Quesito del 26/07/2019

Preg.mo avvocato, nelle cooperative di abitazione di soli impiegati statali a proprietà divisa e mutuate con la Cassa Depositi e Prestiti secondo il T.U. del 1938, ciascun socio acquista la piena proprietà del proprio appartamento solo dopo averlo riscattato oppure basta il frazionamento del mutuo e il passaggio degli appartamenti alle singole partite catastali? E, dopo la cancellazione della cooperativa dal Registro delle imprese per scioglimento anticipato deciso dall’assemblea (anche prima che tutti abbiano riscattato il proprio alloggio e cancellato la propria ipoteca da quella intestata alla cooperativa), la proprietà di parti rimaste indivise (es. un locale adibito ad autorimessa rimasto nella partita catastale intestata alla cooperativa fino al suo scioglimento e poi intestato agli ex soci con quote uguali di rendita ma sempre nella stessa partita) si acquista solo quando tutti gli ex soci hanno riscattato oppure ciascuno può vendere liberamente insieme all’appartamento anche la propria quota di queste parti indicate nel contratto di frazionamento del mutuo come comuni?
Le sarei infinitamente grata se volesse darmi una risposta sul problema in generale, perché mi aiuterebbe poi a formulare una richiesta di consulenza a pagamento sul mio caso particolare, piuttosto complesso e che mi sta provocando non pochi problemi a livello condominiale.

Risposta al quesito:
Il trasferimento della proprietà individuale avviene a seguito di atto pubblico con accollo della quota di mutuo gravante sull’alloggio assegnato in via definitiva.
Con l’accollo individuale del mutuo il socio accollante assume gli obblighi di estinzione verso l’Istituto mutuante e verso l’Ente finanziatore.
Se nell’atto pubblico sono state trasferite pro quota le parti comuni, il socio assegnatario può rivendere l’alloggio con i diritti acquisiti sulle parti medesime.
Restano fermi i vincoli imposti per gli alloggi sottoposti alla normativa di edilizia popolare, come il divieto di alienazione prima dei cinque anni, il prezzo originariamente fissato nella Convenzione, il possesso dei requisiti per il soggetto subentrante-acquirente.

Quesito del 26/07/2019

Sono socio di una società cooperativa edilizia attualmente in liquidazione. Nel 1998 ho assunto la qualifica di socio e nel 2005 ho venduto l’unita immobiliare. Hanno continuato a chiedere il pagamento delle quote sociali che dopo quattro anni ho interrotto.
Ora mi è stato notificato un ricorso per ingiunzione di pagamento delle quote sociali fino al 2017. L’avvocato di parte della cooperativa mi riferisce inoltre che non è possibile recedere dalla qualifica di socio in quanto la cooperativa ha una causa ancora in corso con l’ex commercialista.
La domanda è: pur avendo venduto l’alloggio nel 2005 devo continuare a pagare le quote? Quindi devo procedere al pagamento di quanto notificato o ci sono gli estremi per opporsi? E’ possibile che non ci sia possibilità di recedere dalla qualifica di socio?

Risposta al quesito:
L’esecuzione del rapporto mutualistico ( assegnazione definitiva dell’alloggio) non consente al socio assegnatario di recedere dalla Cooperativa, salvo che il recesso venga accolto dal CdA.
Il socio assegnatario è, quindi, obbligato a partecipare alle spese della gestione liquidatoria sino all’estinzione della Società.
Nel caso di specie, la pendenza del giudizio impedisce al liquidatore di estinguere la Cooperativa.
E’ evidente che il socio interessato può verificare la regolarità della procedura di Liquidazione e l’attività posta in essere a tutela della compagine sociale.

Quesito del 24/07/2019

Sono socia lavoratrice di una cooperativa sociale, vorrei sapere se il presidente del consiglio può svolgere la stessa funzione in diverse cooperative perché tale figura della mia coop lo fa e poi il cda è formato da moglie marito e la terza persona non sappiamo chi è, nessuno ci mette mai al corrente di nulla, ci chiedono le deleghe per la riunione annuale ma poi basta abbiamo irregolarità in busta paga e orari che non sono previsti nel ccnl.
Mi sono iscritta al sindacato ma la mia quota trattenuta non è mai versata al sindacato il quale ha inviato una pec che non viene neppure letta.
Che possiamo fare? Tra l’altro prestiamo lavoro presso istituti religiosi.

Risposta al quesito:
Il presidente può svolgere le medesime funzioni in diverse Cooperative, purché la molteplicità degli incarchi non sia vietata dallo Statuto sociale.
E’, inoltre, necessario che tra le diverse Cooperative non sussista concorrenza nello svolgimento dell’attività. Perché in tal caso si verificherebbe il conflitto di interessi per il presidente.
Gli amministratori hanno “obbligo di convocare le assemblee per l’approvazione del Bilancio sociale, fornendo le informazioni nella nota integrativa ed, eventualmente, su richiesta dei soci partecipanti”.
La richiesta di deleghe in bianco non è regolare e può rappresentare un fatto penalmente rilevante (se concomitante ad altre circostanze).
L’applicazione di criteri retributivi diversi dal CCNL non è regolare, come l’alterazione delle buste paga.
Per le irregolarità nella conduzione della Cooperativa le violazioni delle norme societarie possono essere fatte valere innanzi al Tribunale sezione imprese, mentre le violazioni del rapporto di lavoro possono essere denunciate al Tribunale del Lavoro.
E’, in ogni caso, possibile denunciare tutte le violazioni alla Vigilanza sulle Cooperative (MISE ovvero Assessorato competente per le Regioni a Statuto speciale).

Quesito del 15/07/2019

Egregio avv. Cannavò, mi sto accingendo ad acquistare una casa tramite cooperativa. Al momento abbiamo fatto il compromesso e richiesto il mutuo e l’atto è stato fissato ad Ottobre.
Abbiamo scoperto però che la cooperativa che ha dato mandato ad una ditta di costruire le case, non sta pagando gli operai, che sono in credito di 600 mila euro. Ho molto timore che questa cifra sia poi riversata su tutti i soci e che quindi la casa mi verrà a costare molto di più… o peggio che me la pignorino.
Dato che devo ancora fare l’atto, c’è la possibilità di tutelarsi a riguardo? Se dovessi rescindere il compromesso per questo motivo è possibile avere “ragione” e ricevere l’anticipo che abbiamo dato per l’immobile alla cooperativa?

Risposta al quesito:
Da quanto esposto sembra che la Ditta appaltata sia morosa rispetto alle retribuzioni degli operai, sicché questi ultimi possano aggredire la Cooperativa appaltante, obbligata in solido.
Una tale circostanza rappresenta un grave indizio, che, considerata l’entità dell’importo a debito verso gli operai, può compromettere i costi programmati per il programma costruttivo.
In tale quadro la migliore tutela è quella di astenersi dall’assumere la qualità di socio della Cooperativa.
In ordine all’eventuale recesso da socio (no rescissione del contratto), senza considerare la conseguente disciplina giuridica, resta sempre problematico il rimborso al socio, posto che la Cooperativa rischia l’insolvenza (a fronte della quale è molto probabile che il credito chirografario del socio non venga affatto soddisfatto).

Quesito del 14/07/2019

Ho avuto modo di occupare un alloggio di edilizia convenzionata riservata alle FF.PP.. Colui che mi ha ceduto l’alloggio dietro pagamento di quanto corrisposto da lui in precedenza pari a € 110,000, era il presidente della cooperativa, nonchè socio e occupante dell’alloggio, la consegna è avvenuta dopo le formalità di legge per gli aventi diritto, all’atto della consegna degli assegni corrispondenti alla somma richiesta vergò le frasi per cessione alloggio con patto di futura vendita da realizzarsi entro 2 anni.
Ciò non è avvenuto in quanto il presidente ci ha condotto al fallimento senza che ai soci fosse data notizia e la situazione si è evoluta sempre al peggio.
Chiedo il Suo illuminante parere, avendo subito un danno economico oltre ad altro, io intendo citare e denunciare la cooperativa anche se fallita, alcuni soci mi hanno suggerito di denunciare il sig. pinco pallo come persona che mi ha truffato, ma io replico dicendo che in quel momento il sig. pinco pallo era presidente, socio della cooperativa e occupante dell’alloggio.
Qual’è secondo il Suo illuminante parere l’azione risarcitoria da intraprendere più logica?

Risposta al quesito:
Occorrerebbe approfondire e verificare tutte la cause che hanno portato la Cooperativa all’insolvenza.
In linea generale si può osservare che nel caso descritto emergono due aspetti inerenti all’eventuale azione da intraprendere:
l’uno riguarda il rapporto con il socio cedente, al fine di verificare se lo stesso fosse già a conoscenza delle condizioni di pre-decozione della Cooperativa e abbia taciuto elementi fondamentali, in modo da trarre in inganno il subentrante; in tal caso potrebbe tentarsi l’azione di annullamento del negozio con conseguente ipotesi di recupero di quanto versato al socio uscente (previo accertamento dei presupposti di fatto e di diritto);
l’altro riguarda l’eventuale responsabilità degli ex amministratori in relazione all’attività svolta, quale causa dell’insolvenza della Cooperativa; in tal caso occorre, innanzitutto, verificare se a seguito dell’insolvenza è insorto il procedimento penale in danno degli ex amministratori e, in caso positivo, i soci danneggiati possono costituirsi parte civile.
In ogni caso il socio interessato deve seguire la procedura, verificando se si tratta di Fallimento ovvero di Liquidazione Coatta Amministrativa, tentando di concordare con il Curatore/Liquidatore la trattativa privata per l’assegnazione dell’alloggio.

Quesito del 13/07/2019

Gentile avvocato, sono in procinto di acquistare la mia prima abitazione da una Cooperativa del mio territorio. Mi hanno detto che potrei diventare direttamente proprietaria senza diventare socia a patto di versare una quota preliminare alla vendita per ultimare i lavori.
Il costo dell’immobile è di 520.000 € e mi è stato chiesto un preliminare di vendita di almeno 150.000 € associato a una “proposta” di 20.000 €.
Le quote andrebbero sottratte al costo complessivo. Al momento del preliminare di vendita mi direbbero la data del rogito.
L’immobile non è ancora completato, sarà ultimato entro dicembre. Come posso tutelarmi a 360 gradi? 

Risposta al quesito:
Insospettisce la circostanza che la “vendita” possa essere eseguita anche a soggetto non socio.
Se, infatti, si trattasse di una Cooperativa sana non ci sarebbe motivo di non avere soci prenotatari.
In ogni caso trattandosi di “immobile in corso di costruzione” il “venditore” deve rilasciare la fideiussione relativa alla finitura dell’opera e alla consegna della stessa; deve, poi, rilasciare altra fideiussione inerente alla garanzia postuma del costruttore per vizi occulti che si manifestino entro i dieci anni.
Le due fideiussioni sono già una adeguata tutela per l’acquirente, ma sarebbe anche necessario valutare l’operazione mediante l’esame della situazione economico-finanziaria della Cooperativa (analisi dei Bilanci sociali, verifica pendenze fallimentari e procedure esecutive, etc.).