Autore: Studio

Premesso che:
1. La cooperativa XX di Edilizia Residenziale Pubblica, realizzata secondo la Legge 22 ottobre 1971, n. 865 ”Programmi e coordinamento dell’edilizia residenziale pubblica – Norme sull’espropriazione per pubblica utilità – Modifiche ed integrazioni alle leggi 17 agosto 1942, n. 1150; 18 aprile 1962, n. 167; 29 settembre 1964, n. 847″; – Autorizzazione di spesa per gli interventi straordinari nel settore dell’edilizia residenziale, agevolata e convenzionata Legge 18 aprile 1962, n. 167, è a proprietà indivisa ed il socio assume unicamente la veste di conduttore per cui paga un canone d’uso, commisurato al costo di costruzione, per la manutenzione degli immobili sostenuti dalla cooperativa quale corrispettivo del godimento dell’alloggio (per cui l’assegnazione degli alloggi situati con ingressi indipendenti non esclude la partecipazione dei soci assegnatari a contribuire in solido a tutto ciò che concerne la manutenzione ordinaria e straordinaria, nonché l’installazione di ogni miglioria patrimoniale che riguardano l’intera costruzione).
2. Il C.d.A. viene eletto dall’assemblea dei soci al fine di provvedere alla gestione esecutiva del sodalizio in conformità alle norme statutarie e alle disposizioni inderogabili del Codice Civile e delle Leggi Speciali, innanzi menzionate.
3. Il fabbricato di proprietà di questa Cooperativa a tutt’oggi non è dotato da Certificato di Abitabilità e Agibilità, in quanto sono state realizzate opere (chiusura dei balconi, vetrate, ampliamento della superficie calpestabile dei balconi adiacenti i vani cucina degli alloggi posti al piano rialzato, ecc.) in difformità dal progetto depositato presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Brindisi.
4. Per sanare quanto realizzato in difformità l’art. 36 del T.U. dell’Edilizia prevede la cosiddetta doppia conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente, al momento della realizzazione dell’abuso e al momento della richiesta di sanatoria.
5. Visto il D.M. 236/89 che specifica, quanto segue: “negli edifici residenziali dove
l’accesso alla più alta unità immobiliare è posta il terzo livello, ivi compresi eventuali livelli interrato e/ porticato, l’ascensore va comunque installato non ammettendo nessuna deroga”.
La mia domanda è semplicemente questa: a chi spetta l’installazione degli ascensori del fabbricato di proprietà della Soc. Coop. XX, composta da 12 alloggi, di cui 6 ai piani rialzati con ingresso indipendente e 6 alloggi divisi in due scale con alloggi al pino 2° e 3°?
L’intero fabbricato è fornito di n. 12 box alloggiati ai piani seminterrati, comunicanti tra loro attraverso i vani scala, di cui sopra e comunque utilizzabili da ingresso posto sul retro del fabbricato.

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa è a proprietà indivisa, il costo degli edifici deve essere sopportato dalla struttura sociale, salvo l’addebito pro quota ai soci assegnatari in uso.
Occorre, quindi, verificare quale sia il progetto originario dell’edificio, se cioè sia munito di ascensori, perché, in tal caso, sarebbe necessario esaminare lo statuto e/o l’eventuale regolamento della Cooperativa.
In assenza di specifiche determinazioni, infatti, la quota degli ascensori potrebbe essere stata ricompresa nel costo complessivo dell’edificio che potrebbe essere ripartito in parti uguali per tutti i soci.
Una tale scelta, tuttavia, sarebbe illegittima, in quanto violerebbe la parità di trattamento tra i soci, imponendo loro oneri di anticipazione del costo di costruzione senza una uguale fornitura di servizi.

Divento socio di una cooperativa edilizia nel 2007. Nel 2013 stipulo preliminare di assegnazione di alloggio (senza termine).
Parliamo di alloggio su carta, nessuna pratica avviata. Attualmente la cooperativa non ha nemmeno comprato i suoli per edificare a causa di problemi con la cooperativa proprietaria dei suoli e che effettuerà sia l’adeguamento dei terreni sia la costruzione degli alloggi.
Le casse della coop sono vuote, ci sono sol 200.000,00 dati in garanzia alla coop proprietaria dei suoli.
A tutt’oggi ho speso quasi 40.000,00 € e la coop non ha fatto nulla e si parla di un rifinanziamento senza dare certezze.

Risposta al quesito:
Ritenuta l’entità della somma versata, si ritiene che il socio debba urgentemente verificare, mediante adeguata assistenza, i bilanci sociali e i deliberati assembleari.
Successivamente dovrà richiedere agli amministratori la convocazione di un’assemblea per deliberare sul programma costruttivo e sui tempi e modi di realizzo.
In mancanza di riscontro dovrà agire in sede amministrativa e/o  giudiziaria a tutela dei propri diritti.

Sono socio di una cooperativa a proprietà divisa, che gode del contributo a fondo perduto della legge 492/75 esclusivamente per appartenenti alle forze armate.
Sono attualmente assegnatario di un alloggio dal 2009 e volevo sapere se era possibile cedere la mia quota ad un terzo avente i requisiti per appartenere alla cooperativa.
In caso affermativo, volevo inoltre capire quali implicazioni comporterebbe tale cessione, ossia:
– se è necessario un atto presso un notaio o basta un accordo diretto tra le parti con cambio denominazione socio presso il registro soci della cooperativa
– se l’importo per tale cessione sia arbitrario tra le parti o soggetto a restrizioni
– se ci sono imposte, dirette o indirette, da applicarsi nel cambio socio
– se bisogna preventivamente interpellare la banca per il cambio socio o se tale operazione risulti trasparente per la banca, in quanto il pagamento delle rate del mutuo continuerebbero a essere pagate dalla cooperativa.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare la disciplina della cessione della quota come espressamente prevista nello Statuto sociale.
In ogni caso, si deve presumere che la Cooperativa deve accettare la cessione, accogliendo la domanda di recesso e la domanda di ammissione dell’aspirante socio.
Il socio che recede ha diritto al rimborso delle somme verste a titolo di anticipazione sul costo di costruzione, mentre la Cooperativa può trattenere le altre somme versate a copertura dei costi d’esercizio e dell’eventuale tassa di ammissione non rimborsabile (se prevista dallo statuto).
Il socio che recede ha diritto di ottenere dal subentrante le eventuali spese di migliorie (autorizzate dalla Cooperativa) al valore di costo.
Se la Cooperativa acconsente, i versamenti eseguiti dal socio receduto possono essere girocontati al socio subentrante, sicché cedente e cessionario possono regolare per scrittura privata i loro debiti e crediti.
Non esiste alcuna imposizione fiscale riguardante la cessione della quota , né alcun obbligo di comunicazione all’Istituto di credito.

Il sottoscritto XX, residente nella provincia di Napoli, socio della Coop. YY dal 2005 per avere in assegnazione alloggio in proprietà, dal 2010 ha visto iniziare la costruzione dei fabbricati e dunque dell’alloggio prenotato.
A stati di avanzamento ha versato quanto stabilito nel suo contratto di prenotazione e prima ancora ha richiesto presso la banca, assieme ad altri soci, solo 24 su 31, il mutuo aedifica ed assieme a tale richiesta si sono accorti successivamente di aver firmato anche una relativa fideiussione. Comunque nel corso della costruzione alcuni soci si sono resi inadempienti e morosi.
Comunque la costruzione è stata ultimata anche se non completate del tutto alcune opere esterne. Il costo degli alloggi è aumentato perchè l’impresa costruttrice ha fermato i lavori perchè non veniva pagata, di conseguenza si sono allungati i tempi e gli interessi bancari sul concesso mutuo; ma sono usciti fuori anche altri costi per opere in variante, di cui l’Assemblea dei soci non ha mai saputo, discusso e tanto meno approvato.
Nemmeno una intrapresa transazione per ridurre i costi delle varianti è andata a buon fine. Comunque proprio per i costi delle varianti il Presidente della Coop. ha preteso e condizionato il rogito di assegnazione al rilascio di cambiali per garantirsi il costo delle medesime che non sono state nemmeno fatturate.
E’ stato eseguito il rogito, sono state rilasciate le cambiali secondo un costo presunto ed inferiore rispetto a quanto richiesto dall’impresa, e nell’atto del notaio abbiamo poi scoperto la clausola che i soci rassegnano le loro dimissioni dalla liquidazione della società che coinciderà con la data dell’ultima assegnazione.
Ordunque poichè solo 19 soci su 31 hanno saldato il tutto ed accollatosi la loro quota di mutuo, capita ora che gli altri 12 non provvedono a regolarizzare il loro dovuto economico, non si sono accollati quella parte di mutuo restante dopo il frazionamento, che è rimasto in capo alla Cooperativa e non si preoccupano di stipulare il rogito. Pertanto chi ha eseguito il rogito si trova comunque ancora facente parte della Cooperativa, verso la quale il’impresa ha ottenuto un Decreto ingiuntivo munito di provvisoria esecutorietà, e legato pare proprio ai debiti della Cooperativa ed alle sue sorti.
Tutti i soci che hanno avuto l’assegnazione del loro alloggio sono preoccupati e vorrebbero sapere come possono uscirsene, senza avere altri danni.
Questo è quanto, un pò in sintesi, la situazione capitata. A tal proposito pongo, quindi, una serie di domande, per ottenere informazioni utili, al fine proprio, di poter essere a questo punto tutelato.
1) Parlando di cooperative edilizie di abitazione a proprietà divisa, in base agli art. 10 (operazioni esenti dall’imposta) e art. 15 (esclusioni dal computo della base imponibile IVA) del DPR 26 ottobre 1972 n. 633, chiedo conferma, della non applicazione e quindi dell’esclusione dal computo della base imponibile IVA delle seguenti voci:
Ripartizione interessi bancari sul concesso mutuo aedifica;
Frazionamento del concesso mutuo aedifica;
Polizza assicurativa sui Fabbricati edificati.
2) In riferimento, alle nuove disposizioni specifiche, ai fini IVA, per le cooperative edilizie di abitazione, sia a proprietà divisa che a proprietà indivisa, per la legge n. 102/09, in sede di conversione del D.L. n. 78/09, che introduce l’art. 4-ter che segnatamente ai co. 4-5 e 6, decorrenza 5 agosto 2009, chiedo, spiegazioni in merito, a tale abrogazione che ha comportato l’assoggettamento ad IVA degli acconti versati dai soci alle cooperative edilizie di abitazione che assegnano gli alloggi in proprietà.
3) In presenza di soci morosi, non fideiussori e che non hanno nessuna intenzione, né di andare a rogito, né di voler mettersi soprattutto in regola e né di dimettersi, per queste situazioni irregolari, come i soci diligenti, cioè regolari nei pagamenti e che già hanno stipulato il loro rogito di assegnazione dell’alloggio, possono invece tutelarsi in ambito di una cooperativa edilizia di abitazione a proprietà divisa?
Possono dimettersi? Possono chiedere l’estinzione della cooperativa?
Inoltre, per causa sempre di soci morosi, come possono tutelarsi i soci diligenti in caso di debiti della cooperativa (costituita ovviamente dagli stessi soci tutti, diligenti e morosi), nei confronti della banca e della stessa impresa costruttrice degli alloggi abitativi?
4) Sono state pretese dal Presidente della Coop. e rilasciategli alla stipula del rogito di assegnazione alloggio in proprietà n. 4 cambiali, non precedute da nessun titolo, che provi e giustifichi la loro esistenza,emesse in pagamento di presunte opere in varianti, che, però, non sono state né discusse in assemblea dei soci e né quindi potute essere o meno approvate. Poiché le opere in variante, ancora da approvare e contabilizzare da parte dell’Assemblea dei soci, non sono comprovate né da fatture emesse dall’Impresa costruttrice e né da altro documento richiesto dalla legge, e, in ultimo, né quindi iscritte nemmeno in bilancio le relative rilasciate cambiali quindi, risultano essere legali od illegali? La detenzione delle predette cambiali da parte del Presidente è legale od illegale?
5) Non approvare il bilancio in sede di assemblea dei soci, in una cooperativa edilizia di abitazione a proprietà divisa, cosa comporta, ai fini di rischio per la cooperativa?
Quali rischi eventuali, possono andare in contro i soci diligenti?
6) In caso di decreto ingiuntivo da parte dell’ impresa costruttrice, creditore, nei confronti di una cooperativa edilizia di abitazione a proprietà divisa, come la stessa può tutelarsi?
E in caso di soci morosi e di soci diligenti, come questi ultimi possono tutelarsi sia nei confronti dell’ impresa costruttrice creditore e sia nei confronti dei soci morosi, a causa dei quali, poi, è sorto il debito della cooperativa?

Risposta al quesito:
1) Ai sensi dell’art. 10, commi 1 e 2, del DPR iva, sono esenti dall’imposta sia gli interessi sul finanziamento ottenuto dalla banca sia l’importo dovuto per il contratto di assicurazione.
Per quanto riguarda, invece, le spese di accollo e di frazionamento, la giurisprudenza sembra essersi assestata nel ritenerle funzionalmente accessorie alla compravendita dell’immobile, con la conseguenza che le stesse sono considerate imponibili ai fini iva e scontano la medesima aliquota dell’operazione principale( assegnazione alloggio).
2) Relativamente all’assoggettamento ad IVA delle anticipazioni sul costodell’immobile versate dai soci delle cooperative a proprietà divisa successivamente alla data di entrata in vigore della L. 102/2009 (05.08.2009), tali versamenti costituiscono operazioni imponibili per l’intero importo e si considerano perfezionate al momento del pagamento con conseguente emissione della relativa fattura (gli acconti eventualmente già versati, invece, sconteranno l’iva alla data del rogito).
L’aliquota del 4% sarà applicabile agli acconti se il socio, nella richiesta di assegnazione, dichiari che al momento del rogito sarà in possesso dei requisiti per fruire dell’agevolazione “prima casa” (circostanza implicita nelle Cooperative a finanziamento pubblico ovvero agevolate da zone PEEP).
In sede di rogito la Cooperativa emetterà la fattura con iva decurtando dall’imponibile l’importo corrispondente agli acconti.
3) Se i soci adempienti hanno stipulato il rogito, si sono messi al sicuro relativamente alle azioni dei terzi sugli immobili.
Occorre, tuttavia, esaminare l’atto di assegnazione per verificare eventuali dichiarazione di accollo da parte del socio assegnatario.
I soci adempienti, viceversa, restano esposti per le spese generali ovvero altre spese che dovessero essere deliberate in sede assembleare.
Per ovviare all’inconveniente, previo attento esame dei deliberati e dell’atto di assegnazione, i predetti soci possono chiedere di recedere ovvero rivolgere istanza in sede amministrativa per la messa in liquidazione coatta della Società.
4) I titoli cambiari hanno efficacia cartolare e, pertanto, possono circolare anche in assenza di un rapporto sottostante.
Se, tuttavia, un tale rapporto non esiste ovvero è illecito, in tal caso il debitore virtuale può proporre opposizione, qualora il creditore dovesse dare corso all’esecuzione.
5) La mancata approvazione del bilancio sociale può dare corso a diverse ipotesi:
Il commissariamento della Cooperativa da parte dell’Ufficio Ministeriale di Vigilanza, la messa in Liquidazione Coatta Amministrativa, la nomina di un Commissario Giudiziale.
I soci che hanno interesse possono agire in ragione della loro specifica convenienza, che può essere individuata a seguito dell’attento esame della situazione generale della Cooperativa.
6) L’opposizione a decreto ingiuntivo può basarsi su circostanze di fatto ( ad es. inesistenza del credito o credito da compensare, etc…) ovvero di diritto (improcedibilità della richiesta monitoria, inesigibilità del credito, etc…).
Nel caso di impresa di costruzione occorre verificare se sussiste un credito della Cooperativa per eventuali vizi o difetti costruttivi.
I soci adempienti che abbiano stipulato il rogito di assegnazione non dovrebbero avere nulla da temere, in quanto l’impresa creditrice aggredirà solamente gli immobili di proprietà della Cooperativa (va, tuttavia, valutato quanto già detto precedentmente).

Nel 2014 ho sottoscritto con una Cooperativa di costruzioni un preliminare per l’acquisto di una villetta da costruire con pagamento in stato avanzamenti lavori.
La vigente normativa prevede che la Cooperativa ad ogni versamento effettuato dai soci rilasci una fidejussione. Il Presidente della cooperativa di costruzioni ha rilasciato una prima fidejussione con una società non iscritta nelle liste della Banca d’Italia per il rilascio di garanzie.
Al Presidente è stato fatto notare per iscritto che questa Società non poteva emettere fidejussione. Nel secondo SAL ha utilizzato la stessa società a rilasciare una nuova fidejussione. Al successivo SAL parziale è stata rilasciata una nuova fidejussione da altra società anch’essa non autorizzata al rilascio delle fidejussioni.
Ho portato nuovamente a conoscenza il Presidente della cooperativa di questa nuova situazione e lo stesso mi ha assicurato che la società può emettere fidejussioni. A questo punto o inviato delle e-mail chiedendo allo stesso di inviarmi l’iscrizione alla banca data della Banca d’Italia della società che ha emesso la fidejussione senza fino ad ora aver ricevuto un ricontro ed io non ho effettuato il saldo del terzo SAL.
Nel corso dell’esecuzioni dei lavori ci sono stati molteplici difformità di costruzione tra i progetti iniziali e l’esecuzione delle opere effettuate che puntualmente sono state portate a conoscenza sia del Presidente della Cooperativa che di tutti i responsabili (Architetto, Direttore dei Lavori, Impresa Costruttrice) chiedendo che i lavori fossero effettuati come da progetto iniziale.
Allo stato attuale non risulta rispettato il progetto iniziale con evidenti difformità. Successivamente sono venuto in possesso delle planimetrie di tutte e quattro gli alloggi e mi sono accorto che il prezzo a mq degli alloggi sono diversi per tutti e quattro i soci nonostante gli alloggi hanno le stesse caratteristiche costruttive.
Premetto che la cooperativa è a mutualità prevalente e che gli alloggi sono stati costruiti in un’area PEEP con convenzione con il Comune.
Per quanto sopra, Le pongo i seguenti questi:
1) Quali sono le responsabilità del Presidente della cooperativa che si è avvalso ripetutamente di diverse società che non possono emettere fidejussioni, nonostante fosse stato portato a conoscenza di tale circostanza? Le responsabilità sono solo di tipo amministrativo oppure in considerazione del comportamento sicuramente non conforme alla norma ci possono essere responsabilità penali?
2) E’ possibile che tra soci della cooperativa ci sia disparità di trattamento nella determinazione del prezzo di vendita a mq degli alloggi che hanno le stesse caratteristiche tecniche costruttive compreso i materiali?
3) E’ possibile favorire un socio inserendo nel suo preliminare delle migliorie (maggiori KW per fotovoltaico rispetto alla norma di riferimento) a costo zero per un solo socio e inserito nel preliminare sottoscritto successivamente al nostro?
4) Cosa posso fare se nell’esecuzione dei lavori sono state realizzate difformità costruttivi rispetto alle planimetrie sottoscritte davanti al notaio e la cooperativa e l’impresa non vogliono sanarle perchè allo stato attuale dei lavori dicono che non possono più essere realizzate?
5) Se il Presidente non vuole aprire un contenzioso per difformità nell’esecuzione delle opere nei confronti dei responsabili, cosa posso fare io nei loro confronti?
6) Posso agire anche nei confronti del Presidente per non aver fatto eseguire i lavori come da progetto? Il Presidente risponde anche con il proprio patrimonio anche se la cooperativa è una società A.R.L. Tutto questo deve essere fatto prima del rogito oppure la richiesta di risarcimento danni può essere esercitata anche dopo?

Risposta al quesito:
Il quesito è molto articolato e richiede un adeguato approfondimento, sicché l’odierna risposta non può che essere a carattere generale.
Il presidente, ma anche i consiglieri di amministrazione rispondono personalmente:
a) Dei danni causati alla Cooperativa e in tal caso va azionata l’azione di responsabilità sociale a seguito di delibera assembleare, ma anche di delibera di almeno un quinto dei soci;
b) Dei danni causati al socio, il quale può agire con azione individuale di responsabilità. In tal caso, però, i danni devono essere causati direttamente alla sfera patrimoniale personale del socio.
Nel caso di specie occorre, quindi, individuare il tipo di azione, in quanto sembra che sussistano sia i danni sociali che quelli individuali.
Nel caso di specie si potrebbe configurare anche una sorta di responsabilità penale, in quanto gli amministratori hanno erogato somme a pagamento delle fideiussioni “inutili” così assicurando un ingiusto profitto alla Società assicuratrice e raggirando i soci sulle garanzie.
Nelle società Cooperative, soprattutto in quelle a mutualità prevalente vige il principio inderogabile della parità di trattamento dei soci, la cui violazione può essere denunciata sia in sede amministrativa (ispezione straordinaria, commissariamento, etc..) sia in sede di giurisdizione ordinaria civile.
La presenza di vizi costruttivi nell’alloggio prenotato consente l’azione per l’eliminazione dei vizi medesimi  e per il  risarcimento o di riduzione del prezzo; tale azione può essere esercitata dal socio prenotatario sia prima che dopo la stipula del rogito (in quest’ultimo caso però a condizione che nell’atto vengano espresse le riserve). L’azione può essere esercitata anche nei confronti dell’impresa esecutrice dei lavori.
E però necessario che vi sia un invito formale alla stipula , rivolto alla Cooperativa, con successiva azione ex art. 2932 c.c. (esecuzione specifica degli obblighi di fare) e contestuale trascrizione della domanda nei Registri Immobiliari.

Un’impresa edile o un libero professionista che risulta essere titolare di una società e che inoltre è anche socio di una cooperativa indivisa può regolarmente avere rapporti di lavoro con la Cooperativa con relativa fattura, e, concludendo, se non vi è conflitto d’interessi può anche partecipare alle adunanze con voto?

Risposta al quesito:
Nella Cooperativa a proprietà indivisa il rapporto mutualistico è intrattenuto esclusivamente con soggetti persone fisiche, destinatarie del diritto di uso degli alloggi sociali.
In tal caso, gli stessi assegnatari  possono intrattenere rapporti di lavoro nel rispetto delle regole Statutarie e dei regolamenti interni.
Se lo Statuto sociale lo prevede, anche una impresa può detenere una quota della Cooperativa, a condizione che venga rispettata la finalità sociale e quella mutualistica.