Quesito del 15/03/2019

In merito al mio quesito del giorno 09/02/02019, con oggetto lo scioglimento della coop. e la possibilità di poter annullare la convenzione con il Comune dell’area di pertinenza (preciso che l’area di sedime dei fabbricati è stata già liquidata al comune da noi soci).
Volevo capire, se l’atto pubblico di trasferimento individuale ai soci proprietari, che Lei menzionava nella risposta avviene a titolo oneroso oppure senza costi, se è a titolo oneroso come verrà calcolato il prezzo, considerando che l’urbanizzazione è stato a totale carico di tutti noi soci?

Risposta al quesito:
Ai soci prenotatari verrà assegnato l’alloggio con le pertinenze al prezzo convenuto, come risultante dai costi di realizzazione per le Cooperative a mutualità prevalente.
Tra i predetti costi è ricompresa anche l’area assegnata dal Comune, sicché la quota parte incrementerà il prezzo di assegnazione.
Va precisato che l’assegnazione dell’area dovrebbe essere in diritto di superficie, sicché, anche dopo l’atto pubblico di trasferimento, il socio continuerà ad essere concessionario pro quota, con gli obblighi di cui all’atto di Convenzione originariamente stipulato tra la Cooperativa e il Comune.

Quesito del 12/03/2019

Avrei bisogno del Suo aiuto per chiarirmi un dubbio, spero mi possa aiutare.
Siamo in trattativa per l’acquisto di un appartamento (prima casa) a Baronissi (SA). L’immobile fa parte di un edificio cooperativa, ma il 14 febbraio sono scaduti i cinque anni vincolanti della convenzione ed è stato già emessa dal comune la delibera per l’alienazione.
Quindi il proprietario “potrebbe” vendere da privato anche se la cooperativa non è sciolta così da entrare da condomini o siamo costretti a diventare soci della cooperativa, che dovrebbe essere sciolta alla fine dell’anno?
Sul documento di convenzione è indicato come requisito un limite reddituale pari al triplo previsto per l’accesso ad edilizia ERP nel caso di vendita, ribadito alla fine del documento di delibera del Comune.
Come calcolo questo valore?
Un commercialista mi ha indicato che serve l’Isee, un altro solo la somma dei redditi mia e di mio marito, un terzo il 60% dei nostri redditi + il 20% della giacenza media dei nostri conti correnti.
Spero davvero possa rispondere a questa mia domanda.

Risposta al quesito:
Se l’atto di assegnazione definitiva è stato stipulato dal socio venditore e non esiste il vincolo per la cessione dell’alloggio, in tal caso l’alloggio può essere acquistato senza che si ottenga preventivamente la qualità di socio.
In tal caso, il venditore rimarrebbe socio della Cooperativa, mantenendo i relativi obblighi societari.
Trattandosi di alloggio in area PEEP, l’acquirente deve avere i requisiti di legge, tra cui il reddito che viene calcolato in riferimento all’imponibile, ridotto del 40% se l’assegnatario è lavoratore dipendente, comunque ridotto di € 500,00 per ogni figlio a carico.
Se i componenti del nucleo familiare godono di reddito, nel predetto calcolo occorre sommare la relativa quota imponibile con i medesimi predetti criteri.

Quesito del 12/03/2019

Volevo avere un Suo parere per quanto riguarda la situazione mia e di altri 5 soci di una coop. abitazione.
Nel 2006 abbiamo preso una casa(versando una caparra cospicua) con patto di futura vendita, senza contratto d’affitto ma solo con il verbale di consegna del cda. Ogni mese la coop provvedeva a mandare a casa la quota rata mutuo in conto vendita. Dopo otto (2014) al momento della richiesta del rogito la cooperativa pretendeva circa 20 mila euro in più oltre al finanziamento (20 mila euro) ottenuto dalla Regione Lazio.
Noi non abbiamo accettato anche perchè non rispettava i prezzi massimi di cessione pagavamo una casa che volendo rivenderla non recuperavamo nemmeno i soldi versati. Col passare del tempo la cooperativa è andata in liquidazione volontaria e poi in LCA.
Ora il 2 febbraio il Mise a nominato il commissario liquidatore. Dal verbale del revisore si evince un passivo di circa 200 mila euro, però alla cooperativa restano a ancora degli immobili fra cui la sede dove e situata.
Io Le chiedo quali sono i rischi peggiori che andiamo incontro? Rischiamo di perdere casa, visto che è prima abitazione?
Quali possono essere gli atteggiamenti migliori nei riguardi del commissario visto che ancora non si è fatto sentire?

Risposta al quesito:
Se non esiste alcun contratto trascritto il Liquidatore ha facoltà, ai sensi dell’art. 72 della Legge Fallimentare, di sciogliersi dal contratto di prenotazione, vendere le case all’asta ed ammettere i soci al passivo in ordine al loro credito per i versamenti eseguiti.
Occorre, pertanto, esaminare bene la situazione societaria e tentare di ottenere l’assegnazione degli alloggi con la trattativa privata, che deve essere istruita dal Liquidatore e autorizzata dal Ministero.

Quesito del 10/03/2019

Vorrei chiederLe cortesemente un Suo parere sull’applicabilità di quanto disposto dall’art. 156 delle norme attuative del c.c., in merito ad una cooperativa edilizia ormai liquidata da vari anni.
E’ possibile mantenere un’amministrazione condominiale come da regolamento oppure dobbiamo nominare un amministratore?

Risposta al quesito:
Con gli atti definitivi di assegnazione degli alloggi sorge il Condominio tra i proprietari dei singoli beni (soci assegnatari).
Se il regolamento contrattuale di assegnazione prevede che l’amministrazione del Condominio sia affidata alla Cooperativa, sarà quest’ultima l’amministratore condominiale.
In tal caso, però, permarrebbero due strutture con discipline diverse: quella del Condominio regolata dalle norme del codice civile e quella della Cooperativa-amministratore sottoposta alle norme societarie e alle leggi speciali.
Quanto precede induce a ritenere poco conveniente che l’amministrazione condominiale sia eseguita con la forma della società Cooperativa, anche in ragione di una maggiore entità dei costi da sostenere.


Quesito del 09/03/2019

Sono uno dei 40 soci proprietario di appartamento di una cooperativa edilizia con mutuo regionale ancora non chiusa.
Il problema che Le prospetto è il seguente: un socio si è trasferito all’estero per motivi di lavoro e per ovvie necessità ha messo in vendita il proprio appartamento di cui, a similitudine degli altri soci con i rispettivi appartamenti, ne disponeva l’uso a seguito del regolare rogito. L’acquirente ha comprato dal socio l’appartamento dopo il nulla osta della regione e, dopo l’atto di acquisto ha anche apportato delle normali migliorie in attesa di occuparlo definitivamente.
Tutti, compreso gli interessati e il CdA eravamo convinti che con l’appartamento si realizzasse anche il cambio del socio a beneficio del cedente e a carico del nuovo, ma, a trattativa completata di cui ripeto tutti ne erano ufficiosamente a conoscenza, il nostro commercialista durante una assemblea ordinaria ci ha rappresentato che dal suo punto di vista il nuovo titolare dell’appartamento e sì proprietario e condomino ma non è socio della cooperativa per la seguente e semplice ragioni: il vecchio socio non ha presentato la revoca da socio e il nuovo non ha presentato la richiesta di associazione (subentro). Ovvio che il nuovo adesso oppone resistenza a fare la domanda e lasciare nei problemi e spese di chiusura il vecchio proprietario.
La domanda ormai ovvia è: chi è attualmente il socio dei due?
Inoltre Le chiedo, considerata la sua competenza, se l’analisi del commercialista è corretta e inappellabile o se, non essendoci più il motivo nobile della cooperativa, cioè lo scopo che prevede il realizzo e l’assegnazione di un appartamento per il socio, questi abbia la facoltà e il diritto di chiedere la sua revoca. In questa possibilità, il CdA può respingere tale richiesta in assenza del suo sostituto, considerato che ciò danneggia economicamente i rimanenti soci che vedono ripartire le spese in 39 al posto di 40?
Questa domanda sempliciotta in realtà aprirebbe una via fraudolenta tra i soci che potrebbero intestare ad altri il proprio appartamento essendo in scadenza i termini di obbligo della regione e gravare quindi enormemente il residuo dei soci impossibilitata a fare lo stesso.
Scusi se mi sono dilungato cercando di fornire maggiori e utili notizie, la ringrazio per la Sua analisi e risposta nella speranza che possa essere di aiuto ad altri lettori.

Risposta al quesito:
L’opinione del suo commercialista è pienamente condivisibile.
Il venditore avrebbe dovuto imporre all’acquirente il subentro nella qualità di socio ovvero l’accollo delle spese di chiusura della Cooperativa.
L’attuale socio della Cooperativa, il quale ha fruito della prestazione mutualistica (assegnazione alloggio) è obbligato, come tutti gli altri soci nelle medesime condizioni, a contribuire pro quota alle spese necessarie per la definitiva chiusura della Cooperativa.



Quesito del 06/03/2019

Con riferimento al quesito posto il 22.02.2019 ho omesso di comunicare che già con gli atti notarili i soci si sono accollati la responsabilità patrimoniale di far fronte agli oneri derivanti dalla eventuale perdita della causa con il comune per esproprio, perché obbligati dalla convenzione con il Comune. Di conseguenza si chiede se possano, pertanto, essere legittimati ad utilizzare i fondi della cooperativa, da trasferire al condominio, per riparare i gravi danni da infiltrazioni, avendo dichiarato di non volersi sottrarre agli eventuali obblighi per sentenze sfavorevoli.

Risposta al quesito:
Nel caso prospettato non esiste, in realtà, un problema di legittimità di utilizzo dei fondi, ma emergono aspetti riguardanti la responsabilità sussidiaria del Liquidatore.
L’utilizzo dei fondi pubblici, infatti, si appalesa legittimo, in quanto si tratta proprio di destinazione conforme alle finalità del finanziamento (costruzione degli alloggi e, quindi, anche il loro ripristino in caso di danni).
Il problema sorge in riferimento ad eventuali esposizioni debitorie della Cooperativa (debiti verso il Comune, etc), sicchè si presume che il Liquidatore ritenga insufficienti le garanzie fornite dai soci con l’accollo generico dei debiti.
Se, tuttavia, il predetto accollo è formulato nell’atto pubblico di assegnazione con efficacia reale sull’immobile il Liquidatore non può pretendere ulteriori garanzie e, nel caso di specie (intervento urgente per salvaguardare gli immobili, peraltro, oggetto di finanziamento pubblico), dovrebbe procedere all’utilizzo dei fondi, salva la possibilità di richiedere ai soci i finanziamenti occorrenti all’ulteriore fabbisogno finanziario.