Quesiti del 17/01/2016

Ho letto con grande interesse il post del 9 Dicembre pubblicato in Diritto e contabilità.
Io nel 2013 sono entrata in possesso di un alloggio che la cooperativa per convenzione doveva dare in locazione. Infatti da verbale risulta la formula di locazione con futura assegnazione in proprietà ma ad oggi non ho nessun contratto di locazione.
Infatti la cooperativa vuole stipulare un atto di locazione dove si riserva la proprietà fino alla fine della locazione ma difatti scarica su di me tutti gli oneri riguardanti la stessa tra cui l’IMU considerandomi già assegnatario dell alloggio.
Ho già pagato quasi tutto il mio alloggio mancava solo un piccolo conguaglio che avevo suggerito di spalmare negli anni di locazione anche perchè per questa avevano stabilito la cifra di un euro all’anno per risposta mi è stato notificato un decreto ingiuntivo che comprendeva anche l’IMU della prima parte del 2013.
In questa situazione sono un assegnatario moroso o cosa?

Risposta al quesito:
Con il contratto di locazione indicato nel quesito, si instaura un rapporto obbligatorio tra Cooperativa e socio, sicché quest’ultimo non è ancora proprietario dell’alloggio, bensì titolare di un diritto di credito relativo al trasferimento dell’alloggio nei termini convenuti.
Nel periodo sino al trasferimento della proprietà individuale dell’alloggio l’IMU deve essere pagata dalla Cooperativa, ma occorre tenere presente che in tale tipo di società sono i soci che devono sopportare tutti i costi del sodalizio.
Occorre, dunque, verificare i deliberati dell’assemblea (soprattutto quelli relativi all’approvazione dei bilanci) per comprendere se e quali versamenti sociali siano stati posti a carico dei soci e se essi ricomprendano anche l’IMU. Potrebbe anche essere utile verificare la scheda del socio per comprendere  quali versamenti siano stati effettuati e e se tra di essi siano  ricompresi quelli riguardanti l’IMU.

Quesito del 13/01/2016

Nelle cooperative a proprietà divisa i soci di riserva votano nelle decisioni economiche riguardanti il piano costruttivo a cui non hanno partecipato, perché rimasti nella società da uno precedente e da cui hanno comprato già un alloggio?

Risposta al quesito:
La presenza di soci di riserva che abbiano già fruito dell’assegnazione di un alloggio, seppur in altro programma costruttivo, è un chiara contraddizione in termini.
E’ vero, infatti, che i soci di riserva appartengono alla categoria di soci che aspirano all’assegnazione di un alloggio sociale e, pertanto, è escluso che tra di essi vi possa rientrare chi ha già beneficiato dell’assegnazione.
Quanto precede, tuttavia, accade certamente nelle Cooperative edilizie a finanziamento pubblico.
Per le Cooperative libere, viceversa, il socio che abbia già avuto l’assegnazione dell’alloggio può restare nella compagine sociale con l’intento di ottenere un’altra assegnazione, qualora si dovesse rendere disponibile.
In tal caso, tuttavia, il socio deve sostenere tutte le spese generali della Cooperativa, ivi comprese quelle che attengono al programma costruttivo a cui egli è interessato.
In questa prospettazione, se lo Statuto della Cooperativa non dispone diversamente, il socio “riservatario” (terminologia, però, comunemente usata per le Cooperative a finanziamento pubblico) può votare in ordine alle problematiche del nuovo programma costruttivo (in quanto risulta accettato come socio a tutti gli effetti e ne sopporta gli oneri; ed, inoltre, ha un interesse nel caso di subentro al socio prenotatario).

Quesito del 05/01/2016

Sono socio di una cooperativa edilizia e desidero sottoporle i seguenti quesiti:
1. Il socio moroso di una cooperativa edilizia può partecipare all’assemblea dei soci ed esprimere il proprio voto? E la sua partecipazione contribuisce a determinare il quorum per la validità dell’assemblea?
2. Il socio di una cooperativa edilizia può partecipare all’assemblea dei soci con un legale o un tecnico di fiducia? E con familiari (es. coniuge, genitore o figlio) o conoscenti?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente distinguere il tipo di morosità addebitabile al socio.
Se si tratta di quota sociale (cioè capitale sociale), in tal caso il socio non ha diritto di voto ex lege (art. 2466 c.c.).
Se, viceversa, la morosità è riconducibile alle anticipazioni sul costo di costruzione dell’alloggio ovvero alla contribuzione delle spese generali, in tal caso è necessaria la rilevazione ufficiale degli amministratori e la messa in mora preventivamente inviata al socio moroso. Permanendo la morosità oltre il termine intimato, il socio perde il diritto di voto.
In ogni caso, occorre verificare anche le specifiche disposizioni dello Statuto che potrebbero anche derogare a quanto previsto dalla legge.
Se il socio non ha diritto di voto, nei casi sopra indicati, la sua eventuale presenza fisica in assemblea non può incidere sul quorum per la validità dell’adunanza. Alle assemblee possono partecipare personalmente solamente i soci della Cooperativa (salva diversa disposizione statutaria). Anche i familiari sono esclusi dalla partecipazione alle assemblee.

Quesito del 14/12/2015

Socio dal 2009 di un Coop a proprietà divisa, paga in contanti le varie erogazioni di mutuo (sal) che la banca ha erogato da alcuni anni ammontanti ad oggi ad 4.000.000 su di una richiesta max di 5.000.000 per la edificazione di 40 app. di cui 5 soci pagano contanti in varie tranche in forza di un mutuo tra le parti.
Premesso che non tutta la somma erogata dalla banca è stata utilizzata dalla coop ai fini della costruzione dei 40 app.in quanti l’Amm. Unico in seguito esautorato aveva chiesto ed ottenuto un anticipo di 500.000 euro al fine di acquisto terreni e relativi atti notarili sempre per conto della Coop stessa.
Detta somma regolarmente concessa dalla banca ,come d’accordo tra le parti è stata trattenuta dalla banca stessa sin da subito con le prime erogazioni mutuo. Avendo versato sino ad oggi somme rilevanti,la coop pretende ulteriori somme, e, tenuto conto che ad oggi sono stati disattesi tutti i vari piani finanziari presentati dalla coop, non si sa effettivamente il costo totale della casa aumentato in maniera sensibile.
Inoltre, la banca ovviamente ha ipotecato tutti i 40 app. compreso quelli dei soci che pagano in contanti disattendo la richiesta di restrizione dell’ipoteca avanzata. Aggiungasi che la coop .non ha ottemperato alla fideiussione obbligatoria ai sensi del DLG 122/05 in favore dei soci contanti.
Posso chiedere lo scioglimento del contratto di sola prenotazione dell’immobile ai sensi dell’art.1460 c.c. con la restituzione integrale di tutte le somme versate?
In ultima vorrei chiederLe, ai fini delle somme somme che un socio che paga in contanti quale dev’essere legalmente la percentuale che dovrebbe corrispondere alla coop, quale criterio si dovrebbe seguire?

Risposta al quesito:
Da quanto esposto nel quesito non è possibile rilevare se la Cooperativa sia stata inadempiente verso il socio, in quanto non appare sufficiente la lievitazione dei costi di costruzione degli alloggi, pur rappresentano per se stessa un grave indizio.
Neppure il ripianamento del debito verso la Banca per l’acquisto del terreno può ritenersi una inadempienza, posto che anche il costo del terreno rientra nell’oggetto del mutuo fondiario.
E’, viceversa, affermativa la risposta inerente alla restrizione dell’ipoteca, formulata dai soci che non fruiscono del mutuo.
Sembra, infatti, che l’ipoteca sia stata imposta al momento della concessione del mutuo su tutti gli alloggi e, tuttora, non sia stato effettuato il relativo frazionamento.
Orbene, la Suprema Corte ha stabilito che la Banca, in sede di frazionamento, non può imporre alcuna garanzia ipotecaria a carico dell’assegnatario che abbia versato l’intero prezzo di assegnazione. Ed, inoltre, ai sensi dell’art. 39 del Testo Unico Bancario, l’Istituto mutuante è obbligato a frazionare il mutuo a semplice richiesta degli assegnatari degli alloggi.
In conclusione, nel caso di specie, i soci possono certamente ottenere in sede giudiziale il frazionamento coattivo del mutuo, lasciando indenni dall’ipoteca gli alloggi da assegnare a quei soci che hanno ne hanno pagato l’intero prezzo.

Quesito del 14/12/2015

Coop a proprietà divisa ha appaltato ad un costruttore la costruzione di alcune decine di appartamenti, i cui soci per la maggior parte sono mutuatari ed altri no, immobili ad oggi quasi ultimati.
La Coop due anni fa circa, ha contratto un mutuo fondiario con la Banca X per l’edificazione; la stessa ha erogato sino ad oggi alcune decine di milioni di € con relativa ipoteca su tutti gli appartamenti compresi quelli i cui soci stanno pagando tramite S.A.L. ed il cui ammontare ad oggi, è rilevante.
Si consideri che non tutta la somma erogata dalla Banca è servita appunto per l’edificazione, poiché 500.000,00 € in virtù di un acconto intercorso tra l’ ex-amministratore unico della Coop e la Banca stessa erano stati anticipati dalla Banca alla Coop e serviti per acquisto di suoli e relativi atti notarili e puntualmente restituiti alla Banca stessa.
Quindi man mano che la banca erogava, ai soci contanti veniva richiesta congrua anticipazione nonostante sugli immobili degli stessi gravasse ipoteca di primo grado.
Gli stessi soci hanno rivolto alla Banca domanda di restrizione di ipoteca, non ottenendo alcuna risposta e al Presidente attuale della Coop richiesta di fideiussione ai sensi del D.Lgs. n. 122/2005 a garanzia delle cospicue somme versate alla Cooperativa.
Il Presidente ad oggi ha disatteso tale richiesta asserendo che la fideiussione è a nostro carico.
Vorrei gentilmente sapere :
1) Quale dovrebbe essere il criterio di adeguamento dei S.A.L. che i soci (contanti) dovrebbero corrispondere?
2) Ai sensi dell’ articolo 1460 c.c essendo la Coop inadempiente (non avendo sottoscritto fideiussione) gli stessi soci possono richiedere lo scioglimento del contratto di prenotazione dell’ immobile richiedendo la restituzione come da legge di tutte le somme versate?
Inoltre, a seguito di distrazioni e malagestione con relativa denuncia-querela a carico dell’ ex amministratore unico e nonostante i vari piani finanziari fasulli propinatoci dall attuale CdA che riportavano costi inferiori, in pochi mesi il reale costo degli appartamenti ha subìto rincari astronomici ed insopportabili per moltissimi soci. E cosa inusuale lo stesso CdA non ha mai esibito una valida documentazione da cui risultasse la contabilità dei pagamenti effettuati e quelli da effettuare.
Scusandomi per la ripetizione, ad oggi ci ritroviamo, lo scrivente ed altri soci in contanti ad aver versato circa 200.000,00 € in contanti, con la casa ipotecata e senza fideiussione.

Risposta al quesito:
Non esiste un criterio precostituito in ordine all’entità dei versamenti dei soci, ma è consequenziale che gli stessi versino le anticipazioni sul pezzo di assegnazione nella misura necessaria a coprire i costi di costruzione  man mano sostenuti dalla Cooperativa.
Il contratto di mutuo può prevedere  la copertura parziale dei predetti costi e, pertanto, la relativa differenza resta a carico dei soci prenotatari.
Non esiste alcuna inadempienza della Cooperativa riguardo alla fideiussione, in quanto è vero che il relativo costo debba essere sopportato dal socio preotatario dell’appartamento fideusso.
Tutti i costi delle Cooperative, infatti, devono essere sopportati dai soci, non avendo questo tipo di società altra fonte di finanziamento.
Quanto alla “mala gestio” quale causa della lievitazione dei costi, occorre che i soci verifichino (mediante l’ausilio di professionisti specializzati) i bilanci sociali che vengono annualmente sottoposti alla loro approvazione.
Se dalla verifica dovessero emergere validi sospetti, i soci possono agire sia in sede amministrativa che in sede giudiziaria  per la tutela dei propri diritti.

Quesito dell’11/12/2015

Volevamo un consiglio in merito a queste problematiche sorte nella fase di verifica di un bilancio di una cooperativa edilizia a r.l. per capire se queste problematiche possono essere punti per l’impugnazione della delibera di approvazione:
1) mancata costituzione della riserva legale secondo statuto. La bozza di bilancio , non affronta la costituzione della riserva legale secondo statuto. Infatti le quote versate da un soci, esclusivamente in conto gestione, non sono state rimborsate alla medesima che si è dimessa nel 2004;
2) mancato ripianamento delle perdite degli anni precedenti al 2013 con i versamenti in conto gestione: Il CDA in carica propone di effettuare il ripianamento delle perdite anni 2010-2011 e 2012 mediante l’utilizzo della riserva legale costituita con le quote non restituite dei soci versamenti in conto gestione e conto costruzione. Secondo noi il ripianamento delle perdite, deve essere effettuato, come già deliberato, nell’anno di chiusura e di approvazione del bilancio, esclusivamente con versamenti effettuati dai soci in conto gestione ( ora iscritti nel conto debiti versamenti c/soci). Le risorse da utilizzare per il ripianamento delle perdite sono già state definite nelle delibere di approvazione del bilancio, ma non è stata data chiarezza e trasparenza contabile;
3) mancato ripianamento delle perdite mediante la definizione delle quote non versate dei soci. Da una ulteriore analisi dei verbali delle assemblee dei soci sono state riscontrate delibere di approvazione delle attività con richiesta di versamenti ai soci, versamenti ancora non effettuati. Si ritiene pertanto che nel procedere al ripianamento della perdita di un esercizio si debba prima utilizzare i versamenti deliberati (tutti, versati e non versati), poi richiedere eventuali altri versamenti a totale copertura della effettiva perdita conseguita, ripartita in capo a tutti i soci. Per i versamenti non effettuati si deve procedere al loro recupero mediante invito ad adempiere e/o attraverso puntuale azione legale. Non è accettabile che i soci adempienti rispetto ai versamenti deliberati siano ulteriormente gravati da quote che sono esclusivamente a carico dei soci inadempienti
4) La quota di sovrapprezzo viene definita nel 2014 senza un aumento di capitale e solo per i soci subentrati nel 2013.

Risposta al quesito:
L’impugnativa del bilancio delle Società e, in particolare, della Cooperative richiede l’attento esame preventivo di tutta la documentazione e delle circostanze che hanno caratterizzato la gestione amministrativa.
In ragione di quanto precede, la risposta ai quesiti deve ritenersi di ordine generale, nonché fondata su ipotesi di scuola, che potrebbero rivelarsi non aderenti alla fattispecie concreta.
Ciò posto, in ordine alle diverse domande, si ritiene:
1) La mancata costituzione della riserva legale è certamente motivo di impugnativa del bilancio, stante la violazione dell’obbligo specifico previsto dallo Statuto e dalla Legge. Occorre, tuttavia, verificare l’aspetto quantitativo della violazione, ciò al fine di valutare l’opportunità dell’azione; ed, inoltre, occorre verificare la ratio dell’omissione, individuando l’interesse degli amministratori;
2) Il ripianamento delle perdite viene imposto agli amministratori dal codice civile e, pertanto, essi incorrono in una grave violazione se non vi provvedono. Nelle Cooperative Edilizie il ripianamento avviene in diversi possibili modi , tutti sottoposti all’assemblea dei soci. Sul presupposto che le  perdite siano derivate dal disavanzo di gestione, risulta evidente che esse debbano essere coperte mediante l’utilizzo del fondo gestione, appositamente istituito con il piano dei conti. Il fondo gestione viene alimentato dai versamenti dei soci deliberati dall’assemblea o, comunque, disposti dal cda; è chiaro che la “copertura delle perdite” debba utilizzare il fondo iscritto nel passivo del bilancio, ciò indipendentemente dal fatto che alcuni soci non abbiano ancora effettuato i versamenti relativi al fondo medesimo; tali mancati versamenti, infatti, essendo crediti della Società verso i soci, sono iscritti nell’attivo del bilancio. Se, dunque, il fondo soci è capiente per la copertura delle perdite, non occorre che esso venga ulteriormente incrementato da altri versamenti dei soci. Va ribadito che, in linea teorica, potrebbe accadere che l’assemblea deliberi il versamento di somme per il fondo soci, ma che nessun  socio vi provveda; in tal caso l’importo complessivo verrebbe iscritto nel passivo come fondo soci, mentre nell’attivo verrebbe riportato l’importo di egual misura, quale credito verso i soci; egualmente gli amministratori potrebbero, se autorizzati dall’assemblea, coprire le perdite utilizzando il fondo soci; questi ultimi resterebbero debitori della Cooperativa.
3) E’ certo che per ripianare le perdite si debba attingere esclusivamente ad una posta del passivo (fondi, capitale, debiti, etc…) ciò in quanto le perdite vengono riportate all’attivo patrimoniale (equilibrano il disavanzo generato dal maggior valore delle passività), sicché gli amministratori devono attingere con priorità alle voci del netto o del passivo lecitamente utilizzabili e, in alternativa necessaria richiedere i nuovi versamenti in fondo gestione ovvero in aumento di capitale.
4) I soci inadempienti nei versamento sociali devono essere messi in mora e successivamente può essere intrapresa l’azione legale (con i poteri derivanti dallo Statuto ovvero da specifica assemblea).
5) Nelle Cooperative vige il principio della parità di trattamento dei soci, sicché non è legittimo che vi siano soci morsi che gravano sui soci adempienti.
6) Il termine sovrapprezzo non sembra adeguato al caso ipotizzato, in quanto appare pertinente al valore delle quote detenute da ciascun socio. Si deve ritenere che il predetto termine sia riferito al prezzo di assegnazione dell’alloggio, che, tuttavia, non può essere aumentato in forza di obbiettivi speculativi, posto che la Cooperativa è retta dai principi mutualistici. Può, viceversa, accadere che per compensare la lievitazione dei costi, la Cooperativa richieda una tassa di ammissione commisurata al valore del denaro all’epoca dell’ammissione del socio (da commisurare alle variazioni Istat).