Autore: Studio

Vorrei sapere se è normale che una cooperativa edile a proprietà indivisa, faccia pagare gli interessi di preammortamento del mutuo 13 mesi prima dell’effettiva erogazione.
Il mutuo è stato erogato a luglio 2008, con atto notarile, nello stesso atto, stesso giorno è stato frazionato il mutuo per gli 11 assegnatari, pagamento prima rata 27 agosto 2008, gli interessi di preammortamento li abbiamo pagati da giugno 2007.

Risposta al quesito:
Gli interessi di preammortamento compensano l’Istituto mutuante per avere impegnato la somma mutuata, indipendentemente dalla relativa erogazione.
Si deve, dunque, presumere che, nel caso di specie, la Banca abbia concesso il mutuo alla Cooperativa nel 2007 e, successivamente nel 2008, in base agli stati d’avanzamento maturati (secondo la scadenza contrattuale) abbia effettivamente erogato le somme.
In tal caso, la situazione prospettata appare legittima.

Sono socio di una Coop. edilizia a proprietà indivisa di 26 soci, che si appresta al passaggio a coop. divisa come da delibera effettuata in precedenza.
Siamo vicini al frazionamento del mutuo e al rogito, ma inizialmente rogiteranno solo 8 soci, volevo sapere quali incombenze e responsabilità hanno gli stessi verso i rimanenti 18 nel caso in cui decidessero di proseguire con il programma edilizio per la costruzione di nuovi alloggi.
Se dovessero subentrare problemi finanziari, gli 8 soci sono tenuti a risanare eventuali buchi finanziari o ne sono fuori?

Risposta al quesito:
Stipulato il rogito, i soci assegnatari hanno l’obbligo di contribuire alle spese generali sino all’estinzione della Cooperativa, che avviene dopo la messa in liquidazione a seguito del raggiungimento dello scopo sociale.
Se, poi, nuovi soci intendono dare corso ad un nuovo programma costruttivo, i soci assegnatari di quello precedente hanno sostanzialmente raggiunto lo scopo e, pertanto, agli stessi può essere richiesto esclusivamente un contributo per le future spese di liquidazione e non può essere loro impedito di esercitare il legittimo diritto di recesso.

Sono socio presso una cooperativa a proprietà indivisa, ed ho un alloggio in godimento. L’anno scorso in occasione della seconda convocazione per l’approvazione di bilancio e rinnovo del Cda, mi sono presentato per approvare ciò è rinnovare gli argomenti sopra citati, a questo incontro ci viene reso pubblico che l’assemblea non era da considerarsi come seconda istanza, poiché gli argomenti sopra citati erano stati approvati in prima istanza.
Chiedo nella stessa giornata ed ottengo il verbale di convalida della prima istanza, noto che l’incontro è avvenuto in un luogo diverso dalla comunicazione speditami dalla mia cooperativa, ovvero si tenuta dinanzi all’indirizzo e al numero civico citato nel documento da me ricevuto quindi fuori da i locali citati nella raccomandata.
Ho denunciato i fatti alla questura e inoltrato una richiesta d’arbitrato per annullare l’incontro avvenuto in prima istanza.
La mia domanda è questa: bastano questi fatti narrati per annullare la sentenza?

Risposta al quesito:
Se l’adunanza si è tenuta in luogo diverso da quello indicato nell’avviso di convocazione, il relativo verbale è invalido, a meno che gli amministratori non possano provare di avere dirottato i soci presso il nuovo locale per esigenze obbiettive sopravvenute.
Se vi è stato un arbitrato su istanza del socio ed è stato emesso un lodo (alias sentenza), i dati forniti non sono sufficienti per dare un giudizio sulla possibile impugnativa.
Occorre, infatti, leggere il lodo e, dopo averne attentamente esaminato il contenuto, valutare se sussistono gli elementi di legittimità per proporre l’impugnativa.

Sono socio di una società cooperativa di abitazione a mutualità prevalente e senza scopo di lucro nata nel 1966 per realizzare una lottizzazione avente lo scopo di costruire un grande complesso edilizio composto da circa un migliaio di ville residenziali, sorta con l’intento di fare acquisire a ciascuno dei circa 850 soci uno o due lotti di terreno che tramite più convenzioni con l’amministrazione comunale di residenza ha provveduto alla realizzazione di tutte le opere di urbanizzazione primaria e secondaria,ed essendo prossima alla consegna totale delle stesse opere,attualmente non ancora completate, si trova nella necessità di reperire i fondi necessari per il completamento delle opere stesse e di provvedere nel contempo alla manutenzione ordinaria e straordinaria delle strade e degli impianti comuni (acquedotto, fognature, illuminazioni stradali e viabilità che il comune si rifiuta di prendere in consegna) confortato anche dall’esito del ricorso al consiglio di stato che con apposita sentenza le ha dato ragione.
Poiché attualmente la cooperativa non ha più la disponibilità di ulteriori lotti da cedere ad altri soci occorre necessariamente che i soci residenti si facciano carico delle spese sopra descritte da sostenere e quindi trasferire ai soci le relative spese.
Gli attuali amministratori stanno provvedendo a recuperare le spese formalizzando per il riparto dei costi di produzione e distribuzione dell’acqua potabile ,applicando a ciascun utente costi differenziati non solo in funzione dei consumi annuali rilevabili dalle letture dei contatori posti sul confine di ciascuna residenza come avviene per legge per le numerose comunioni dislocate nelle zone rivierasche che come la nostra producono e distribuiscono l’acqua autonomamente ad un unico prezzo unitario uguale per tutti gli utenti Il nuovo consiglio di amministrazione in considerazione che nel 2014 ha chiuso in perdita di 62.000 euro il capitolo spese per approvvigionamento e distribuzione di acqua potabile rielaborando nuove tabelle e tariffe unitarie a parere di una grande maggioranza di soci utenti, senza un senso logico e non conformi allo spirito mutualistico che in passato e sin dalla sua nascita ha guidato la cooperativa.
Sin dalla sua nascita furono stabilite dagli amministratori della cooperativa tre fasce di quote sociali equamente distribuite fra tutti i soci in funzione della superficie degli stessi lotti, applicando anche alcuni coefficienti correttivi di lieve entità.
Durante il corso degli anni, sono state variate in aumento le quote sociali, non in forma proporzionale, ma di un importo fisso uguale per ciascun socio. Una prima maggiorazione di 12 euro mensili fu stabilita, approvata ed effettuata sin dal 2010 (circostanza opinabile perché a nostro parere l’aumento sarebbe dovuto essere calcolato proporzionalmente alle quote in vigore).
Un ulteriore capitolo di spesa che si è voluto correggere è quello riguardante l’approvvigionamento idrico di acqua potabile che la cooperativa sin dai primi insediamenti dei soci ha gestito in proprio producendo direttamente tramite trivellazione di un certo numero di pozzi artesiani la cui acqua grezza viene pompata in appositi grossi serbatoi di accumulo costruiti nelle zone più alte della lottizzazione, da dove dopo essere stata opportunamente potabilizzata,viene convogliata, sempre mediante pompaggio, nelle reti di distribuzione fino all’ingresso delle varie utenze i cui tubi terminali sono dotati di misuratori dei quantitativi di mc .consumati,che trimestralmente vengono letti e fatturati ai soci utenti e consentono di valutare i consumi annuali di ciascun utente. Una ulteriore quantità di acqua già potabilizzata, viene fornita e acquistata dal comune di Capoterra che ce la fattura al costo a mc di € 0,48.
Fino alla fine dell’anno 2014 un apposito regolamento stabiliva oltre al periodo trimestrale delle letture di ciascun misuratore i costi imputabili ai consumi trimestrali per tre fasce di consumi che non consentiva di effettuare conguagli compensativi fra le diverse fasce trimestrali ed i consumi annuali.
Di seguito vengono indicate le fasce trimestrali ed i relativi costi dei consumi al mc:
la prima fascia per i consumi trimestrali fino a 100 mc aveva un costo unitario di € 0,47 al mc; la seconda fascia per i consumi trimestrali da mc 101 a mc 200 aveva un costo unitario al mc di € 0,63; la terza fascia per i consumi trimestrali superiori a mc 201 aveva un costo unitario di € 1,05 al mc.
Per l’anno 2015 il nuovo consiglio di amministrazione regolarmente eletto nel mese di maggio 2014 è composto da un presidente, da due amministratori delegati e dodici consiglieri eletti dall’assemblea ordinaria dei soci che durano in carica per tre anni.
Tutte le proposte per il governo della stessa vengono discusse, deliberate e approvate a maggioranza durante i consigli di amministrazione diventando operative dopo aver ottenuto il parere favorevole dei tre sindaci in carica ed eventualmente confermate favorevolmente dal voto di approvazione del bilancio annuale.
Per l’anno 2015 e stata deliberata una rimodulazione delle tariffe di approvvigionamento dell’acqua alle singole utenze e le diverse fasce di consumo stabilendo un aumento per ciascuna utenza di € 60 annuali per coprire i costi fissi di manutenzione ordinaria e straordinaria delle condutture e per il recupero graduale delle perdite di esercizio ammontanti a € 62.000.
A fronte di tale aumento si è deliberato di cancellare il costo di 22 euro annuale per il nolo del contatore con un aumento effettivo di 38 euro per ogni utente.
Le variazioni delle fasce annuali di consumi in mc e dei costi relativi risultano le seguenti: Consumi fino a 300 mc € 0,4268 al mc Consumi da 301 a 380 mc € 0,567 al mc Consumi da 381 a 460 mc € 1,155 al mc Consumi da 461 a 500 mc € 1,936 al mc Consumi da 501 a 700 mc € 3,025 al mc Consumi oltre 700 mc € 3,0731 al mc.
Dall’esame delle due esposizioni tariffarie e quantitative appare evidente una variazione sproporzionata che colpisce particolarmente gli utenti con consumi annuali oltre i mc 460 raggiungendo un aumento che varia come di seguito: per un consumo di 400 mc annuali da € 210,00 a € 256,50 pari al 22,14 % per un consumo di 500 mc annuali da € 273,00 a € 403,24 pari al 47,70 % per un consumo di 600 mc annuali da € 336,00 a € 705,74 pari al 110,04 % per un consumo di 700 mc annuali da € 399,00 a € 1.008,24 pari al 152,69 % per un consumo di 720 mc annuali da € 411,60 a € 1.069,70 pari al 159,89 % per un consumo di 800 mc annuali da € 495,60 a € 1.315,55 pari al 165,45%.
La mia perplessità nasce dal presupposto che essendo la società cooperativa a mutualità prevalente e senza fine di lucro non sia onestamente praticabile un trattamento esageratamente diversificato fra i soci, obbligando gli stessi a privarsi di un bene primario quale è quello di rinunciare al bene stesso.
Ritengo pertanto che fino a quando la fornitura e approvvigionamento dell’acqua essendo gestita dalla cooperativa, perchè da questa direttamente prodotta ed in parte anche acquistata dal comune di Capoterra ad un prezzo unitario di € 0,48 al mc per tutta la quantità acquisita non possa essere sostanzialmente e diversamente maggiorata in funzione della maggiore quantità consumata. Se ciò eventualmente si verificasse rappresenterebbe sicuramente un lucro.
In definitiva ritengo proponibile una soluzione di compromesso che consideri basilari le tariffe e le fasce vigenti e si provveda ad aumentare proporzionalmente i costi unitari applicati per ciascuna fascia di consumo fino a recuperare le perdite di esercizio prevedibili e all’occorrenza aumentare proporzionalmente anche le quote sociali per compensare i costi fissi di manutenzione ordinaria e straordinaria delle condotte idrauliche dell’acqua utilizzata per i servizi delle proprietà comuni quali uffici, campi di giuochi per i bambini, irrigazioni di prati e giardini e parchi al servizio della comunità e quant’altro non strettamente legato alla quantità di mc consumati da ciascun utente.
Resto in attesa di conoscere la Sua cortese e confortevole opinione legale che obblighi i sig.ri amministratori che hanno deliberato in merito a rivedere e correggere le fasce e le tariffe vigenti applicate ai consumi di acqua durante l’anno 2015.

Risposta al quesito:
Il principio che deve ispirare l’attività sociale delle Cooperative a mutualità prevalente  è certamente quello della parità di trattamento dei soci, la cui inosservanza comprometterebbe la stessa natura mutualistica di tali Società.
Orbene, nel caso di specie sembra che il costo dell’acqua potabile prodotta dalla Cooperativa sia commisurato alla quantità consumata, senza alcun riferimento al numero dei componenti il nucleo familiare dei soci utenti.
Da quanto precede, se ne inferisce che gli amministratori non osservano il predetto principio di parità di trattamento dei soci, così contravvenendo al principio di parità di trattamento, a cui sono vincolate le Cooperative a mutualità prevalente.
Occorre, pertanto, verificare se il criterio di determinazione del prezzo sia stato approvato da una assemblea dei soci e, in caso affermativo, procedere con l’impugnativa per la declaratoria di nullità, in quanto assunto contra legem.
Se, viceversa, non esiste alcun verbale di approvazione, occorre impugnare il bilancio predisposto dagli amministratori, chiedendone la rettifica ai sensi di legge.
In ogni caso, occorre preventivamente mettere in mora gli amministratori esponendo loro le argomentazioni ragionate per indurli a modificare i criteri di cui trattasi.

Io entro come socia della Coop. XX, composta da un totale di 80 soci, il 6-12-2006 dietro versamento della somma di € 37.111 ed assegnazione dell’alloggio 4.3 con relativo box del costo complessivo di € 131.925 che decido di pagare mediante richiesta di mutuo di
€ 96.277.
Il 10 /03/2008 veniva stipulato Mutuo Fondiario a sal 30 nnale tra la Coop e la Banca XX di Crotone dell’ importo di € 4.600.000 con cui sono stati costruiti la totalità degli edifici della cooperativa.
Dal 17/02/2009 incomincio a pagare interessi di preammortamento per un totale, al 18/06/2013 quattro anni dopo, di € 16.764, nel frattempo nel 2010 circa mi veniva cambiata tipologia di alloggio e passavo da assegnataria dell’alloggio 4.3 ad assegnataria dell’alloggio 4.1 senza che ciò apportasse modifiche al costo complessivo dello stesso. Inoltre il 06/02/2011 versavo, su apposito c.c. dedicato intestato alla Cooperativa,
€ 16.277, per ridurre la mia quota mutuo al valore di € 80.000.
Nel dicembre 2011 viene consegnata documentazione della Banca XX con proposta di frazionamento dell’ipoteca e successivo accollo dei mutui, a cui fa seguito mia richiesta nel gennaio 2012 di concessione di mutuo per un valore di € 80.000 presso il mio istituto di credito che non può essere erogato, come risulta da documentazione in mio possesso, per mancato frazionamento dell’ipoteca da parte della Banca XX.
Il 9/11/2013 cambia il Consiglio di Amministrazione della Cooperativa in seguito a dimissioni del precedente Presidente ed il nuovo Consiglio in data 07/01/2014 mi comunica che la tipologia di alloggio assegnatami presenta una differenza di costo complessivo in eccedenza di € 28.514, aggiungendo a detta cifra ulteriori interessi di preammortamento e richiedendomi un totale di € 29.686 da versare entro 15 giorni.
A questo punto, preso atto della continua richiesta di pagamenti senza prospettive tangibili di risoluzione del contenzioso con la Banca XX che continuava a non frazionare l’ipoteca, essendo sempre più insistenti voci di fallimento della suddetta Cooperativa, mi rivolgo ad un avvocato per consiglio ed a mia sorella, commercialista e revisore dei conti, scoprendo che gli interessi di preammortamento sarebbero dovuti essere ripartiti secondo le rispettive quote millesimali tra tutti i soci della Cooperativa e non solo tra i 45 richiedenti mutuo, che gli oneri finanziari del mutuo degli appartamenti rimasti non assegnati, circa 24 unità immobiliari, per dimissione dei soci o perché destinati come pagamento alla ditta costruttrice, venivano addebitati solo ai soci richiedenti mutuo, che ai relativi versamenti da me effettuati non erano mai seguite regolari fatture da poter portare in detrazione fiscale come per legge, che l’iniziale importo di € 4.600.000 richiesto dalla Cooperativa era stato ridotto a € 4.140.000 senza che detta diminuzione di debito totale venisse ripartita equamente tra i soci richiedenti mutuo ed altre “incongruenze” che non mi dilungo nell’elencare.
Presa coscienza di ciò chiedo, lo stesso gennaio 2014, per iscritto di poter avere i documenti contabili ed amministrativi della Cooperativa in modo da poter calcolare l’effettiva somma da me dovuta da versare.
Sono seguite numerose missive di richiesta di consultazione dei documenti contabili a cui la Cooperativa non ha mai dato risposta, anzi continuando ad aggiungere interessi di preammortamento alla somma richiestami, calcolati sempre nello stessa erronea modalità e continuando a non emettere fatturazione ai successivi versamenti da me effettuati.
Nel frattempo il dicembre del 2015 la Banca mutuataria ha finalmente frazionato le quote ipotecarie e dal gennaio 2016 sono incominciati i primi rogiti notarili, mentre la mia situazione resta bloccata in quanto il C.d.A della Cooperativa, nonostante le mie continue richieste di nuovi calcoli del mio debito stralciato delle spettanze già versate e non dovute, si rifiuta di presenziare al rogito se non saldo il ciò che secondo loro è dovuto e che ad oggi è lievitato a € 37.000 circa.
L’avvocato a cui mi sono rivolta, ed a cui ho fornito il parere da Lei precedentemente formulato, mi ha detto che, se vi è un verbale di assemblea tra i soci in cui è stato approvato che il pagamento degli interessi passivi di preammortamento sarebbe dovuto gravare solo sui soci richiedenti mutuo, non posso oppormi a questa decisione e che anche presentando una richiesta di responsabilità bloccherei soltanto la mia situazione con ulteriore aggravio di spese di mutuo ulteriormente slittato, viste le lungaggini giudiziarie, oltre le spese legale che dovrei affrontare.
Aggiungo anche che lo scorso anno mi è stato richiesto il pagamento di € 6.485 come IVA prima casa, che ho regolarmente versato senza che fosse emessa regolare fattura impedendomi le dovute detrazioni, in quanto dicono che le detrazioni spettano alla Cooperativa.
Inoltre alla mia Banca è stato comunicato dalla Banca XX che il mutuo da me richiesto è di € 80.000, ma che per poter cancellare l’ipoteca devo restituire € 92.168, richieste spiegazioni di ciò alla stessa Banca XX ed alla Presidenza della Cooperativa mi è stato risposto che è stato praticato un aumento di garanzia su tutte le abitazioni dei soci richiedenti mutuo presso altre banche per poter permettere il frazionamento dell’ipoteca. Devo quindi dare ciò che mi è richiesto dal C.d.A senza poter detrarre ciò che ho ingiustamente versato con un aggravio di costo di abitazione esorbitante?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare l’ammontare effettivo degli interessi di preammortamento sul presupposto che essi rappresentino la presunta differenza di prezzo dell’alloggio posta a carico del socio prenotatario.
Accertata la rilevante entità dei predetti interessi di preammortamento, occorre verificare se le erogazioni di mutuo sono giovate anche per la costruzione degli alloggi prenotati dai soci non mutuatari.
In caso affermativo, questi ultimi devono rifondere la quota parte degli interessi commisurata alla loro effettiva fruizione, altrimenti si violerebbe il principio di parità di trattamento tra soci cooperatori.
In tal caso non verrebbe messa in discussione la delibera assembleare, dovendosi supporre che essa è stata assunta sul presupposto che le somme erogate fossero esclusivamente dirette agli alloggi prenotati dai soci mutuatari.
Altro aspetto è quello riguardante l’esecuzione del contratto di mutuo da parte della Banca, la quale risponde se ha violato l’art.39 TUB, incamerando illegittimamente una maggiore quantità di interessi di preammortamento.
Il socio deve mettere in mora la Cooperativa, chiedendo la tutela nei rapporti contrattuali con la Banca e, in caso di inerzia, procedere giudiziariamente al fine di ottenere il risarcimento dei danni per gli interessi versati in esubero.

Sono socio di una cooperativa edilizia che ha partecipato ad un bando di edilizia agevolata con sovvenzioni regionali.
La cooperativa ha stipulato una convenzione di 15 anni costruendo una palazzina dove c’è il diritto di superficie da parte del comune di Roma per 99 anni.
A quanto pare si dovrebbe diventare effettivi proprietari dopo i 15 anni con un foglio rilasciato dalla cooperativa che dichiara l’assenza di debiti e dopo aver riscattato il terreno al Comune. Mi può confermare?
Inoltre la cooperativa è ancora sotto scacco della banca che non frazione e manda da pagare ratei di preammortamento mutuo. E’ normale?
Da poco tempo è cambiato il vertice della cooperativa ed abbiamo nominato un nuovo presidente; dopo qualche giorno è arrivato il pignoramento dei cc della cooperativa per un decreto ingiuntivo della segretaria che pretende dei soldi per stipendi mai pagati.
Cosa rischia concretamente la cooperativa a parte il pignoramento dei cc?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa è assegnataria dell’area in diritto di superficie per 99 anni ciò vuol dire che è titolare di una concessione con scadenza fissa, presumibilmente rinnovabile per un ulteriore periodo di eguale misura temporale.
E’ probabile che la Concessione preveda il vincolo di locazione dell’immobile per un periodo di 15 anni, al termine del quale il socio diviene proprietario del costruito e subentra  nel diritto di concessione del terreno.
La Convenzione con il Comune può prevedere che il diritto di superficie si tramuti in diritto di proprietà, dettando le regole per il pagamento del onere aggiuntivo da parte della Cooperativa (evenienza prevista dalla legge per le Cooperative a contributo pubblico).
L’art. 39 del Testo Unico Bancario obbliga gli Istituti di credito a frazionare il mutuo appena gli alloggi sono ultimati e catastati.
Se la Banca è inadempiente può essere obbligata dal Presidente del Tribunale ed è tenuta al risarcimento dei danni provocati ai soci con il ritardo nella messa in ammortamento del mutuo (danno pari agli interessi di preammortamento pagati in esubero).