Quesito del 27/08/2019

Egregio avvocato gradirei sapere se esiste una soluzione al problema che vado a sottoporLe. Se dovesse intravedere tale possibilità e vi fosse necessità di assistenza legale saremmo ben lieti, come Condominio, di chiedere la sua assistenza.
Con un unico atto notarile il soggetto A vende al soggetto B (Consorzio di cooperative edilizie) alcune aree per la realizzazione di alloggi. Nel medesimo atto il soggetto B, a sua volta, cede al soggetto C (una delle coop. facenti parte del Consorzio) 2 delle particelle, che per semplicità di esposizione chiamerò P1 e P2, acquisite da A.
Il soggetto C realizza il fabbricato sociale sulla sola p.lla P1. L’altra, la P2, è urbanisticamente a destinazione agricola. Successivamente la Coop. edilizia, effettuate le assegnazioni a favore dei singoli soci, si scioglie e con un successivo verbale viene costituito tra i soci assegnatari un Condominio.
Nelle premesse dei singoli atti di assegnazione si dice chiaramente che la Coop è proprietaria di entrambe le particelle P1 e P2. Purtroppo nella individuazione dei beni assegnati ai singoli soci si fa riferimento ai soli identificativi catastali della p.lla P1 su cui insiste il fabbricato condominiale. Per contro, sia negli atti di assegnazione sia nella sezione D delle note di trascrizione si precisa (riporto integralmente) “sono compresi nelle presenti assegnazioni i diritti proporzionali alle parti comuni dell’intero complesso edilizio come per legge e come da regolamento condominiale ed annesse tabelle millesimali”.
Tenuto conto che la p.lla P2 dovrebbe appartenere “all’interno complesso edilizio” di proprietà della Cooperativa, si può ritenere e dimostrare che i condomini sono subentrati alla Cooperativa, in quanto assegnatari dei diritti proporzionali alle parti comuni, anche nella titolarità della p.lla P2 ancorchè a destinazione agricola e non menzionata negli atti di assegnazione?

Risposta al quesito:
Da quanto esposto sembra che la Cooperativa abbia acquistato con atto pubblico le due particelle di terreno, l’una in cui ha realizzato il complesso edilizio, l’altra a destinazione agricola, mantenuta nella disponibilità sociale senza trasferimento espresso in sede di assegnazione degli alloggi ai soci.
A questo punto, occorre esaminare il testo dell’atto di assegnazione individuale, verificando se esso prevede l’implicita assegnazione delle “parti comuni”; ma occorre anche verificare il progetto edificatorio, se cioè esso preveda o meno che il terreno in questione rientri tra le pertinenze dell’edificio.
Nel caso non esista alcuna previsione in tal senso, la Cooperativa dovrà stipulare un atto aggiuntivo di assegnazione pro quota del terreno pertinenziale di cui si tratta.
Nell’ipotesi di contenzioso tra la Cooperativa e una parte dei soci sulla destinazione pertinenziale del terreno controverso, questi ultimi possono pretendere l’assegnazione, se tale previsione era contenuta nei deliberati originari assunti per l’acquisto del terreno medesimo ovvero sia implicitamente desumibile dagli atti sociali.
Se la predetta destinazione non è stata mai prevista esplicitamente, i soci interessati possono chiedere che essa sia deliberata oggi, avuto riguardo allo scopo sociale e ai motivi sostanziali dell’ acquisto del terreno (effettive finalità, che dovrebbero determinare l’implicita funzione pertinenziale del terreno in questione).
Il deliberato assembleare eventualmente assunto in violazione dei principi e delle norme di legge, può essere impugnato, previa verifica dei presupposti di fatto e di diritto in ordine alla effettiva funzione pertinenziale del terreno di cui trattasi.

Quesito del 21/08/2019

Gentilissimo avvocato, Le vorrei porre un quesito, da due mesi faccio parte di un CDA insieme ad altre 5 persone, tutti siamo Soci della cooperativa edilizia, cooperativa a cui 3 anni fa sono ostate assegnati gli alloggi, ma diventeremo proprietari al termine degli 8 anni.
Questa mattina un Socio, nonché consigliere del vecchio CDA in essere fino a 2 mesi fa, manda una raccomandata al Presidente in cui vuole informazioni e rimborsi per gli anni passati in cui lui stesso faceva parte del CDA. Un vero e proprio sgarro verso i nuovi eletti.
Come gli si può rispondere? Sono anni in cui erano presenti altri membri del CDA.

Risposta al quesito:
Gli amministratori rispondono degli atti e della gestione compiuti nel corso del loro mandato e l’eventuale azione di responsabilità in loro danno si prescrive nei cinque anni successivi la cessazione dalla carica.
Anche se la proposizione del quesito appare enigmatica, si ritiene possibile approntare la risposta enunciando che i nuovi amministratori hanno in corso l’esame approfondito della pregressa gestione e che in via cautelare si riservano di richiedere specifiche informazioni qualora non risultasse la chiarezza degli atti.
Sarebbe anche utile enunciare la riserva in ordine alla eventuale azione da intraprendere in caso di riscontrate responsabilità dei pregressi amministratori.

Quesito del 21/08/2019

Salve, sono un socio di una cooperativa edilizia con proprietà divisa.
La cooperativa si è formata dal 2015 ma io sono entrato a farne parte nel 2018 e nell’anno 2017 la cooperativa ha richiesto un mutuo fondiario. Ovviamente non mi dilungo sul fatto che trattasi di una cooperativa solo su carta in quanto noi soci non abbiamo fatto ad oggi mai nessuna riunione e tanto meno siamo parte attiva sulle questioni relativa ai nostri alloggi. Decide tutto il presidente e il direttore dei lavori.
Premesso ciò e ritornando alla questione del mutuo che la cooperativa ha chiesto nel 2017, ora il presidente della cooperativa mi sta chiedendo di pagare gli interessi di prefinanziamento che si attestano intorno ad una cifra di 7000/8000 euro.
Mi chiedo e Le chiedo, visto che io sono entrato a far parte della cooperativa dopo che la stessa ha deciso di accendere questo mutuo fondiario e visto che rinuncio anche a fare l’accollo (e quindi rinuncio anche a tutti i vantaggi che esso comporta) ma faccio un mutuo ad personam (così di fatto la cooperativa viene liquidata per la mia parte) non dovrei essere esonerato da parte della cooperativa al pagamento di questi in tenessi di prefinanziamento?

Risposta al quesito:
Va, innanzitutto, osservato che desta un certo allarme la dichiarazione attinente alla “estraneità“ dei soci alla attività sociale, posto che essa è, normalmente, il presupposto di disgrazie economiche per i soci “ignari”.
Questi ultimi, infatti, sono destinati a pagare le conseguenze del loro disinteressamento, rivelandosi inefficace il loro intervento “tardivo”.
Ciò posto, sul caso di specie, occorre rilevare che il mutuo contratto dalla Cooperativa serva alla costruzione dell’edificio, mentre il mutuo individuale viene contratto successivamente dal socio al fine di pagare il prezzo dell’alloggio.
Gli interessi di “preammortamento” vengono imposti dall’Istituto mutuante per compensare il costo del danaro mutuato nel periodo intercorrente tra l’erogazione e la finitura dell’opera.
Alla luce di quanto precede, pertanto, non vi è alcun nesso tra gli interessi di prefinanziamento e il mutuo individuale, essendo i primi dovuti anche dal socio assegnatario che stipula il mutuo con un diverso Istituto di credito.

Quesito del 07/08/2019

Premetto che sono socio lavoratore con CCNL per personale da imprese esercenti servizi di pulizia e integrati.
Durante il turno di lavoro in una mensa mi è capitato mentre pulivo i fornelli di fare cadere involontariamente il supporto per pentole del piano cottura che tra l’altro risultava già rotto. La cooperativa per cui lavoro mi vuole addebitare il costo del supporto che è pari a 500 euro.
Posso oppormi all’addebito che ritengo ingiusto?

Risposta al quesito:
Il danno causato dal dipendente ad un bene aziendale legittima il datore a pretenderne il risarcimento.
E’ necessario che la responsabilità del lavoratore in ordine al danno occorso risulti quantomeno colposa, sia nell’ipotesi di inadempimento degli obblighi prettamente contrattuali sia nel caso di violazione di norme extracontrattuali. La distinzione tra le due tipologie di responsabilità rileva sotto il profilo dell’onere probatorio, del termine prescrizionale, nonché del limite alla compensazione tra l’importo risarcitorio e la retribuzione (nell’ipotesi di danno da responsabilità contrattuale, la trattenuta sullo stipendio non è soggetta al limite della quota pignorabile, fatte salve le norme pattizie eventualmente più favorevoli).
In ogni caso, è necessario che il danno e la relativa responsabilità siano previamente accertati. Ciò significa che la parte datoriale non potrà addebitare arbitrariamente l’evento dannoso al lavoratore né quantificarlo nel suo esatto ammontare.
Pertanto, in assenza di accordo tra le parti (che nel caso di specie non sembra sussistere), la Cooperativa dovrà agire giudizialmente al fine di vedere riconosciuta la propria pretesa nei confronti del socio.
Quest’ultimo potrà, ovviamente, resistere in giudizio declinando ogni responsabilità in merito all’accaduto, eventualmente anche servendosi di testimoni.
Soltanto nell’ipotesi di accoglimento della domanda, l’importo risarcitorio quantificato in sentenza costituirà per la Cooperativa un credito certo, liquido e esigibile, che potrà essere compensato con il debito rappresentato dagli importi dovuti al lavoratore a titolo retributivo.
Va, comunque, rilevato che il CCNL cui è fatto riferimento nel quesito impone alla Cooperativa di esperire, preventivamente all’azione risarcitoria, il procedimento disciplinare a carico del socio mediante contestazione formale ed immediata. Lo stesso socio avrà, quindi, la possibilità di addurre le proprie difese già in tale fase preliminare.
Il contratto collettivo prevede, altresì, che le trattenute in busta paga non possano, comunque, superare di volta in volta la misura del 10% dello stipendio, fino a raggiungere la concorrenza dell’importo risarcitorio.
Eventuali norme più favorevoli al socio potrebbero essere contenute nel contratto individuale di lavoro.

Quesito del 06/08/2019

Ho una impresa edile è mi è stato chiesto dal presidente della coop. di subentrare, come presidente è di gestire in modo autonomo la coop., senonché vi sono alcuni soci tra cui il presidente che sono paganti e vorrebbero uscire dalla coop, prevedendo un piano di rientro, gli ho proposto una permuta con riserva di proprietà, alla quale verranno rimborsati, nel tempo concesso di circa 4 anni, dovrei stipulare con questi soci un contratto di permuta, per la restante parte della coop. assumendomi tutte le responsabilità economiche e finanziare e costruttive, visto che il cantiere è stato completato al 80%, quindi dovrei completare i lavori, ottenere tutte le autorizzazioni necessarie per la futura vendita ai vari enti e quant’altro, per quanto riguarda il subentro esso è un atto amministrativo e quindi esula il notaio, ma per quanto riguarda i soci paganti, un atto notarile dove si evince la promessa del piano di rientro e la fuoriuscita dei soci paganti e l’ingresso di nuovi soci, ecco questo è quello che mi occorre un atto giuridico che sia valido e dia garanzia al nuovo presidente e ai soci paganti.

Risposta al quesito:
La Cooperativa non è una Società di capitali pura, sicché non è prevista la gestione in base alla quantità di capitale sociale posseduta, ma resta pur sempre una Società mista, caratterizzata dalla partecipazione diretta dei soci cooperatori, ai quali la legge assegna un ruolo determinante.
Quanto precede per chiarire, innanzitutto, che il ”subentro” nella qualità di “presidente” non può essere convenuto a fronte di “contropartite“ economiche concesse da un gruppo di soci, in quanto un tale accordo rischierebbe di essere nullo.
Ciò non vuol dire che non sia possibile raggiungere il risultato, ma lo si deve fare con una serie di atti, adeguatamente predisposti, in modo che vangano tutelati gli interessi di tutte le parti.
E’, tuttavia, necessario esaminare preventivamente la reale situazione economica e amministrativa della Cooperativa, non solo per la regolarità degli atti finalizzati al programma prefissato, ma, soprattutto, per evitare sorprese per la parte “subentrante”.
E’, quindi, necessario il preventivo esame dei Bilanci sociali, del numero di soci esistenti, delle reali esposizioni debitorie, della regolarità della costruzione edilizia già realizzata e di quant’altro utile a comprovare la situazione di legittimità della Società.
Solo dopo avere proceduto al preventivo esame dello stato della Cooperativa si può valutare la effettiva volontà delle parti e trovare la soluzione contrattuale che garantisca tutte le parti in gioco.

Quesito del 30/07/2019

Chiedo se è consentito assegnare l’alloggio di cooperativa allo stato rustico.

Risposta al quesito:
Lo scopo sociale della Cooperativa è previsto nello Statuto sociale, con il solo limite della liceità dell’oggetto.
Ciò posto, se l’assegnazione dell’alloggio allo stato rustico non è impedita dalle previsioni statutarie ed è accettata convenzionalmente dall’assegnatario, la Cooperativa può procedere in tal senso.