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Casi di Studio,quesiti e risposte
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Quesito con E-Mail del 23/02/2008;
LA COOPERATIVA EDILIZIA (INDIVISA E IN DIRITTO DI
SUPERFICIE) IN CUI ABITO E' IN PROCINTO DI AVVALERSI DELLA
POSSIBILITA' OFFERTA DAL COMUNE DI ACQUISIRE IL TERRENO E,
QUINDI, VENDERE AI SOCI GLI APPARTAMENTI. SI STANNO
ESPLETANDO LE PRATICHE PRELIMINARI DEL CASO, COME LA
RICHIESTA DELL'AUTORIZZAZIONE ALLA REGIONE, L'ATTO NOTARILE
DI TRASFORMAZIONE IN PROPRIETA' DIVISA, ECC. ECC. PURTROPPO
UN SOLO SOCIO NON VUOLE PARTECIPARE ALLA TRASFORMAZIONE.
iRisposta al quesito :
Dalla lettura del quesito si deve dedurre che la Cooperativa abbia realizzato gli alloggi sociali e li abbia assegnati in godimento ai propri soci.Cio’ posto la Cooperativa puo’ avvalersi della facolta’ di trasformarsi a proprieta’ divisa e ,quindi, assegnare gli alloggi sociali in proprieta’ individuale ai soci.Per potere procedere alla trasformazione sono necessari alcuni adempimenti , tra cui la deliberazione dell’assemblea dei soci assunta con la maggioranza non inferiore al 51% degli aventi diritto.Allorquando la Cooperativa otterra’ tutte le autorizzazioni necessarie potra’ procedere all’assegnazione degli alloggi in proprieta’ individuale in favore di tutti i soci che ne abbiano diritto e accettino il contratto di trasferimento.Qualora uno o piu’ soci non fossero disponibili al trasferimento della proprieta’ individuale degli alloggi loro assegnati si verificherebbe una causa di scioglimento sia del rapporto sociale che del rapporto mutualistico.Per quanto riguarda lo scioglimento del rapporto mutualistico esso sarebbe subordinato per analogia alla normativa sulle locazioni e ,pertanto, si dovrebbero osservare i tempi di scadenza dei contratti di locazione .A seguito dell’assegnazione degli alloggi in proprieta’ individuale la Cooperativa potra’ essere messa in liquidazione , previo verbale di assemblea straordinaria innanzi al notaio.Il liquidatore procedera’ a tutti gli incombenti di legge e ,dopo lo scioglimento dei rapporti mutualistici pendenti e l’appianamento delle passivita’ , potra’ compilare il bilancio finale di liquidazione e depositarlo presso il registro delle imprese.Tutti i costi della liquidazione graveranno in pari quota su tutti i soci.
Quesito con E-Mail del 08/02/2008;
Io sono socio di una cooperativa edilizia
a proprietà divisa.
L'assegnazione degli immobili è stata
ripartita solo per i soci ed il suolo ci è stato venduto
dal comune.
Attualmente sono in costruzione ed ho
pagato il suolo al comune più l'IVA dello stesso.
Ho pagato le opere di urbanizzazione e
tutti i materiali fuori capitolato.
Per capire qualcosa di ciò che sto
pagando ho acquistato l'ultimo Vostro libro e anche se è
abbastanza
chiaro vorrei essere sicuro su alcuni
punti:
1) L'IVA sul suolo non devo pagarla
perchè acquistato dal comune! Ed invece ho già pagato il
4%.
2) L'IVA sul costo della costruzione la
devo considerare al 4% sulla base imponibile calcolata:
Base imponibile=70% della valutazione
CER + rimanente parte del costo di costruzione.
Ed invece l'amministratore della cooperativa dice al
4% del costo di costruzione.
3) Come faccio a sapere la valutazione del CER sulla mia
villetta a schiera?
4) Non avendo fatto ancora il rogito al notaio se verso
i soldi come anticipo alla cooperativa,
dovrei essere esonerato dall'IVA sulla costruzione
della villetta?
5) Ed avendo acquistato e pagato tutti i materiali
edilizi come pavimenti, piastrelle, sanitari
prima del rogito, anch'essi sono esenti da IVA?
Risposta al quesito :
La circolare dell’Agenzia delle Entrate n.121/E del 26.07.01 dispone che non sono soggetti ad IVA gli acquisti dai Comuni delle aree gia’ concesse in diritto di superficie , come sembra essere avvenuto nel caso prospettato. In tal caso il trasferimento e’ assoggettato esclusivamente alla tassa fissa di registro.Al momento del rogito di trasferimento della proprieta’ individuale dell’alloggio e’ dovuta l’IVA sul 70% del costo di costruzione come risulta dai registri contabili , se il terreno e’ in diritto di proprieta’ , come nel caso in specie.Il costo di costruzione calcolato dal CER e’ solo di riferimento ai fini amministrativi e puo’ conoscerne l’entita’ verificando il Quadro Tecnico Economico inviato dal progettista all’Ente finanziatore.Gli anticipi effettuati dai soci non sono soggetti ad IVA , ma al momento del rogito il trasferimento sconta comunque la base imponibile come sopra calcolata.I materiali relativi a migliorie scontano l’IVA al momento dell’acquisto effettuato direttamente dal socio e non costituiscono base imponibile nel rogito di trasferimento della proprieta’ dell’alloggio sociale.
Quesito con E-Mail del 29/01/2008;richiedente residente in Ragusa;
Fatto:Mia moglie ha acquistato prima del matrimonio un appartamento in cooperativa, subentrando anche per il mutuo regionale agevolato residuo. Siamo sposati in regime di comunione dei beni e vorremmo cambiare casa acquistandone una di nuova costruzione che però è anch'essa cooperativa con mutuo agevolato. Quesito:esiste un modo per farlo,considerando che tra i requisiti richiesti dalla legge vi è quello di non aver mai usufruito di un mutuo regionale?
Risposta al quesito : Per avere diritto alla fruizione del mutuo agevolato e’ necessario che ciascun componente il nucleo familiare del socio assegnatario non abbia mai fruito di alcuna agevolazione pubblica in materia di edilizia residenziale ne’ sia possidente di abitazione costruita con il contributo pubblico.Nel caso in specie uno dei coniugi ha fruito dell’agevolazione pubblica e ,pertanto, in costanza di matrimonio il nucleo familiare non potra’ acquisire la proprieta’ del nuovo alloggio cooperativo.Soltanto in caso di separazione personale , il coniuge separato non convivente che non abbia mai fruito personalmente di alcuna agevolazione potra’ accedere all’assegnazione dell’alloggio cooperativo.
Quesito con E-Mail del 03/12/2007;richiedente residente in Paterno';
Fatto: Mio padre è socio di una coop. edilizia che nel 1980
(circa)con regolare conc. edilizia iniziò i lavori per la
costruzioni di alloggi residenziali (villette a mare).
Risposta al quesito :
Non v’e’ dubbio che le assegnazioni di alloggi cooperativi ( classificati come case vacanze ) siano soggetti alle revocatorie ,ordinaria e fallimentare , nell’ipotesi di declaratoria dello stato d’insolvenza della Cooperativa edilizia. In forza della necessaria delibera consiliare per procedere alle predette assegnazioni , tutti i componenti del Consiglio di amministrazione sarebbero responsabili degli atti di cessione degli alloggi sociali, soprattutto in assenza di adeguato corrispettivo idoneo a soddisfare i creditori.
Quesito con E-Mail del 21/11/2007;richiedente residente in Catania;
In data 12/10/2007 sono state assegnate con sorteggio delle case di una cooperativa privata con regolare delibera. Al momento del sorteggio erano presenti tutti i soci tranne uno ,in sostituzione vi era un socio che ancora doveva subentrare cosa avvenuta in data 17/10/2007 con il versamento da girare al socio uscente .Ora io mi chiedo è valida quella delibera votata anche da un persona che al 12/10/2007 non è un socio effettivo. E esiste una legge dove i soci più anziani hanno diritto di scelta .
Risposta al quesito : La delibera assembleare della societa’ cooperativa in cui esprime il voto un soggetto non socio e’ nulla se il voto espresso ha determinato la maggioranza deliberativa. In caso contrario la delibera potrebbe essere annullabile , anche in relazione alle specifiche previsioni dello statuto sociale. Se la cooperativa ha fruito di finanziamento pubblico , la prenotazione degli alloggi deve essere eseguita secondo l’ordine cronologico dell’assunzione della qualita’ di socio da parte dei prenotatari ( T.U. 1165/38). Lo statuto sociale , tuttavia , puo’ derogare prevedendo una specifica disciplina .
Quesito con E-Mail del 20/11/2007;richiedente residente in Napoli;
Fatto: Nel marzo 2006, un 'impresa di costruzioni mi concede
in locazione un appartamento arredato regolarmente
registrato presso l'agenzia delle entrate. il canone è stato
fissato pagando mensilmente la somma di euro 550,00.
Non e’ tanto la tipologia catastale a costituire giusta causa di risoluzione del contratto di locazione , bensi’ le effettive condizioni dell’immobile che deve essere idoneo all’uso convenuto. Se la mancata idoneita’ dell’immobile e’ sopraggiunta nel corso del contratto locativo il conduttore puo’ richiedere i danni subiti a causa del trasloco forzato . Nelle locazioni ad uso abitativo , ai sensi dell’art. 3 L.431/98 u.c. , il conduttore puo’ recedere dal contratto per gravi motivi , dandone comunicazione almeno sei mesi prima del rilascio . I gravi motivi ,pero’, devono risultare obbiettivamente e non essere conseguenza di valutazioni personali del conduttore.
Quesito con E-Mail del 18/11/2007;
Prima della trasformazione della cooperativa da proprietà
indivisa a proprietà divisa e quindi a proprietà
individuale, un socio vorrebbe dimettersi e far subentrare,
seguendo l'iter previsto, un figlio celibe convivente avente
tutti i requisiti per essere ammesso come socio della
cooperativa. La regione, avute le due richieste, quella di
dimissione e Infatti il dimissionario e il subentrante non godono di due contribuzioni, non beneficiano di due alloggi, ma il contributo erogato (la cooperativa ha saldato tutto il mutuo) riguarda solo un alloggio.Come si interpreta la questione?
Risposta al quesito : Nel caso prospettato l’agevolazione relativa all’assegnazione in godimento dell’alloggio cooperativo e’ stata fruita da tutti i componenti il nucleo familiare , ivi compreso il figlio del socio assegnatario dimissionario , oggi aspirante subentrante. Il subentro ,quindi,si inquadra nell’ambito di un unico rapporto intrattenuto con l'ente finanziatore. Resta ,dunque, indifferente lo scambio della qualita’ di socio all’interno dello stesso nucleo familiare , i cui componenti fruiscano di un’unica agevolazione. Per analogia il caso e’ assimilabile all’ipotesi di successione mortis causa , in cui l’erede subentra nella qualita’ di socio , senza che gli si possa opporre alcuna pregressa fruizione dell’agevolazione quale componente del nucleo familiare del defunto.
Quesito con E-Mail del 30/05/2007;
Una cooperativa edilizia a
proprietà indivisa ha realizzato in are PEEP senza
contributo erariale ma con diritto di superficie di 99
anni + 99 anni.
Il Presidente ha provveduto
di usa iniziativa a traslare la propretà degli alloggi a
i singoli soci non procedendo alla modifica statutaria e
non chiedendo alcuna autorizzazione al Comune.
Il Notaio non si è reso
conto dell'errore...
Dopo diversi anni qualche
socio si è reso conto della "cantonata".
Gli atti sono da
considerarsi nulli?
Grazie
Risposta al quesito :
Non puo’ sussistere alcun dubbio in ordine alla nullita’ degli atti , posto che non e’ intervenuta l’autorizzazione di legge per la trasformazione della Cooperativa da proprieta’ indivisa a proprieta’ divisa. Va ,inoltre , rilevato che la concessione del terreno da parte del Comune e’ stata effettuata alla Cooperativa quale proprietaria degli alloggi da assegnare in godimento ai soci. Occorre,pertanto, che la Cooperativa ottenga le autorizzazioni di legge e successivamente potra’ efficacemente assegnare gli alloggi in proprieta’ ai propri soci. Sussiste nel caso in specie la responsabilita’ civile del notaio , il quale e’ tenuto al risarcimento dei danni .
Quesito con E-Mail del 23/05/2007;richiedente residente in Torino;
Spettabile studio, vi sottopongo questo quesito circa una casa in cooperativa. Mio padre e mia madre, in comunione dei beni erano soci di una cooperativa di abitazione a contributo erariale a proprietà indivisa (in realtà la quota era nominalmente di mio padre – nel senso che mia madre era il coniuge). Nel 1977 venne loro assegnata in modo definitivo (o meglio penso provvisoriamente in attesa del rogito ma, con regolare verbale di consegna) un alloggio. Vi rimasero insieme a me e a mia fratello fino all’ottobre del 1986 alla morte di mia madre. Rimanemmo in tre : mio padre, mio fratello (nato nel 1967) ed io (nato nel 1965). Mio padre si risposò in regime di comunione dei beni a luglio del 1988. Nel frattempo la cooperativa comunico allo IACP i soci aventi diritto all’alloggio in più date antecedenti a luglio 1988. La delibera in cui la cooperativa decide di trasferire la proprietà ai singoli è del 15 ottobre 1988 e l’atto notarile è del dicembre 1988 o primi giorni 1989. In questi atti la proprietà viene trasferita ai coniugi (mio padre e la seconda moglie) che risultano esserne i proprietari in comunione dei beni. Ora a gennaio del 2007, in malo modo il matrimonio, tra i due si interrompe e ci ritroviamo con la questione della casa da trattare. Siamo per forza e per affetto filiale, dalla parte di mio padre. Ci chiediamo: a) se il diritto alla proprietà della casa non spetterebbe anche a noi in virtù di quanto stabilito dal T.U. dell’edilizia economica popolare agli artt. 116 e 117 b) Se possiamo esercitare questo diritto successorio anche adesso e farlo valere poiché mio padre ( o meglio) la sua seconda moglie è divenuta proprietaria (con l’atto di rogito) di un bene il cui diritto alla proprietà non era sua e comunque era stato acquisito prima del suo matrimonio con mio padre c) Alcuni testi – tra cui un testo del Sole XXIV ORE scritto da Romano Mosconi – parla di successione di questo diritto di assegnazione; ci viene indicata la prescrizione di questo diritto in anni 10 (art. 480 del C.C.) , anche se ho constatato che l’art. 533 parla di riconoscimento della qualità di erede senza prescrizione salvo per il caso di usucapione in 20 anni e/o per l’usucapione decennale per gli immobili (art 1159 del C.C.). E possibile per noi tentare una causa e per lo meno minacciarla. Ad oggi l’appartamento è ancora in diritto di superficie gravato ancora da un piccolo mutuo che era stato acceso e cominciato a pagare quando mia madre era ancora in vita. Il valore commerciale possiamo stimarlo in 180.000 Euro anche se catastalmente il valore è più basso. Cosa dobbiamo fare? Grazie e buon lavoro.
Risposta al quesito :
Va subito precisato che la cooperativa in questione e’ stata erroneamente definita “a proprieta’ indivisa” , non essendo possibile in questo tipo di cooperative il trasferimento della proprieta’ individuale dell’alloggio , bensi’ solamente il godimento. Cio’ posto , nessun diritto sull’alloggio sociale puo’ essere vantato ,in questo caso, dagli eredi della moglie del socio assegnatario. E’ vero ,infatti, che la comunione ereditaria tra coniugi si determina al momento del rogito notarile di assegnazione dell’immobile e non gia’ in relazione alla quota sociale detenuta dal socio assegnatario. Ritenuto,pertanto, che il rogito notarile e’ stato stipulato in costanza del secondo matrimonio del socio assegnatario , e’ il nuovo coniuge che puo’ vantare la comunione sull’alloggio in questione. L’unica ipotesi da verificare sarebbe quella riguardante l’eventuale diritto di credito del coniuge premorto per i versamenti in conto prezzo effettuati nel corso del matrimonio in regime di comunione dei coniugi. L’ipotetica pretesa creditoria , comunque, potrebbe semmai essere vantata nei confronti di suo padre , ma giammai in relazione all’alloggio , la cui proprieta’ resta in quota come da rogito notarile di assegnazione.
Quesito con E-Mail del 15/05/2007;richiedente residente in Roma;
Salve, a breve dovrei iniziare a far parte di una
Cooperativa assegnataria da parte del Comune di Roma di
alloggi per Edilizia a locazione Permanente secondo legge
179.
La regolamentazione dei programmi costruttivi nel Comune di Roma ai sensi della L.179 e’ contenuta nella delibera della Giunta Regionale del Lazio del 03.08.06 n.489. I limiti di reddito per ottenere l’assegnazione in godimento di un alloggio realizzato da Cooperativa a proprieta’ indivisa e’ di € 17.417,71 ( e’ bene ,pero’, controllare presso il Comune di Roma per eventuali aggiornamenti), calcolato sulla base del cumulo dei redditi di tutti i componenti il nucleo familiare dell’assegnatario. La verifica del requisito reddituale deve avvenire al momento dell’assegnazione dell’alloggio sociale , ma puo’ anche accadere che sia la Cooperativa a richiederne il possesso al momento dell’iscrizione ( ad es. per disposizione statutaria).
Quesito con E-Mail del 14/05/2007;
sono socia in una cooperativa edilizia. Vorrei sapere se è giusto che inaspettatamente ci è stato presentato un bilancio consuntivo di euro:120.000,in più rispetto al preventivo. Che due soci si sono appropriati di una porzione di terreno condominiale pari in totale a circa 300 mq volendolo pagare al prezzo di 39 euro,vorrei sapere se ciò è consentito dalla legge e se è vero che per la validità delle assemblee in prima seduta occorre la presenza di tutti i soci e non la metà più uno.
Risposta al quesito : Il bilancio consuntivo di una Cooperativa deve essere redatto in base ai costi e ai ricavi dell’esercizio che si siano effettivamente verificati. Il bilancio preventivo ,viceversa, afferisce ad una previsione fondata sul programma di spesa approvato dall’assemblea dei soci. Il bilancio preventivo ,quindi, non e’ vincolante per le previsioni di spesa , che chiaramente possono lievitare nel corso dell’attivita’ sociale, bensi’ per il programma delle spese . Se ,dunque, gli amministratori hanno effettuato spese diverse da quelle programmate e approvate dall’assemblea dei soci , senza un ‘ulteriore approvazione specifica, si puo’ configurare una loro responsabilita’ ( a meno che la spesa non sia urgente o necessaria alla realizzazione del programma e non prevedibile al momento dell’approvazione del preventivo) da verificare caso per caso. Nessun socio puo’ appropriarsi di parti di terreno , se non assegnate dalla Cooperativa proprietaria. Ai sensi dell’art.2538 del codice civile le assemblee sociali sono costituite con il numero di soci partecipanti stabilito nell’atto costitutivo e nello statuto della Cooperativa. Dovra’ ,pertanto, consultare lo Statuto della sua Cooperativa per conoscere le maggioranze necessarie per la validita’ delle assemblee sociali.
Quesito con E-Mail del 17/04/2007;richiedente residente in Roma;
Mio suocero è un carabiniere in pensione di 65 anni, e vorrebbe acquistare una quota in una cooperativa edilizia a proprieta’ indivisa a Roma, la quale: · usufruisce della convenzione comunale per terreno in uso di concessione a 99 anni · è formata esclusivamente da forze armate e polizia, · usufruisce del contributo statale a fondo perduto per trentacinque anni ai sensi della legge 492 del 1975. Premetto che mio suocero è intestatario di prima casa a Taranto per cui paga un mutuo, ma non avendo alcuna proprieta’ nel comune di Roma, avrebbe i requisiti per diventare socio della cooperativa. Il presidente del consorzio a cui appartiene la cooperativa ha assicurato che : · l’assegnazione avverra’ tra circa un anno, data dalla quale si comincera’ a pagare la rata di circa 800 euro di un mutuo ventennale stipulato dalla cooperativa con la Unipol. · dopo un paio d’anni dalla assegnazione dell’alloggio, in seguito al collaudo dello stesso da parte degli enti preposti, verrà elargito il contributo, di circa 400 euro, versati annualmente per 35 anni. · Dopo circa un anno e mezzo da tale erogazione si procedera’, grazie alla legge 136 del 1999, alla trasformazione della cooperativa da proprieta’ indivisa a proprieta’ individuale, tramite rogito notarile, con conseguente possibilita’ di alienazione dell’immobile. Le mie domande sono:
Grazie in anticipo per qualunque aiuto vogliate fornirmi.
Risposta al quesito : Dalla formulazione del quesito e’ dato desumere che la Cooperativa in questione sarebbe finanziata ai sensi della L.492/75 , che da tempo non e’ piu’ vigente. Si deve ,quindi , dedurre che si tratta di un vecchio finanziamento avviato nella vigenza della predetta legge . La Cooperativa ,pertanto, dovrebbe fruire del contributo a fondo perduto per l’abbattimento parziale degli interessi e del capitale mutuato. L’alloggio assegnato non potra’ essere alienato fintanto che la Cooperativa sara’ a proprieta’ indivisa . In linea teorica e’ possibile la trasformazione della Cooperativa a proprieta’ divisa ai sensi della L.136/99 , ma tale trasformazione deve essere autorizzata dal Ministero e dall’Ente finanziatore. Avvenuta la trasformazione della Cooperativa , l’alloggio deve essere assegnato al socio , il quale e’ tenuto a stipulare il contratto di mutuo individuale ,cosi’ divenendo proprietario dell’immobile. Dalla data di stipula del mutuo individuale devono trascorrere cinque anni prima di potere alienare l’alloggio , ma ancor prima di tale data si puo’ richiedere al Ministero l’autorizzazione alla vendita per gravi sopraggiunti motivi. In tale ultimo caso , il vincolo dei requisiti previsti per edilizia agevolata e’ imposto nel provvedimento autorizzativo. In quanto ai requisiti del terzo acquirente occorre verificare la convenzione stipulata con il Comune concedente l’area , posto che in tale atto vengono usualmente inseriti i vincoli previsti per l’edilizia popolare ( limite di reddito , impossidenza etc..) .
Quesito con E-Mail del 21/03/2007;
Risposta al quesito : La Cooperativa a proprieta’ indivisa costituita tra appartenenti alle Forze dell’Ordine puo’ trasformarsi in Cooperativa a proprieta’ divisa , previa autorizzazione del competente Assessorato Regionale. Ottenuta l’autorizzazione , la Cooperativa e’ sottoposta a tutta la legislazione prevista dal T.U. n.1165/38 ed in particolare e’ tenuta alla stipula dei mutui individuali , frazionati dall’originario mutuo fondiario precedentemente stipulato nell’interesse della Società ( si veda direttiva ministeriale del 23.06.99 n.2318 G.U. del 28.09.99 n.228). E’ chiaro che , avvenuta la trasformazione , potra’ applicarsi l’art. 20 della L.179/92 che prevede la specifica autorizzazione affinche’ il socio assegnatario possa locare o vendere l’alloggio entro i cinque anni dall’assegnazione e contestuale stipula del mutuo individuale. Ne consegue che , se il mutuo non e’ stato ancora estinto, il termine quinquennale ( a parere dello scrivente) decorre dalla data dell’assegnazione. Appare pacifico che l’ipotesi del trasferimento d’ufficio del militare socio della Cooperativa , costituisca evento rilevante al fine dell’ottenimento dell’autorizzazione alla locazione dell’alloggio. In tal caso l’atto autorizzativo della P.A. consentirebbe la locazione dell’alloggio per garantire al socio assegnatario i mezzi economici per la fruizione di un alloggio similare nel luogo della residenza temporanea. Acquisita la proprieta’ individuale e ottenuta l’autorizzazione , non ci sono parametri in ordine ai requisiti soggettivi del locatario , se non quelli dettati dalla convenzione con il Comune per la concessione dell’area e quelli eventualmente fissati dalla legge che ha disposto il finanziamento( o dall’Ente finanziatore ). Alla Cooperativa dovranno essere versate esclusivamente le somme relative ai costi di costruzione non coperti dalle erogazioni di mutuo e dei costi di gestione ,ivi compresi quelli della liquidazione della Societa’. Mentre la quota residua del mutuo originario sara’ frazionata in tante quote individuali quanti sono i soci accollanti.
Quesito con E-Mail del 13/03/2007;richiedente residente in Roma; Sono presidente di una Coop. edilizia a r.l. a proprietà indivisa per undici alloggi edificati in diritto di superficie. La Coop., riservata alle forze armate e di polizia, è beneficiaria dal 2000 di un contributo pubblico che percepisce regolarmente. Nel marzo dell'anno passato, previa delibera assembleare, si è deciso di estinguere il mutuo intestato alla coop. e di stipularne undici, uno per ogni socio, con altrettanti distinti contratti. Premetto che, per nostra ignoranza, non abbiamo chiesto alcuna preventiva autorizzazione e, oggi, ho scoperto da un funzionario del Provv. alle OO.PP. che tale operazione non poteva essere attuata se non al termine del collaudo, tuttora pendente presso l'iacp. Il rischio che ci è stato prospettato e quello di una revoca del contributo. E' possibile tutto ciò e, se si, come possiamo uscire dal problema, visto che non ci sono state comunicazioni ufficiali all'ente anzidetto. Risposta al quesito : Il quesito da Lei proposto non fornisce elementi idonei ad una corretta risposta. Non e’ ,infatti, possibile che la Cooperativa da Lei amministrata sia a proprieta’ indivisa e al contempo abbia stipulato contratti di mutuo individuale con cui e’ stata trasferita ai soci la proprieta’ individuale degli alloggi. Non e’ altrettanto possibile che l’Istituto mutuante abbia frazionato il mutuo agevolato dal contributo pubblico , posto che tale frazionamento e’ possibile solamente dopo il collaudo dell’opera da parte dell’Ente delegato e la ratifica dei requisiti soggettivi soggettivi da parte dell’Ente concessionario del contributo pubblico. Se cio’ fosse realmente accaduto con le modalita’ da Lei prospettate , sarebbe consequenziale la nullita’ degli atti di trasferimento della proprieta’ individuale che andrebbero nuovamente stipulati dopo il collaudo e la ratifica dei requisiti. Una tale nullita’ potrebbe essere fatta valere da ciascun socio danneggiato dalla mancata fruizione del contributo pubblico ovvero persino da un aspirante socio non beneficiario dell’assegnazione.
Quesito con E-Mail del 12/03/2007;
Sono socio di una cooperativa edilizia, che ha avuto il
riconoscimento della Regione Sicilia per la realizzazione di
edilizia residenziale fruendo di un mutuo a tasso agevolato.
Il progetto è in corso di approvazione, motivo per cui la
costruzione non è ancora iniziata. Risposta al quesito : In ordine alla sua richiesta di conoscere i requisiti soggettivi per ottenere l’assegnazione di alloggio cooperativo agevolato nella Regione Sicilia , si riporta di seguito l’estratto dalla circolare dell’Assessorato LL.PP. del 12.05.05 : Gli assegnatari, acquirenti e locatari di alloggi di nuova costruzione o di recupero, devono possedere i seguenti requisiti soggettivi: 1) avere cittadinanza italiana o di uno Stato dell'Unione europea. Il requisito è soddisfatto anche per il cittadino di altro Stato, purché risieda continuativamente da almeno 5 anni in Italia e dimostri di avere una attività lavorativa stabile; 2) avere la residenza o l'attività lavorativa nel comune in cui vengono realizzati gli alloggi. Il requisito della residenza non è richiesto per i lavoratori emigrati all'estero e per i militari di carriera, purché i primi siano regolarmente iscritti all'anagrafe degli emigranti del paese di origine e gli altri, ai sensi dell'art. 24 della legge 18 agosto 1978, n. 497, predeterminino la residenza che intendono eleggere come propria allorché lasceranno il servizio. In entrambi i casi dovrà essere allegata alla documentazione una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà di essere a conoscenza che dovranno assumere la residenza nell'alloggio nel momento in cui ciò si renderà possibile in riferimento alla loro condizione; 3) non essere titolari essi stessi o i componenti del proprio nucleo familiare, del diritto di proprietà, di usufrutto o di abitazione, di un alloggio in ambito comunale. Si deroga a quanto sopra indicato nel caso in cui il soggetto interessato e/o un componente del proprio nucleo familiare si trovi in una delle seguenti condizioni: - sia comproprietario di non più di un alloggio con terzi non appartenenti al nucleo familiare; - sia proprietario o comproprietario di non più di un alloggio che risulti fatiscente da certificato di non abitabilità rilasciato dal comune o che non consenta l'accesso o l'abitabilità ad uno o più componenti del nucleo familiare che siano affetti da un handicap con problemi di deambulazione ovvero abbiano un grado di invalidità superiore al 66%; - è proprietario di non più di un alloggio non idoneo alle esigenze del nucleo familiare. Per alloggio idoneo si intende quello di superficie almeno pari a 30 mq. oltre ulteriori 15 mq. per ogni componente oltre i primi due e comunque entro i limiti massimi di cui all'art. 16 della legge n. 457/78; - non abbia ottenuto la proprietà o l'assegnazione in proprietà, anche con patto di futura vendita, di un alloggio costruito a totale carico o con il concorso o con il contributo o con il finanziamento agevolato - in qualsiasi forma concessi - dello Stato o della Regione; 4) fruisca di un reddito annuo complessivo, per nucleo familiare, non superiore ai limiti attualmente fissati con decreto 19 novembre 2001 dal dipartimento lavori pubblici, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Regione siciliana 7 dicembre 2001, n. 58 e sue successive modifiche ed integrazioni. Per nucleo familiare si intende quello costituito dal beneficiario, dal coniuge non legalmente separato, dai figli minori conviventi e da altri conviventi. Nel caso di coppie di giovani che devono costituire nucleo, si fa riferimento al reddito dei componenti il nuovo nucleo. Per quel che con cerne i limiti di reddito , si riporta di seguito l’estratto del decreto dell’Assessore LL.PP. del 19.11.01: I limiti di reddito per l'accesso all'edilizia agevolata ex legge n. 457/78 e successive modifiche ed integrazioni, ferme restando le misure dei tassi agevolati secondo quanto disposto dalla delibera C.I.P.E. dell'8 aprile 1987, n. 197, sono stabiliti come segue: a) alloggi realizzati da cooperative a proprietà indivisa: limiti di reddito in L. 33.725.000; limiti di reddito in euro 17.417,51, rapporto tra tasso agevolato e tasso di riferimento 20%; b) alloggi realizzati da imprese cooperative a proprietà individuale e privati, nonché enti pubblici che costruiscono alloggi da assegnare in proprietà: limiti di reddito in L. 33.725.000; limiti di reddito in euro 17.451,51, rapporto tra tasso agevolato e tasso di riferimento 30%; limiti di reddito in L. 40.470.000; limiti di reddito in euro 20.901,01, rapporto tra tasso agevolato e tasso di riferimento 50%; limiti di reddito in L. 67.450.000; limiti di reddito in euro 34.835,02, rapporto tra tasso agevolato e tasso di riferimento 70%. Tutti i predetti requisiti devono essere posseduti al momento dell’assegnazione e della stipula del mutuo individuale. Per quanto riguarda l’ipotesi di mantenere i requisiti essendo proprietario di un miniappartamento si rinvia a quanto gia’ enunciato nella circolare assessoriale sopra riportata in estratto. La separazione dei beni non e’ sufficiente ad impedire il cumulo del reddito complessivo familiare , necessitando invece la separazione dei coniugi. Nell’ipotesi di intervenuta separazione di coniugi , la quota sociale potrebbe essere assegnata al coniuge non socio e in tal caso ci sarebbe il subentro nella medesima posizione del socio uscente.
Quesito con E-Mail del 13/02/2007;richiedente residente in Roma; Sono socio di una cooperativa composta da soli appartenenti a forze armate e di polizia. La cooperativa mi ha assegnato un appartamento di edilizia popolare, su dieci a proprietà indivisa, costruiti in diritto di superficie. Paghiamo un mutuo. Non ci è ancora stato erogato il contributo statale, ma è previsto che avvenga. Vorrei locare l’appartamento, ad un altro appartenente alle Forze di polizia, a un canone non superiore alla differenza fra mutuo e contributo statale. Premesso quanto sopra, Le chiedo: - serve un’autorizzazione? - chi stipula e registra il contratto, io o la cooperativa? - chi riporta il canone nella dichiarazione dei redditi, io o la cooperativa? - essendo noi a Roma, si possono utilizzare i contratti a canone convenzionale (art. 2 co. 3 l. 431/98)?
Risposta al quesito : Se la Cooperativa e’ realmente a “proprieta’ indivisa” gli alloggi restano nel patrimonio sociale e l’assegnazione al socio viene effettuata in locazione.In tal caso non e’ possibile che l’assegnatario conceda a terzi l’alloggio in sub locazione , tanto più se la Cooperativa fruisce di contributo pubblico.Il socio assegnatario ,infatti, deve occupare personalmente l’alloggio , unitamente al proprio nucleo familiare , come statuito dalla vigente legislazione ( T.U. n.1165/38 , L.S. 179 / 92 etc…).Per eccezionali motivi del tutto contingenti , e’ possibile che il socio assegnatario chieda alla Cooperativa di potere rinviare l’occupazione dell’alloggio .Se il consiglio di amministrazione della Società concede tale autorizzazione , potrà anche disporre del momentaneo utilizzo dell’alloggio da parte di altro socio , previa comunicazione all’Ente concedente il contributo pubblico ( che ,in dipendenza del tipo di finanziamento ,dovrà eventualmente esprimere il relativo preventivo consenso ).In tal caso , quindi, e’ la Cooperativa che disporrà dell’uso dell’alloggio e ,pertanto, dovrà ottemperare a tutte le relative incombenze fiscali .All’ assegnazione da parte di Cooperativa a proprietà indivisa, non si applicano le regole delle locazioni ordinarie , trattandosi di vero e proprio rapporto societario intercorrente tra l’assegnatario e la Società. Se , viceversa, la Cooperativa non e’ a proprietà indivisa , occorre distinguere l’ipotesi dell’assegnazione mediante stipula del mutuo individuale( e quindi con il relativo passaggio di proprietà), dall’ipotesi di semplice prenotazione dell’alloggio.Solo nel primo caso , sul presupposto che la Cooperativa fruisca di contributo pubblico, il socio assegnatario potrà locare liberamente l’alloggio ( secondo la normativa sulle locazioni ) trascorsi cinque anni dall’atto pubblico di assegnazione.In caso di eccezionali contingenze( es:trasferimento del posto di lavoro) il socio assegnatario potrà locare l’immobile anche prima del predetto termine , previa autorizzazione dell’Ente che ha concesso il contributo di finanziamento ( art.20 L. 179/92). Quesito con E-Mail del 9/12/2006;
Egregio avvocato,
Risposta al quesito :
L’attivita’ d’ intermediazione immobiliare consiste nel mettere in contatto due soggetti ( compratore e venditore) in relazione alla compravendita di un immobile. Nel caso di Cooperativa edilizia a contributo pubblico non puo’ esplicarsi alcuna vendita di alloggi, che ,viceversa devono essere assegnati ai soci in possesso dei requisiti soggettivi previsti dalla legge. Va ancora aggiunto che la Cooperativa edilizia a contributo pubblico non puo’ maggiorare i costi dell’alloggio per un socio in particolare , posto che vige il principio della par condicio per tutti i soci. Ne consegue che non puo’ essere lecitamente esplicata alcuna attivita’ di intermediazione , in quanto , nel caso della Cooperativa e’ l’assunzione della qualita’ di socio a dover precedere il trasferimento della proprieta’ dell’alloggio ; ed ancora va osservato che al socio neoassunto non puo’ essere imposto il costo aggiuntivo della mediazione. Diverso appare il caso da Lei prospettato , attinente alla attivita’ di intermediazione per la ricerca di professionisti. In tal caso , l’attivita’ consisterebbe in una sorta di “consulenza aziendale” e sarebbe diretta all’ottenimento delle migliori prestazioni professionali e alle migliori condizioni contrattuali. In questa ottica la prospettata attivita’ d’intermediazione sarebbe lecita e possibile , anche perche’ i relativi costi graverebbero in egual misura su tutti i soci assegnatari. E’ pero’ necessario che la spesa relativa ad un tale mandato sia approvata dall’assemblea dei soci , quanto meno in occasione della relazione allegata al bilancio e dell’approvazione dello stesso.
Quesito con E-Mail del 7/12/2006;richiedente residente in Latina; Ho 29 anni e mio marito 32, in
giugno 2004 abbiamo fatto un compresso di acquisto
prima casa da una società cooperativa per case in
costruzioni.
Risposta al quesito : Da quanto esposto nel Suo quesito , e’ dato evincere che il mutuo BNL e’ stato accollato a tutti gli alloggi senza un preventivo frazionamento. Se cosi’ fosse , l’eventuale insolvenza di una parte degli assegnatari ovvero della stessa Cooperativa ( eventualmente ancora proprietaria di immobili non assegnati) si riverserebbe indistintamente su tutti gli alloggi gravati dal mutuo non frazionato, esposti al rischio di espropriazione forzata per il soddisfacimento del credito BNL. Questa ipotesi non ha nulla a che vedere con la revocatoria fallimentare, cui Lei sembra riferirsi indicando il pericolo che essa venga attivata nei 24 mesi dal fallimento. Pur mancando di specifiche informazioni ( congruita’ del prezzo, notorieta’ della situazione prefallimentare della Cooperativa, etc..) , ritengo che il paventato pericolo non dovrebbe sussistere, anche in relazione alla recente modifica della disciplina della revocatoria fallimentare. Dovra’ ,quindi,preoccuparsi di esaminare prima il rogito notarile con cui Le e’ stata trasferita la proprieta’ dell’alloggio e successivamente richiedere alla Banca ( o al notaio) una copia del contratto di mutuo, a suo tempo stipulato con la cooperativa . Dall’esame dei due atti potra’ meglio capire il tenore delle Sue obbligazioni e il reale pericolo nell’ipotesi di insolvenza della cooperativa o anche solo di alcuni assegnatari. Quesito con E-Mail del 26/10/2006; Sono un assegnatario di un appartamento di una
cooperativa edilizia popolare il cui mutuo scade
l'anno prossimo, e possibile passare da proprietà
indivisa a divisa con terreno in uso di concessione
con il comune a 99 anni? Risposta al quesito : E’ possibile che la Cooperativa a proprietà indivisa si trasformi a proprietà divisa , anche nell’ipotesi in cui il terreno su cui e’ sorta l’edificazione sociale sia stato concesso in diritto di superficie. Per quanto riguarda lo spossessamento dell’immobile ad opera di un suo familiare occorre sapere se tale fatto sia o meno avvenuto da oltre un anno , perchè in tal caso Lei non avrebbe azione giudiziaria di tutela possessoria (cautelare) ma una normale azione ordinaria di rilascio dell’immobile innanzi al giudice civile. Quesito con E-Mail del 13/10/2006;richiedente residente in Roma; nel 1994 acquistai un casa in cooperativa costruita con diritto di superficie e con muto agevolato regionale con contributo in conto interesse. nel 2004 ho venduto questo appartamento e ne ho prenotato un altro sempre in cooperativa. al momento del preliminare di vendita il presidente della cooperativa mi disse che non avrei potuto usufruire del contributo a fondo perduto della regione in quanto avevo gia usufruito di una agevolazione. avrei pero' potuto ugualmente usufruire del "bonus fiscale" sull'iva e detrarre quella pagata per l'acquisto del vecchio appartamento a quella del nuovo. ora, a pochi giorni dal rogito, il notaio mi comunica che non posso acquistare questa nuova casa perche' la legge prevede che debbano trascorrere almeno venti anni dal momento della fruizione del contributo pubblico prima di poter usufruire di un altro contributo. la soluzione propostami e' quella di far diventare socio mia moglie ed intestare l'abitazione a lei, visto che la legge parla di requisiti del socio e non del nucleo familiare. questo pero' porta una serie di inconvenienti a partire dalla perdita del bonus fiscale (si tratta di circa 4500euro) fino alle difficolta' prospettatemi dalla banca per erogarmi un mutuo su un immobile non intestato a me e con l'intestatario senza reddito. per completare l'informazione faccio presente che con mia moglie sono in regime patrimoniale della comunione dei beni. la mia domanda e' la seguente: visto che la precedente casa la acquistai prima e ben lontano dal matrimonio(quasi 10 anni), visto che adesso siamo un nucleo familiare di quattro persone, di cui un ragazzo di 16 anni ed una ragazza di 12, visto che la vecchia abitazione era diventata insufficiente alle esigenze del nostro nucleo familiare (meno di 70mq con saloncino, camera matr., cameretta e servizi), visto che la vendita del vecchio appartamento e la prenotazione del nuovo sono avvenute negli stessi giorni (quindi senza intento speculativo nella vendita), vista la situazione del mercato immobiliare (ed a roma in particolare) che non consente, ad una famiglia monoreddito, di acquistare una abitazione se non in edilizia economica e popolare, visto tutto questo non esiste la possibilita' di derogare al vincolo di questi requisiti? Risposta al quesito : L‘avere fruito di assegnazione di alloggio realizzato con il contributo pubblico esclude la possibilita’ di una nuova fruizione tanto da parte di chi ha ottenuto il finanziamento , quanto dallo stesso coniuge o altro componente il nucleo familiare che sia convivente. Se pero’ il coniuge e’ legalmente separato , puo’ fruire della nuova assegnazione a condizione che subentri nella posizione di socio
Quesito con E-Mail del 08/10/2006;
Risposta al quesito : Avendo avuto trasferita la proprieta’ dell’alloggio mediante atto pubblico , in nessun caso puo’ essere esercitata azione di rivendica da parte della Cooperativa assegnataria , men che mai in forza di richiesta di dimissione da socio. Se le predette dimissioni da socio sono state accettate dal precedente Consiglio di Amministrazione, allora esse devono essere considerate efficaci e nessuna pretesa puo’ essere vantata dai nuovi amministratori , i quali hanno semmai azione di responsabilita’ nei confronti dei loro predecessori.
Quesito con E-Mail del 26/05/2006;richiedente
residente in Catania;
Trattasi del caso di un socio di cooperativa
edilizia a contributo pubblico, fondatore della
stessa, al quale è stata sostanzialmente negata
la prenotazione e quindi la materiale
assegnazione in possesso al momento del
completamento degli alloggi, di quello a suo
tempo assegnatogli e che è stato invece
assegnato ad un socio entrato successivamente a
far parte della cooperativa.
La materia, dalle ricerche fatte in
giurisprudenza, ritengo sia disciplinata
dall'art. 131 del R.D. n. 1165/1938 che
attribuisce la cognizione di tali controversie
alla pertinente Commissione di vigilanza,
avverso la cui decisione finale è possibile
ricorrere al T.A.R.
Avendo perciò redatto il ricorso, mi è risultato
tuttavia difficile rinvenire la normativa
procedurale che disciplina il giudizio innanzi
alla commissione, le chiedo pertanto,
considerato che dalla ricerche fatte su internet
ho appreso che lei si occupa in modo specifico
della materia, se può indicarmi la normativa
procedurale di riferimento ovvero qualche testo.
In particolare, il ricorso va notificato o
spedito alla Commissione ed alla cooperativa? in
bollo?
La ringrazio per l'attenzione e le invio
cordiali saluti. Firma del professionista
Risposta al quesito : La normativa che regola il procedimento innanzi alle Commissioni di Vigilanza per L’Edilizia Popolare e’ dettata dalla L.23.05.64 n.655 e succ. mod. Il ricorso va notificato alla Cooperativa e depositato ( anche mediante spedizione ) unitamente alla relativa documentazione nella segreteria della Commissione ( presso il Provveditorato alle OO.PP. per la Commissione Regionale , presso il Ministero delle Infrastrutture per la Commissione Centrale.Il ricorso va munito di bolli. Quesito con E-Mail del 17/03/2006; Quesito: la
domanda formulata dal socio alla società per chiedere la
restituzione Risposta al quesito : Tutte le controversie riguardanti i rapporti sociali vengono disciplinate dal nuovo rito societario, ivi comprese quelle concernenti il rimborso delle anticipazioni effettuate dal socio . E’ pero’ necessario accertare preventivamente se la Cooperativa ha fruito di contributo erariale , perche’ in tal caso sussiste la speciale competenza delle Commissioni di Vigilanza e poi del Giudice amministrativo. Se ,viceversa , il rapporto si e’ risolto e la domanda di restituzione e’ formulata dall’ex socio , allora resta competente l’Autorita’ giudiziaria ordinaria con l’applicazione del predetto nuovo rito societario.
Quesito con E-Mail del 16/03/2006;richiedente residente in
Milano
Fatto:
Qui a Milano il comune ha promosso la creazione di parcheggi
sotterranei , concedendo a cooperative edilizie la
disponibilita' di terreni per durata di 90 anni,con la Quesito:.
Cosa posso fare per avere lo stesso trattamento degli altri
acquirenti cooperatori ? Co Risposta al quesito : Le Cooperative edilizie non possono effettuare atti di assegnazione con disparita’ di trattamento economico tra i soci assegnatari, in quanto violerebbero i principi imposti dal codice civile e dalle leggi speciali . Nel caso in specie , occorre innanzitutto verificare se le condizioni generali di assegnazione praticate dalla Cooperativa dipendono da un deliberato assembleare e , nell’ipotesi affermativa analizzarne il contenuto. Qualora dall’esame dei deliberati e dei bilanci venisse confermata la disparita’ di trattamento vanno distinte due ipotesi: a) che la disparita’ di trattamento sia attuata dagli amministratori in dispregio del deliberato assembleare; in tal caso e’ possibile ricorrere all’Autorita’ giudiziaria civile e , ricorrendone i presupposti , anche penale;b) che la disparita’ di trattamento sia attuata in esecuzione di deliberati assembleari ; in tal caso si puo’ ricorrere all’Autorita’ amministrativa di Vigilanza con esposto denuncia per la violazione dei principi mutualistici e alla stessa Autorita’ giudiziaria per la declaratoria di invalidita’ del deliberato assembleare e l’esecuzione del contratto di assegnazione.
Quesito con E-Mail del 08/03/2006;richiedente residente in Matera.
Fatto:
"Sono entrato a far parte di un cooperativa edilizia il
19.02.2004 in seguito alle dimissioni di un socio
effettivo;nel relativo verbale di c.d.a. si riporta
testualmente che la somma versata dal socio dimissionario
non viene restituita allo stesso, in quanto viene ceduta per
intero al sottoscritto che pertanto accetta la prenotazione
fatta dal socio dimissionario.
"io chiedo se a questo punto, visto che ho gia iniziato a
pagare gli interessi sul mutuo da me richiesto e che questo
pagamento mi è stato sollecitato con nota scritta dal
presidente del nuovo c.d.a., ho comunque diritto a questo
mutuo agevolato.
Risposta al quesito :
Nelle Cooperative Edilizie fruenti di contributo pubblico al socio receduto o escluso subentra l’aspirante socio secondo l’ordine della apposita graduatoria , che deve essere tenuta dagli amministratori della Cooperativa ai sensi della disciplina dettata dal T.U. n.1165/38. Nell’ipotesi di programma costruttivo parzialmente ammesso al finanziamento pubblico, i soci hanno diritto alla scelta degli alloggi secondo l’ordine della graduatoria cronologica della loro ammissione , salva diversa disposizione dello Statuto. L’intervento pubblico parziale e’ solitamente mirato al finanziamento di determinati alloggi ben individuati nel piu’ ampio programma costruttivo. Qualora uno degli alloggi finanziati dovesse rendersi libero per recesso o esclusione del socio prenotatario , i soci prenotatari degli alloggi non finanziati hanno diritto alla nuova prenotazione dell’alloggio fruente dell’agevolazione finanziaria. Se, pero’, nel caso in specie, il Suo ingresso nella Societa’ e’ stato condizionato alla prenotazione di quel determinato alloggio , allora la Sua scelta e’ divenuta parte integrante del contratto sociale , i cui diritti e obblighi sono tutelabili innanzi all’Autorita’ competente. Ove non si sia formato un vero e proprio vincolo contrattuale , per quanto in atto emerge , appare impraticabile qualunque rivalsa risarcitoria .
Quesito con E-Mail del 04/03/2006;richiedente residente in Capurso.
Fatto:
Sono iscritto in una cooperativa edilizia in cui attualmente risiedo. La cooperativa, a breve, dovrebbe ricevere i suoli su cui edificare con l'autofinanziamento dei soci, quindi senza contributi pubblici.
Quesito: In questi mesi dovrei spostare la mia residenza in un comune limitrofo. In cooperativa mi hanno detto che questo comporterà la perdita del requisito soggettivo della residenza necessario per ottenere l'assegnazione dell'alloggio una volta edificato. Esiste qualche norma che permette ai militari assegnatari di un alloggio realizzato in cooperativa di stabilire la propria residenza presso l'alloggio in un tempo successivo stabilito? Oppure il requisito della residenza deve preesistere, e se così da quando?
Risposta al quesito :
Si presume che la Cooperativa sia assegnataria di aree ricadenti nei Piani di Zona per l’edilizia popolare e ,quindi , i soci debbano possedere tutti i requisiti previsti dalla legge per acquisire l’alloggio sociale loro assegnato. Tra i requisiti soggettivi dei soci e’ previsto dalla legge quello relativo alla residenza nel Comune dove sorge l’insediamento costruttivo. L’art. 95 del T.U. 1165/38 dispone che il requisito della residenza debba essere posseduto o alla data d’iscrizione alla Cooperativa ovvero alla data di prenotazione dell’alloggio. L’art. 2 del DPR 1035/72 dispone testualmente che Può conseguire l'assegnazione di un alloggio di edilizia residenziale pubblica: …… b ) chi abbia la residenza ovvero presti la propria attività lavorativa nel comune in cui si trovano gli alloggi o, per quelli compresi in un programma comprensoriale, in uno dei comuni del comprensorio, salvo ……
Appare ,quindi, evidente che , se il Comune in cui Lei trasferira’ la residenza appartiene al “comprensorio” non si pone alcun problema in ordine al suo diritto all’assegnazione del costruendo alloggio; se ,viceversa, il nuovo Comune di residenza non fosse ricompresso nel “comprensorio” , allora potra’ utilizzare l’art. 2 del Dpr 1035 dimostrando che la sua amministrazione provvedera’ al trasferimento della sua attivita’ lavorativa nel comune dell’insediamento costruttivo. Resta , evidentemente , l’obbligo di trasferire la residenza nell’alloggio sociale , entro trenta giorni dall’assegnazione definitiva.
Quesito con E-Mail del 01/03/2006;richiedente residente in Matera.
La Cooperativa edilizia di cui sono
socio ha contratto un mutuo fondiario
Risposta al quesito :
La risposta al quesito è formulata sul presupposto che la Cooperativa in questione non abbia fruito di contributo erariale , posto che in tal caso non potrebbe spiegarsi il rifiuto dell’Istituto mutuante a stipulare il mutuo individuale, garantito tra l’altro dell’Ente pubblico finanziatore. Si deve, inoltre, presupporre che l’Istituto mutuante non sia disponibile a stipulare i mutui individuali con tutti gli assegnatari. Se cosi’ fosse , la Cooperativa deve provvedere al pagamento delle rate sino alla definitiva estinzione del mutuo. Se, viceversa, l’Istituto mutuante rifiuti la stipula del singolo contratto individuale, deve presupporsi che cio’ accada per motivi di garanzia e la decisione dell’Istituto medesimo sia supportata da clausola specifica esposta nel contratto di mutuo fondiario con la Cooperativa. In tal caso va osservato che la Cooperativa , al momento della stipula del contratto di mutuo, era gia’ in grado di esporre all’Istituto bancario la situazione individuale di ciascun socio e non possa ,quindi, oggi lamentarsi del rifiuto opposto dalla Banca al trasferimento del mutuo in capo al singolo socio. Il problema deve ,quindi, essere risolto dalla Cooperativa , la quale puo’ continuare a riscuotere le rate dal socio e versarle alla Banca sino all’estinzione del mutuo fondiario residuo ovvero adottare altra soluzione. Resta fermo che , nel rispetto dei principi contrattuali societari e dei principi mutualistici , al socio non puo’ essere richiesto il versamento in unica soluzione dell’importo originariamente rientrante nella prevista quota di mutuo. In questa ottica, la Cooperativa non puo’ procedere all’esclusione per morosita’ del socio che rifiuti di eseguire una delibera illegittima. La Cooperativa ,inoltre , non puo’ omettere la convocazione del socio ( non moroso!) e se cio’ accadesse la relativa delibera sarebbe nulla. E’ necessario che il socio formuli subito una specifica diffida alla Cooperativa in ordine alla soluzione del caso e si dichiari al contempo pronto a stipulare il mutuo individuale anche con altro Istituto . In ogni caso , le delibere che verranno adottate dalla Cooperativa dovranno essere tempestivamente opposte innanzi all’Autorita’ giudiziaria competente.
Quesito con E-Mail del 10/01/2006;richiedente residente in Milano
FATTO:
La mia famiglia è titolare
di una (presunta, a mio parere) società cooperativa
edilizia fondata nel 1950 e con lo statuto MALAMENTE
adeguato in base alle nuove norme 2003 del CC
La cooperativa è sempre
stata INATTIVA, non ha mai operato, quindi non ha mai
rispettato i parametri di prevalenza e non ha mai
goduto di benifici fiscali o contributivi di alcun
genere, quindi non si sono mai formate RISERVE
INDIVISIBILI.
il bilancio è fatto
dall'attivo : terreno conferito dai soci e al passivo
:patrimonio sociale. STOP
+ costi amministrativi a conto economico.
Lo Statuto non riporta tutte
le clausole che la normativa prevede per le cooperativa
a mutualità prevalente.
manca del tutto, ad esempio, il paragrafo dei "requisiti mutualistici" (ex basevi) e non si dice che la riserva legale NON è distribuibile fra i soci (anche se si prevede l'accantonamento del 30% alla stessa, come per le prevalenti, un bel pasticcio). peraltro un paragrafo recita testualmente: "la decisione dei soci puo' in ogni caso destinare gli utili, ferme restando le destinazioni obbligatorie per legge, alla costituzione di riserve divisibili od indivisibili" (facoltà non concessa nelle mutualistiche se non alla sottocategoria dei soci FINANZIATORI)
La cooperativa non è iscritta
ancora all'albo nè di quelle a mutualità prevalente ne a
quello delle "cooperative diverse".
la cooperativa non ha nessuna
intenzione di operare, nè oggi, nè mai.
QUESITO:
Possiamo considerare la
cooperativa in oggetto a "Mutualità nn Prevalente",
vista l'insussitenza dei requisiti e quindi
1) procedere all'iscrizione all'albo delle non prevalenti o "diverse" pre-requisito per poi procedere 2) ad un adeguamento dello statuto per rendere piu' chiara la formazione e destinazione delle riserve, e prevedere quindi alla fine in caso di liquidazione la destinazione ai fondi mutualistici del solo 3% che sarebbe (a mio parere) il dovuto ?
Infatti e questo è il punto
:il comune di Milano esproprierà il terreno conferito
dai soci e l'indennizzo giusto sarebbe (per me) che
andasse ai soci stessi, che il terreno hanno acquistato
nel 1950 senza agevolazione alcuna.
Risposta al quesito : Si presume che un componente della Sua famiglia sia socio della Cooperativa edilizia da Lei menzionata nel quesito in oggetto. Cio’ posto , va subito rilevato che la predetta Cooperativa deve essere posta in liquidazione volontaria , mancando ogni intento o programma dei soci in ordine allo svolgimento di qualsivoglia attivita’ per il raggiungimento dell’originario scopo sociale. In tale ottica , la Cooperativa dovra’ procedere alla alienazione del terreno a suo tempo acquistato con le “anticipazioni” dei soci. Con il ricavato della vendita, il Liquidatore provvedera’ alla copertura del credito dei soci per le loro anticipazioni ( operate per l’acquisto del terreno, per le spese amministrative e altro) , eventualmente maggiorate degli interessi di legge maturati nel periodo. Sara’ ,inoltre, preventivamente necessario coprire tutte le spese inerenti la Liquidazione , ivi compreso il compenso dello stesso Liquidatore. La presumibile “differenza attiva” , detratte le quote obbligatorie ai fondi mutualistici, costituira’ plusvalenza , che , assoggettata alla ordinaria tassazione , potra’ essere distribuita ai soci in remunerazione del capitale sociale da essi versato.
Quesito con E-Mail del 06/12/2005;richiedente residente in Tremestieri Etneo
gradirei conoscere
se esiste una disciplina che regolamenta l'assegnazione
degli alloggi ai vari soci di una cooperativa edilizia.
sono sorti alcuni
contrasti tra i soci assegnatari circa il criterio di
assegnazione:
alcuni sostengono che si
deve procedere ad un sorteggio, altri (i più anziani)
sostengono che deve essere data precedenza di scelta ai
soci che si soni iscritti per primi.
si precisa che tutti i
soci, a prescindere dalla data di adesione, hanno
versato identiche ( per numero e per importo) quote
sociali.
Risposta al quesito : La disciplina che regola la prenotazione e l’assegnazione degli alloggi delle Cooperative Edilizie si desume dal complesso delle norme del codice civile e di quelle contenute nelle leggi speciali. In particolare , per le Cooperative edilizie a contributo pubblico , interviene la normativa del T.U. n. 1165/38 e successive modificazioni , tuttora vigente. Secondo la predetta disciplina , il socio deve procedere alla prenotazione dell’alloggio al momento della sua ammissione deliberata dal consiglio di amministrazione. Ne consegue che , in questo tipo di Cooperativa, la prenotazione segue l’ordine cronologico dell’entrata del socio nel sodalizio e ,quindi, anche l’assegnazione dovra’ seguire tale criterio. I soci fondatori , il cui vincolo sociale e’ sorto in pari data, dovranno prenotare gli alloggi con il sistema del sorteggio ( anche in ossequio al principio della parita’ di trattamento dei soci , che governa le Cooperative edilizie) Quesito con E-Mail del 10/10/2005;richiedente residente in Roma
mi permetto di rubarLe
qualche minuto sperando che Lei mi possa aiutare.
Il quesito che Le pongo e
che mi sta dando del filo da torcere è questo:
"Una cooperativa edilizia
che percepisce dei contributi pubblici può avvalersi di
società di intermediazione immobiliare per trovare degli
associati?"
Un mio cliente ha pagato una
società di intermediazione (..profumatamente!) per
"prenotare" un alloggio che non gli è stato mai
consegnato dalla cooperativa edilizia. Per la
restituzione della provviggione vorrei dimostrare che lo
scopo di lucro della società intermediatrice mal si
sposa con la finalità mutualistica della cooperativa, ma
non riesco a trovare un supporto della legge.
Lei che dice? C'è una legge
che esclude la mediazione nelle cooperative edilizie a
contributo statale?
Risposta al quesito : E’ stata gia’ fornita risposta ad un quesito relativo ad un caso simile al Suo. Le ribadisco ,pertanto, che la Cooperativa Edilizia fruente di contributo pubblico non puo’ in alcun caso instaurare rapporti leciti con Societa’ di intermediazione immobiliare , che persegue lo scopo di lucro proprio del mediatore .La Cooperativa Edilizia che richiede l’assegnazione del terreno e l’intervento agevolativo del contributo pubblico deve essere inizialmente munita di un adeguato numero di soci, in proporzione al programma costruttivo proposto e di un numero di aspiranti soci , tutti in possesso dei requisiti soggettivi previsti dalla legge. Non si comprende ,quindi, la necessita’ di una attivita’ di ricerca di ulteriori soci attraverso un canale di intermediazione lucrativo. D’altra parte va rilevato che , nel caso in specie, non esiste un affare cui commisurare la “percentuale” dell’intermediario , posto che la Cooperativa Edilizia a contributo pubblico non “vende” gli alloggi da essa realizzati. Se la Cooperativa ha violato la legge , prospettando rapporti sociali “fittizi” ( soci teste di paglia cui far subentrare soci realmente interessati , gravando questi ultimi di oneri “extra” ) allora il contratto di intermediazione immobiliare sarebbe nullo ai sensi dell’art. 1345 e/o 1418 c.c. Quesito con E-mail del 18/09/2005; richiedente residente in Roma Salve, sarei grato se fosse possibile avere un parere sulle seguenti questioni inerenti Cooperative edilizie:
1. Una
Cooperativa edilizia che gode di finanziamenti pubblici
(terreno comunale, mutuo agevolato ecc) può incaricare una
Soc. di Intermediazione Immobiliare per la vendita delle
quote e la raccolta dei soci ?
2. In
questo caso la Soc. di intermediazione immobiliare può
richiedere al sottoscrittore di futuro acquisto una
provvigione dal socio per la vendita della sola iscrizione
alla Cooperativa ?
3. Nel
caso che la Cooperativa non raggiunga lo scopo nei termini
indicati nel preliminare di prenotazione, la soc. di
intermediazione immobiliare è tenuta a restituire la
provvigione percepita ?
4. Se il socio sottoscrittore a seguito di lettera di
dimissioni "CONDIZIONATE" alla restituzione di quanto
versato, viene ugualmente cancellato dal libro soci, senza
che si sia verificata la condizione della restituzione, può
chiedere di essere riammesso nel programma cooperativo ed
eventualmente a chi può ricorrere per arbitraria
estromissione ?
Risposta al quesito:
La cooperativa Edilizia fruente di contributo pubblico non può in alcun caso instaurare rapporti con Società di intermediazione immobiliare, che persegue lo scopo di lucro proprio del mediatore. La Cooperativa Edilizia che richiede l'assegnazione del terreno e l'intervento agevolativo del contributo pubblico deve essere inizialmente munita di un adeguato numero di soci, in proporzione al programma costruttivo proposto e di un numero di aspiranti soci, tutti in possesso dei requisiti soggettivi previsti dalla legge. Nell'ipotesi in cui si rendessero disponibili degli alloggi per la sopraggiunta perdita dei requisiti soggettivi da parte dei soci originari o degli aspiranti soci , la Cooperativa potrebbe pubblicizzare una tale disponibilità direttamente e senza l' ausilio di alcuna intermediazione (sopportando eventualmente il solo costo del mezzo pubblicitario da riversare su tutti i soci appartenenti al programma ). Quanto al quesito n.3, si ritiene che, essendo illecito l'oggetto, il contratto sia nullo e, pertanto, la Società di intermediazione sia obbligata a restituire l'importo richiesto per l'attività di mediazione immobiliare. Quanto al quesito n. 4, ferma restando l'illegittimità dell'attività posta in essere , va precisato che la Cooperativa Edilizia fruente di contributo pubblico é soggetta al così detto principio "della porta aperta", sicchè resta obbligata ad assumere a soci per coprire i posti vacanti, seguendo l'ordine delle domande di ammissione, cronologicamente registrate . Non esiste la possibilità di recesso "condizionato" al rimborso delle somme versate, posto che tal rimborso è regolato dalle norme statutarie e da quelle previste dalla legge.
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