Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di una cooperativa edilizia che ha raggiunto la costituzione di circa il 90% dell’immobile.
La cooperativa si trova in questo momento in fase di difficoltà per una mala gestione dei fondi e sono stati prospettati extracosti per i soci per una percentuale calcolata sull’immobile pari a circa il 6%.
Vorrei a questo punto sapere se il rifiuto al pagamento di questo extracosto da parte di un singolo socio può rappresentare una causa ostativa al rogito per tutti i soci dell’iniziativa.

Risposta al quesito:
Il rifiuto del pagamento degli oneri costruttivi da parte di un socio non impedisce alla Cooperativa di stipulare il rogito con gli altri soci adempienti.
Nelle Cooperative a contributo pubblico prima del rogito è necessario acquisire il nulla osta dell’Ente finanziatore, che viene rilasciato dopo l’esame dei requisiti soggettivi di tutti i soci.
E’ possibile che il predetto Ente esiga che vengano esaminati i documenti di tutti i soci assegnatari e, quindi, anche del socio moroso.
In tal caso, la Cooperativa può inoltrare i documenti anche del predetto socio e ottenere il nulla osta; a questo punto sussistono due ipotesi: la Cooperativa non stipula il rogito con il socio moroso, lo esclude e assume un nuovo socio, di cui chiederà il nulla osta all’Ente competente; ovvero, la Cooperativa stipula il rogito esponendo nell’atto la riserva di prezzo, in base alla quale, scaduto l’ulteriore termine di pagamento concesso, può ottenere un decreto ingiuntivo e pignorare l’immobile per la quota di prezzo non pagata.

Sono socio di una cooperativa ed il mio quesito riguarda il canone di godimento dell’abitazione. La cooperativa è in liquidazione amministrativa coatta e c’è già un liquidatore.
Volevo sapere per cortesia cosa succede col mio contratto di godimento?
Se dovessero vendere e io non ho intenzione di acquistare quanto tempo e proposte avrò per liberare la casa?
E se possono sfrattarmi anche se pago regolarmente? A chi pago il canone adesso?

Risposta al quesito:
L’art. 72 del RD 267/42 (Legge Fallimentare) consente al curatore di sciogliersi dai contratti in corso e tale disciplina è applicabile anche alla Liquidazione Coatta Amministrativa delle Cooperative.
Occorre, quindi, verificare se il Liquidatore, come è prevedibile, si sciolga dal contratto di assegnazione in uso.
In tale ultimo caso, lo scioglimento comporta che il socio assegnatario viene ammesso al passivo della procedura per gli eventuali crediti rappresentati dalle anticipazioni sul costo di costruzione, mentre l’alloggio rientra nella disponibilità della Liquidatela che lo venderà all’asta per la realizzazione dell’attivo.
In ordine al termine di rilascio dell’immobile, in teoria esso dovrebbe conseguire la richiesta del Commissario Liquidatore, ma in pratica esistono in via di fatto tempi più lunghi, normalmente commisurati alla effettiva vendita dell’immobile al terzo acquirente (salve eventuali pretese economiche per l’occupazione di fatto).
Quest’ultimo può esigere l’immediato rilascio dell’immobile.
Il socio può, comunque, proporre un concordato di liquidazione ovvero una transazione per ottenere la cessione della proprietà dell’alloggio.
Per entrambe le procedure occorre verificare la sussistenza dei presupposti di legge.

Essendo socio d’una cooperativa edilizia riservata a forze militari il presidente della stessa occupante d’un alloggio mi propone se poteva interessarmi il suo alloggio occupato da circa 12 anni, in quanto lui aveva richiesto altro alloggio in nuovo stabile in fase di ultimazione sempre facente parte della cooperativa.
Sto per congedarmi e ritengo l’opportunità buona onde poter realizzare il mio sogno avere un alloggio, mi propone l’affare chiedendomi una somma pari a 130,000 euro quali somme già erogate dall’occupante, garantendomi a voce che nell’arco di ulteriori 3 anni avrei avuto la possibilità, visto la somma erogata e la differenza minima da lui prospettata poter procedere all’acquisto dell’alloggio.
La fiducia era massima era il presidente che mi proponeva l’affare (alto militare) oggi scopro che la Cooperativa è in situazione di non solvibilità per tutte una serie di atti di pessima gestione fatte dal precedente C.d.A..
L’attuale C.d.A. su parere d’un legale mi informa che l’ingente somma da me data all’ex presidente della cooperativa nonché socio e occupante dell’alloggio non la si può considerare perché i quattrini non sono stati versati nella cassa della Cooperativa ma li ha incassati presidente.
Ciò è avvenuto poiché egli mi presentò un conto di quanto avesse precedentemente versato, con scrittura privata.
Personalmente non intendo rimetterci il sudore d’una vita di lavoro, e spero che almeno il commissario liquidatore, consideri la cosa.
Alla fine ho delle possibilità di salvezza?

Risposta al quesito:
Da quanto succintamente esposto può senz’altro dedursi va affrontata l’ipotesi di un’azione giudiziaria in danno dell’ex presidente della Cooperativa, il quale ha percepito l’importo, nascondendo le reali condizioni della Società.
Occorre, in ogni caso, esaminare la documentazione e verificare le modalità con cui è stata effettuata l’ammissione nella Società.

Spett. avvocato Cannavò, sono uno dei 5 soci su 30 che hanno accettato la locazione di 8 anni con patto di futura vendita di una cooperativa edilizia.
Sono trascorsi già 3 anni dalla consegna dell’alloggio, interamente pagato, ma il C.D.A. si ostina a non volerci fare un regolare contratto di locazione, mentre ha già provveduto a stipulare gli atti di proprietà per gli altri soci.
Questa grave inadempienza da parte del C.D.A. comporta il mancato rispetto della Convenzione stipulata col Comune. Dopo questa lunga attesa, non senza numerosi solleciti, ci siamo decisi a fare una denuncia al Comune, ma quest’ultimo, dopo quasi 1 anno dalla denuncia, sembra che voglia far passare altro tempo inutilmente, senza darci alcuna risposta.
Vorrei sapere se ci sono dei tempi stabiliti entro cui il Comune deve darci una risposta, oppure può prendersi tutto il tempo che gli pare?
Dopo aver letto i suoi preziosi consigli, abbiamo deciso di denunciare la questione anche al Ministero dello Sviluppo Economico Ispettorato Territoriale Puglia, chiedendo il commissariamento della cooperativa, ma anche in questo caso non abbiamo avuto ancora alcun riscontro.
Dobbiamo aspettare all’infinito, oppure possiamo rivolgerci a qualcun altro che possa intervenire al più presto?
Di inadempienze il C.D.A. ne ha commesse diverse, tra cui non ha pagato l’IMU sugli alloggi in locazione, ha accettato l’iscrizione anche di soci che non rispettavano i requisiti richiesti dal Bando del Comune. Anche a quest’ultimi ha permesso di stipulare gli atti di proprietà.
Se le nostre denunce non avranno alcun seguito, ci consiglia di chiamare in causa la cooperativa, oppure di denunciare il C.D.A. alle forze dell’ordine?
Noi siamo stanchi di subire questi soprusi e di aspettare invano che qualcuno intervenga. Inoltre vorrei sapere se le eventuali multe o danni causati dall’irregolare comportamento del C.D.A., dovranno essere pagate da tutti i soci della cooperativa o potremmo pretendere che vengano risarcite personalmente da chi ha commesso queste gravi inadempienze volutamente?
Lei come ci consiglia di procedere per ottenere al più presto un contratto di locazione, di cui abbiamo diritto?
Quando otterremo il contratto di locazione regolare, si potrebbe registrare con data retroattiva, per non perdere i 3 anni che sono già trascorsi, con morosità ovviamente a carico della cooperativa, oppure dobbiamo aspettare altri 8 anni da quando riusciremo ad ottenerlo?

Risposta al quesito:
Le inadempienze denunciate non hanno alcuna rilevanza penale e ,pertanto, appare inutile il ricorso alle “forze dell’ordine”.
E’ viceversa possibile intervenire in sede civilistica e amministrativa a tutela dei diritti dei soci.
Si può dare corso all’attività giudiziaria per  ottenere una sentenza sostitutiva del contratto locativo, valevole a tutti gli effetti ai fini del decorso degli otto anni.
Si può agire per i danni subiti sia nei confronti del CdA sia nei confronti della Cooperativa, a seconda se l’attività dannosa è stata posta in essere esclusivamente dagli amministratori ovvero sia stata avallata dall’assemblea.
Per le inadempienze, soprattutto di natura fiscale, rispondono gli amministratori, nei confronti dei quali può essere iniziata l’azione di responsabilità sociale.

Un gruppo di giovani (9 persone) intende costituire una cooperativa di produzione, lavoro e servizi (sotto forma di SRL) la cui finalità è quella di favorire lo sviluppo locale.
I dubbi sono questi:
I soci possono rimanere semplicemente tali senza instaurare rapporto di lavoro (o per lo meno non subito)?
Consideri che non tutti svolgeranno lavoro “manuale”, ma alcuni apporteranno un altro tipo di know-how (creazione sito on line, redazione contratti di affitto, ecc). La prima attività che i medesimi si appresteranno a svolgere è quella di rilevazione di alcuni appartamenti locati nel Paese e gestione dei medesimi (affitto turistico).
E’ possibile farlo o è necessario avere caratteristiche specifiche (vedi intermediari immobiliari)?
Se invece, fosse costituita solo come cooperativa di servizi cambierebbe qualcosa? Potrebbe svolgere l’attività citata “liberamente”?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative di lavoro possono essere soci anche coloro che non svolgono momentaneamente alcuna prestazione lavorativa.
Lo Statuto di una cooperativa può avere scopi ampi e, pertanto, la Società può svolgere sia attività di sevizi che di lavoro manuale e/o altro.
La rilevazione degli immobili sul territorio non è riservata alla categoria degli intermediari immobiliari.

In una coop edilizia che ha venduto tutti gli alloggi e pertinenze i proprietari hanno autoconvocato l’assemblea per la costituzione del condominio ex art 66. dd.aa.
Tuttavia benché la regolarità della convocazione e quorum costitutivi alcuni proprietari che non vi hanno partecipato hanno impugnato ritenendo che dovesse la Coop gestire i beni e dunque il presidente.
Si chiede se è sopraggiunto invece l’obbligo di costituzione avendo venduto tutti 24 alloggi e 30 pertinenze ed essendo i condomini 24 totali e quali possano essere i soli casi in cui ancora non giungeva l’obbligo di costituzione del Condominio.

Risposta al quesito:
Con l’assegnazione in proprietà degli alloggi, ancorché parziale, sorge ex lege il Condominio, a cui eventualmente partecipa la stessa Cooperativa, qualora proprietaria residuale di alcuni immobili.
Presumibilmente, gli opponenti si sono basati su disposizioni del TU n.1165/38 ormai superate e, comunque, non applicabili alla fattispecie in esame.