Giorno: 5 Ottobre 2017

Sto acquistando un appartamento tramite una cooperativa di cui sono diventata socia. Ho già pagato quasi l’intero importo.
La cooperativa mi chiede di saldare tutto l’importo, poi mi darà le chiavi definitive e fra un mese ci sarà il rogito. Questa procedura e’ stata seguita anche per gli altri appartamenti.
Come posso tutelarmi per essere sicura che non ci siano imprevisti e che il rogito avvenga nei tempi stabiliti?

Risposta al quesito:
In tali casi le garanzie possibili sono di due tipi:
la prima, inerente alla valutazione di massima delle condizioni della Cooperativa, mediante analisi dei bilanci sociali, richieste informative presso gli Uffici tecnici comunali in ordine alla realizzazione edilizia, visure ipocatastali per verificare la situazione dei gravami e la provenienza de terreno edificatorio;
la seconda, riguarda gli aspetti obbligatori da osservare nella richiesta di ammissione e nelle relative risposte da concordare con gli amministratori, i quali devono assumere chiari impegni (ad esempio: dichiarazione sul prezzo di assegnazione e sui relativi deliberati già assunti, sulla regolarità urbanistica dell’edificio, sulla quota di mutuo gravante sull’alloggio etc…).

Buongiorno avvocato, vorrei sottoporLe un quesito e spero possa aiutarmi.
In data 10 giugno 2009 io e mio marito, dal quale mi sono separata in data 18/04/2011, abbiamo ricevuto in assegnazione n. 2 alloggi da una cooperativa edilizia soggetta alla normativa 492/75. Il 22.02.2012 a seguito di un esposto anonimo presentato al Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, mirato ad evidenziare più irregolarità nella gestione degli alloggi da parte degli assegnatari, mi veniva suggerito dalla cooperativa di dare le dimissioni con riconsegna della quota e delle chiavi, in quanto è previsto dalla legge che sebbene io e mio marito fossimo entrambi appartenenti alle forze dell’ordine, soltanto un coniuge poteva avere una quota in cooperativa.
Rassegnavo così le mie dimissioni, riconsegnando le chiavi nell’ottobre 2013, e pur avendo messo in vendita la quota per rientrare delle spese da me sostenute, la stessa, purtroppo è rimasta invenduta. Essendo la cooperativa impossibilitata a liquidarmi la quota e non potendo per mancanza di soldi acquistare un altro appartamento in cui stare con i miei figli a seguito della separazione, ho presentato domanda di reingresso in cooperativa il 21 dicembre del 2016, regolarmente accettata con verbale di ammissione a socio da parte dell’amministratore unico e con nuovo verbale di assegnazione del medesimo alloggio e consegna chiavi.
Il 14 marzo 2017 la cooperativa edilizia presentava per mio conto al Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti la richiesta del nulla osta M.E.I. ai sensi dell’ art. 9, legge 30 aprile 1999 n. 136 per attuare il passaggio da proprietà indivisa a proprietà individuale, precisando che gli altri 15 alloggi lo hanno già ottenuto da tempo. Tale richiesta veniva respinta dal Ministero perchè, pur avendo presentato la dichiarazione sostitutiva in atto di notorietà relativa alla nuova composizione del mio nucleo familiare da cui si evince la presenza dei miei figli oltre la sottoscritta, la risposta è stata che la mia istanza non può essere presa in considerazione perché già nel giugno 2009, non avevo i requisiti richiesti dal T.U. 1165/38 e la mia situazione, dal 2009 ad oggi, non risulta variata.
In considerazione di ciò, il 26 luglio 2017 ho presentato una integrazione alla domanda, allegando l’omologa di separazione e specificando che attualmente la situazione è cambiata, poichè a seguito della separazione avvenuta in data 18.04.2011, il mio nucleo familiare è cambiato. L’ultima risposta del Ministero, datata 11.09. 2017, ribadisce che essendo la separazione successiva alla consegna dell’alloggio avvenuta nel 2009, la mia richiesta non può essere presa in considerazione.
Alla luce di quanto esposto, chiedo se si possano ravvisare i presupposti per un ricorso alla mancata concessione di questo beneficio, dal momento che non è chiaro il motivo per il quale il Ministero si ostini a prendere in considerazione il primo verbale di assegnazione dell’alloggio datato 10.06.2009 che risulta, a mio avviso invalidato dalla mia richiesta di dimissioni del 2013, anzichè l’ultimo verbale di assegnazione dell’alloggio datato 13.02.2017, successivo alle mie dimissioni e al mio reingresso in cooperativa.

Risposta al quesito:
La norma prevede che il beneficio del finanziamento pubblico possa essere fruito una sola volta e, pertanto, si deve presumere che, nel caso di specie, il Ministero neghi il nulla osta in ragione della precedente fruizione, comunque, già avvenuta in costanza di matrimonio (nucleo familiare beneficiario).
Concretamente, la soluzione possibile può essere alternativa: richiedere alla Cooperativa il rimborso delle anticipazioni eseguite ovvero predisporre il subentro di altro soggetto (ad es. figlio) avente diritto.

Sono socio di una cooperativa per la realizzazione di sette villette e prenotatario di un alloggio. Alla data del mio ingresso (2015) la coop aveva già sottoscritto un mutuo edilizio su stato avanzamento lavori, del quale alcuni soci risultano fideiussori (non io che non ne ero nemmeno a conoscenza, io sono solo socio prenotatario).
Prima che iniziassero i lavori di realizzazione della mia villetta ho versato 30.000 euro. Ad un certo punto i lavori si sono arenati senza eventi di carattere eccezionale che potessero giustificare i ritardi) e le villette sono rimaste nello stesso stato per circa un anno e mezzo. Oggi quattro sono finite e stanno provvedendo a rogitare. A giugno 2017 verso un’altra quota di 10.000 euro e pretendo che si riprendano i lavori, necessitandomi la casa visto che due delle sette villette sono anche invendute.
La coop mi chiede via email il versamento di somme a titolo di interessi di preammortamemto ogni sei mesi, senza fornirmi chiarimento circa le modalità di calcolo e di ripartizione degli stessi tra i soci (dicendo che sono calcolati in base alla somma di mutuo indicato nel compromesso). A saldo, vorrei stipulare un mutuo con una banca diversa da quella della cooperativa che mi applica condizioni migliori e la quale mi ha spiegato che necessitano solo del frazionamento dell’ ipoteca gravante iscritta sul lotto. La coop mi dice che sarà difficile trovare una banca disposta a stipulare vista l ipoteca iscritta.
Le chiedo quali documenti chiedere alla coop per capire l impiego derivante dai miei anticipi, da quelli degli altri soci, dai contributi pubblici e dal mutuo edilizio che dicono aver impiegato per intero ed ancora se è legittima la richiesta degli interessi di preammortamento considerando che non sono fideiussore e non voglio stipulare mutuo con la banca da loro indicata.

Risposta al quesito:
Una prima analisi dei flussi finanziari può essere eseguita dai valori esposti nei bilanci sociali (valore delle costruzioni realizzate, entità dei finanziamenti bancari erogati, ammontare dei versamenti dei soci, etc…; in altri termini controllare i flussi finanziari analizzando le fonti di finanziamento, esposte nel passivo dello Stato Patrimoniale, confrontandole con gli Impieghi, esposti nell’attivo dello Stato Patrimoniale, considerando le decurtazioni delle perdite; in tale modo di potrà avere un’idea di massima della regolarità dei flussi finanziari), ciò al fine di ottenere indizi sufficienti per valutare l’opportunità di approfondimento mediante specifiche richieste agli amministratori e, successivamente, anche con eventuale azione giudiziaria (se emergono i presupposti) .
Gli interessi di preammortamento remunerano le erogazioni di mutuo effettuate dalla Banca, ciò sino alla messa in ammortamento del mutuo medesimo; essi rappresentano un “onere finanziario” che deve essere ripartito tra i soci in base alla effettiva fruizione della quota parte di mutuo erogato.
Alla predetta ripartizione risulta indifferente la fideiussione prestata, in quanto si tratta di garanzia che non incide sulla determinazione dell’onere finanziario.

Sono socio di una coop.edilizia a proprietà indivisa con appartamento già assegnato ma non di proprietà, vorrei cedere il mio appartamento.
Volevo sapere i passaggi da fare.
P.s. il mutuo è estinto.

Risposta al quesito:
Le Cooperative a proprietà indivisa hanno lo scopo di assegnare gli alloggi in uso ai propri soci e non in proprietà.
Ciò posto, va rilevato che la legge prevede la possibilità di trasformare la Cooperativa in modo da consentire ai soci di ottenere l’assegnazione in proprietà dell’alloggio.
Il percorso da seguire è il seguente:
-assemblea straordinaria dei soci per la modifica dello Statuto, che deve prevedere la proprietà divisa;
-assemblea dei soci autorizzativa della trasformazione dello scopo sociale;
-(se la Coop ha fruito di finanziamento pubblico) richiesta di nulla osta all’Ente finanziatore;
-versamento della differenza tra il finanziamento ricevuto per la proprietà indivisa (misura maggiore) e il finanziamento previsto per la proprietà divisa (misura minore);
-rogito notarile di trasferimento dell’alloggio in proprietà individuale.