E’ ILLEGITTIMO IL FRAZIONAMENTO DEL MUTUO, CONCESSO ALLA COOPERATIVA, ESEGUITO DALLA BANCA IN BASE AL VALORE DEL SINGOLO IMMOBILE SENZA TENERE CONTO DELL’EFFETTIVO ACCOLLO DA PARTE DEL SOCIO PROMISSARIO ACQUIRENTE
Il fatto:
Con contratti preliminari stipulati in Roma, le Cooperative del Consorzio XX a r.l. promettevano di assegnare in proprietà individuale ai soci prenotatari le unità immobiliari facenti parte di un complesso residenziale sito nel Comune di Roma.
Nei predetti preliminari di assegnazione le parti dichiaravano testualmente “che il valore delle unità di cui alla futura assegnazione è indicato nel prospetto che, firmato a norma di legge, si allega al presente atto sotto la lettera C onde costituire dell’atto stesso parte integrante e sostanziale”.
Nel suddetto prospetto contabile allegato veniva stabilito che il valore di ciascuna unità immobiliare ammontava ad € 451.068,23, di cui € 252.179,12 già versati, € 185.000,00 da versare mediante accollo della quota di mutuo, garantito da ipoteca immobiliare di pari valore, ed € 13.889,11 quale quota iva.
Tuttavia, la Banca XX che aveva erogato alle Cooperative del Consorzio XX i finanziamenti per la costruzione del complesso immobiliare, non effettuava contestualmente il necessario atto di frazionamento del mutuo, provvedendovi soltanto successivamente all’avvenuta assegnazione degli alloggi.
E poiché il frazionamento del mutuo (e dell’ipoteca allo stesso correlata) veniva operata dalla Banca XX in misura maggiore a quella corrispondente alle singole quote accollate dai soci con il predetto contratto preliminare, si poneva il problema se gli assegnatari rispondessero verso la Banca mutuante limitatamente alla quota di mutuo accollato (con conseguente limitazione della garanzia ipotecaria) o se, viceversa, il frazionamento del mutuo e, parallelamente, dell’ipoteca sui singoli immobili, dovesse essere effettuato proporzionalmente al debito complessivo delle Cooperative mutuatarie.
Le ragioni della pretesa attorea:
I soci assegnatari delle Cooperative del Consorzio XX a r.l. decidevano, quindi, di agire in giudizio innanzi al Tribunale di Roma chiedendo l’accertamento dell’obbligo della Banca YY di procedere al frazionamento del mutuo e della garanzia ipotecaria secondo le quote risultanti dai prospetti contabili allegati agli anzidetti contratti preliminari.
Gli attori sostenevano, infatti, come nella promessa di vendita dedotta in atti la quota del mutuo accollata dai promissari assegnatari fosse stata espressamente quantificata in € 185.000,00.
Da ciò conseguiva che la Banca XX non poteva imporre agli immobili assegnati un gravame superiore alla quota convenuta nel predetto preliminare, dovendo l’ipoteca limitarsi a garantire solo la parte di mutuo accollata dagli assegnatari, terzi rispetto al contratto intercorso tra mutuante e mutuatarie.
La tesi attorea era supportata da quanto statuito dalla consolidata giurisprudenza di legittimità nelle ipotesi in cui, come nel caso di specie, l’entità del debito del mutuatario verso il mutuante non corrispondesse alla somma degli accolli:
“Il frazionamento del mutuo fondiario, in quanto atto unilaterale di rinuncia all’indivisibilità dell’ipoteca, avente carattere dichiarativo, non può costituire fonte di nuove obbligazioni per il terzo acquirente che non vi abbia partecipato, il quale rimane obbligato nei confronti del mutuante nei limiti in cui si è accollato il debito, e può opporre al creditore le eccezioni fondate sul contratto in base al quale l’assunzione è avvenuta. Ne consegue l’illegittimità della suddivisione che non abbia rispettato le quote di accollo pattuite dal mutuatario con i terzi acquirenti, aumentandone l’ammontare”.
Cassazione civile, 20/03/2008, n. 7453.
“Il frazionamento, infatti, sulla base dei principi affermati dalla ricordata Cass. n. 7453/2008, ha carattere vincolato e riguarda soltanto il mutuante ed il soggetto che lo ha chiesto. L’ipoteca, dopo il frazionamento, deve garantire soltanto la quota di mutuo che il terzo si è accollato e non una quota corrispondente al valore della singola unità rispetto al valore del complesso delle unità immobiliari gravate dall’ipoteca; pertanto, rientra nel rischio accettato dalla banca, nell’erogare il mutuo senza procedere al frazionamento, la possibilità che una parte dell’importo mutuato non sia più assistito da una garanzia ipotecaria ed è, invece, da escludere che la garanzia possa trasferirsi sulle altre unità immobiliari in misura superiore alla quota di mutuo accollata dagli altri acquirenti”.
Cassazione civile, 21/06/2013, n. 15685.
La decisione:
Il Tribunale adito, accogliendo la tesi prospettata da parte attrice, riteneva che, poiché ex art. 1273 IV comma c.c. l’accollante è obbligato verso il creditore nei limiti in cui ha assunto il debito, il frazionamento del mutuo dovesse essere effettuato dalla Banca XX sulla base degli impegni assunti dagli assegnatari, risultanti dal prospetto contabile allegato ai contratti preliminari di assegnazione e, correlativamente, la garanzia ipotecaria dovesse essere frazionata non già in base al valore dell’unità immobiliare , ma in modo tale che ogni singolo immobile garantisse soltanto la quota di mutuo accollata dal promissario assegnatario.
Per le succitate ragioni, con sentenza n. 19570 del 30/10/2014 il Tribunale di Roma, X Sezione civile, visto l’art. 39 VI comma TUB, dichiarava l’obbligo della Banca XX di procedere al frazionamento dei finanziamenti erogati alle Cooperative del Consorzio XX a r.l. secondo le quote di mutuo accollate dagli assegnatarie e, conseguentemente, di frazionare, negli stessi limiti, la garanzia ipotecaria.
Giudizio patrocinato dall’avv. Gualtiero Cannavò nell’interesse dei soci.