Quesito dell’01/03/2019

Ho acquistato casa (prima casa) nel 2007 da una cooperativa edilizia, nel 2010 la cooperativa dichiara fallimento ed entra in liquidazione coatta amministrativa, io avevo già pagato 125.000 € su 210.000 € pattuiti al momento della prenotazione.
Non è stato fatto alcun preliminare trascritto, solo la consegna delle chiavi prima della dichiarazione dell’insolvenza.
Dopo 10 anni di trattativa con commissari liquidatori, che hanno rifiutato ogni mia proposta di acquisto in trattativa privata, ho offerto di pagare la differenza del versato e il saldo più il 10% più le tasse comunali e spese condominiale, ma non hanno accettato cosi la casa andrà all’asta e mi viene richiesta anche l’indennità di occupazione.
1) Possono realmente chiedermi un indennizzo per avere abitato l’appartamento, che ho palesemente tentato di comprare, come viene calcolato l’indennizzo?
2) Se dovessi ricomprare casa all’asta aspettando dei ribassi, possono richiedermi un risarcimento per mancato guadagno giustificando che l’immobili era occupato da me?

Risposta al quesito:

La Legge Fallimentare, R.D. n.167/1942, all’art. 72 prevede che il Curatore possa sciogliersi dal contratto pendente, quale è il preliminare di vendita di un immobile.
La predetta disposizione è applicabile alla Procedura di Liquidazione Coatta Amministrativa, come previsto dall’art.101 della predetta L.F., sicché il Commissario Liquidatore della Cooperativa edilizia può sciogliersi dal contratto di preassegnazione.
Se, dunque, l’alloggio è stato consegnato al socio prenotatario ancor prima del provvedimento liquidatorio, il Commissario può comunicare la volontà di sciogliersi dal preliminare di assegnazione e richiedere il rilascio dell’immobile.
Dal momento della comunicazione l’occupazione dell’immobile da parte del socio è senza titolo, sicché la Liquidatela ha diritto a richiedere il relativo risarcimento del danno.
Nel caso di specie, però, occorre verificare se la comunicazione di scioglimento dal contratto è stata chiaramente e inequivocabilmente eseguita, visto che sono trascorsi diversi anni di trattative con il socio prenotatario.
Sarebbe, inoltre, opportuni verificare se il Commissario Liquidatore ha proceduto a fare stimare il valore dell’immobile (come previsto per legge), in quanto l’eventuale entità accertata in sede peritale potrebbe fare comprendere la fondatezza o meno della mancata conclusione della trattativa privata.
Ciò premesso, si può concludere quanto segue.
In ordine al primo quesito:
il risarcimento per l’occupazione senza titolo dell’alloggio da parte del socio prenotatario può essere richiesto da parte del Commissario Liquidatore a far data dalla comunicazione di scioglimento dal contratto; il risarcimento può essere richiesto nella misura effettiva del danno, la cui prova deve essere fornita dal Liquidatore medesimo.
Difficilmente può essere fornita la prova del danno per la mancata vendita, in quanto il Liquidatore dovrebbe provare di avere ottenuto l’autorizzazione dell’Autorità amministrativa, di avere eseguito tutti gli adempimenti preparatori, tra cui la stima degli immobili e altri previsti dalla legge.
In ordine al secondo quesito:
il valore risarcitorio potrebbe, comunque, essere commisurato al valore locativo dell’immobile calcolato ad equo canone.
Nel caso di specie, sulla richiesta risarcitoria va anche verificata l’eventuale prescrizione del diritto di credito, qualora non si siano verificati atti interruttivi.