Quesito del 03/05/2017

La morte del de cuius è avvenuta prima dell’assegnazione dell’alloggio in cooperativa. Sempre prima dell’assegnazione, gli eredi (coniuge e tre figli) hanno rinunciato all’eredità mai posseduta in favore di altro erede (quarto figlio).
Quesito: l’alloggio successivamente assegnato al figlio, sposato in comunione dei beni, può essere considerato bene in comune con il coniuge al 50% o deve essere ritenuto bene proveniente da eredità e quindi escluso dalla comunione?

Risposta al quesito:
In caso di morte del socio prenotatario, gli eredi devono designare chi tra di loro entra formalmente nella compagine sociale.
Nel caso di specie, sembra che gli eredi abbiano addirittura rinunciato alla quota parte ereditaria.
Alla luce di quanto precede il socio subentrante al de cuius può acquistare individualmente, anche se il regime patrimoniale dei coniugi è quello della comunione dei beni.

Quesito del 30/04/2017

Dopo averle provate tutte sembra che la proprietà differita sia la soluzione migliore per poter stipulare l’atto pubblico con la cooperativa.
Restano le perplessità su chi deve fiscalmente dichiarare la proprietà dell’alloggio con i connessi successivi oneri a cui mi dicono dovrei provvedere io in quanto già alla stipula dell’atto la proprietà risulterà mia. E’ veramente cosi o no?

Risposta al quesito:
Nel caso di locazione con patto di futura vendita, la Cooperativa rimane proprietaria dell’alloggio fin al verificarsi della condizione del perfezionamento della vendita.
Nel predetto periodo tutti gli oneri fiscali incombono sulla Cooperativa quale proprietaria dell’alloggio.
Nella determinazione del canone  di locazione (risorsa della Società) la Cooperativa deve prevedere tutti gli oneri, ivi compresi quelli di natura fiscale.
Cessata la locazione e ottenuta la proprietà dell’alloggio, al socio competeranno tutti i relativi oneri decorrenti da quella data.

Quesito del 27/04/2017

Sono socio di Cooperativa edilizia a proprietà individuale libera, composta da 9 soci, avente come unico programma costruttivo la realizzazione di 9 unità abitative, tramite la sottoscrizione di un mutuo (circa 892.000 Euro) integrato per quanto necessario da anticipazioni di capitale da parte dei soci.
Scaduti i tempi per l’ammortamento del mutuo, la realizzazione di tali unità era incompleta, poiché alcuni soci hanno rifiutato di anticipare i capitali ancora occorrenti per il completamento del programma. La Cooperativa di conseguenza non ha proceduto all’assegnazione con rogito dei singoli alloggi e all’accollo delle quote del mutuo ai singoli soci. Sta comunque pagando le rate del mutuo rivalendosi sui soci. Le unità abitative incomplete sono state di fatto consegnate (senza rogito e senza verbali di sorta) ciascuna al socio pre-assegnatario.
Alcuni soci hanno successivamente completato le rispettive unità a proprie spese, ottenendo l’agibilità e di fatto vi abitano. Gli stessi intenderebbero ottenere dalla Cooperativa l’assegnazione in proprietà delle rispettive unità con rogito notarile di “compravendita”, previa restrizione dell’ipoteca e ripartizione della propria quota di mutuo da parte della banca.
Chiedo, vista l’atipicità della situazione e trattandosi di alienazione di parte di una proprietà comune, se per tale atto notarile occorre l’approvazione all’unanimità dei soci o, in caso contrario, quale maggioranza dell’Assemblea dei soci debba approvarla. Chiedo inoltre, se i soci che ottenessero la proprietà dell’alloggio sono vincolati a restare soci della Cooperativa.

Risposta al quesito:
Preliminarmente va rilevato che l’Istituto di credito ha l’obbligo di procedere al frazionamento del mutuo se tutte le unità immobiliari siano già ultimate e catastate.
Ciò posto, va rilevato che lo scopo della Cooperativa è quello di assegnare gli alloggi realizzati ai soci prenotatari, sicché, nel caso di specie, non occorrono maggioranze speciali.
Occorre, viceversa, informare l’assemblea sui particolari del contratto di assegnazione, soprattutto se sussistono deroghe in ragione dei lavori eseguiti direttamente dai soci.
Gli amministratori dovranno, quindi, verificare i termini contrattuali, curando che permanga l’interesse della Cooperativa, in mancanza del quale potrebbero, comunque, essere chiamati a rispondere dei danni, ancorché ci sia un deliberato assembleare.
Ex lege, i soci che ottengano l’assegnazione restano, comunque, obbligati a rifondere le spese di amministrazione e generali sino all’estinzione della Società.
La predetta regolo è, in ogni caso, derogabile con apposita delibera assembleare autorizzativa dello scioglimento anticipato del rapporto sociale.