Gentilissimo avvocato, anni fa ho stipulato un contratto preliminare di compravendita in carta semplice per l’acquisto di un alloggio di cooperativa. Ho effettuato nel corso degli anni i pagamenti tramite bonifici bancari e l’anno scorso ho terminato di pagare la somma pattuita nel contratto.
L’alloggio è stato ultimato e accatastato e da un anno lo abito. Più volte ho sollecitato il presidente della cooperativa ad assegnarmi l’alloggio con un atto notarile, ma la sua risposta è stata negativa.
Secondo il presidente della cooperativa non sarebbe possibile fare l’atto a causa di un’ipoteca che grava sull’immobile e, fine a quando gli altri soci non finiranno di pagare la loro quota, non sarà possibile intestarmi la casa. Vorrei sapere, innanzitutto, se un contratto del genere, recante anche il timbro con il nome della cooperativa, è valido dal punto di vista legale o è solo carta straccia?
Cosa posso fare per farmi intestare la casa senza l’ipoteca?
Risposta al quesito:
Il contratto preliminare di assegnazione di alloggio cooperativo è valido se redatto per iscritto, indipendentemente dall’essere bollato e registrato,
Occorre, però, rilevare che il predetto contratto può essere integrato da convenzioni successive derivanti da deliberati assembleari della Cooperativa.
Per quanto attiene all’ipoteca è probabile che essa sia stata iscritta a garanzia del mutuo indiviso, sicché potrà essere cancellato esclusivamente con il consenso della Banca, allorquando gli altri soci si accolleranno pro quota l’intero mutuo.
Il socio può tutelarsi innanzitutto seguendo l’attività della Cooperativa nei rapporti con gli soci, ciò al fine di valutare l’estrema soluzione di intraprendere il giudizio per l’esecuzione forzata del contratto preliminare; in tale ultimo caso, però, il socio dovrebbe citare anche la Banca per ottenere la declaratoria di illegittimità dell’iscrizione ipotecaria e la cancellazione del gravame.
Il giudizio, tuttavia, presenta notevoli difficoltà.
Altra ipotesi di tutela è quella di fare autenticare dal notaio le firme del preliminare e trascriverlo nei Registri immobiliari ai sensi dell’art. 2645 bis del codice civile; ciò al fine di farlo valere nel caso di Liquidazione Coatta Amministrativa della Cooperativa, a condizione che l’alloggio sia prima casa.