. difformità costruttive) attraverso l’esame (complesso) di un tecnico abilitato.
Le tutele possibili, oltre alle verifiche appena illustrate e a quante altre necessarie, riguardano le “garanzie” che può rilasciare il venditore, accollandosi tutti gli eventuali oneri futuri e, comunque, con atto di fideiussione (bancaria o assicurativa o ipotecaria etc..).