Diritto tributario

GLI IMMOBILI APPARTENENTI ALLE COOPERATIVE EDILIZIE A PROPRIETA’ DIVISA NON ASSEGNATI AI SOCI SONO ESENTI DALL’IMU A PARTIRE DALL’ANNO D’IMPOSTA 2014.

 

 

Il Dipartimento delle Finanze, con la Risoluzione n. 9/DF del 05.11.2015, si è espresso in senso favorevole all’esenzione dall’IMU per gli immobili appartenenti  alle cooperative edilizie non assegnati in proprietà ai soci.
L’interpretazione del  MEF si è resa necessaria a fronte dei dubbi interpretativi sorti in merito all’art. 13, comma 9-bis, D.L. n. 201/2011, che ha stabilito, a decorrere dall’01.01.2014, l’esenzione dall’IMU per “i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati”.
Nel Maggio scorso, l’IFEL, Fondazione per la finanza locale dell’ANCI, ha ritenuto l’esenzione di cui all’art. 13, comma 9-bis inapplicabile agli immobili realizzati dalle cooperative edilizie, in quanto non destinati alla vendita, bensì a soddisfare le esigenze abitative dei soci.
La Risoluzione in esame ha, invece, chiarito che gli immobili in questione non scontano l’IMU, in quanto possiedono i requisiti necessari all’esenzione, previsti dal predetto art. 13, per un duplice ordine di ragioni.
In primo luogo, il Dipartimento delle Finanze ha rilevato come le cooperative edilizie siano da considerare  senza dubbio imprese costruttrici, sulla base di quanto pacificamente ritenuto sia dalla prassi amministrativa che dalla giurisprudenza di legittimità.
Ed invero, l’Agenzia delle Entrate si è più volte espressa in tal senso: con la circolare n. 182/E dell’11 luglio 1996 nel “precisare il regime di tassazione cui sono sottoposte le assegnazioni di alloggi a soci da parte di cooperative edilizie a proprietà divisa”, è stato, infatti, affermato che “… nella categoria delle imprese costruttrici rientrano a pieno titolo le cooperative edilizie che costruiscono, anche avvalendosi di imprese appaltatrici, alloggi da assegnare ai propri soci”; ed ancora, con la risoluzione n. 163/E dell’11 luglio 2007 si è ribadito che “Con riferimento alle assegnazioni di case di abitazione in proprietà ai soci di cooperative diverse da quelle a proprietà indivisa, si ricorda che nella circolare n. 33/E del 16 novembre 2006 la scrivente ha chiarito che tali assegnazioni rilevano come cessioni di beni e scontano lo stesso regime delle cessioni di abitazioni da parte di imprese costruttrici (assoggettamento ad IVA se la cessione o l’assegnazione da parte delle imprese costruttrici interviene entro quattro anni dalla ultimazione della costruzione o dell’intervento di recupero)”.
Ed anche la Suprema Corte, pronunciandosi in materia di responsabilità per rovina degli edifici, ha ricondotto le cooperative edilizie nell’alveo delle imprese costruttrici:
“Ai fini dell’applicazione del regime di responsabilità previsto dall’art. 1669 cod. civ., riveste la qualità di costruttore-venditore la cooperativa edilizia che ha assegnato ai soci prenotatari unità immobiliari di un complesso condominiale, realizzandosi, in tal caso, un trasferimento della proprietà a titolo oneroso, nonostante l’equivalenza del corrispettivo al prezzo della costruzione e l’assenza di profitto della cooperativa”.
Corte di Cassazione, sentenza n. 12675 del 5 giugno 2014.
Con riguardo, invece, al requisito della “destinazione alla vendita”, il Dipartimento delle Finanze ha affermato che l’assegnazione degli immobili in proprietà ai soci da parte della cooperativa va senz’altro qualificata in termini di cessione a titolo oneroso, come risulta dalla prassi amministrativa sopra richiamata.
La tesi dell’equivalenza tra assegnazione e vendita è stata, peraltro, condivisa anche dalla giurisprudenza di legittimità:
“… il termine “assegnazione” utilizzato dalle fonti normative sopra citate non sembra identificabile con quello di “immissione in possesso”, ovvero di “consegna”, come sostenuto dal contribuente, bensì risulta avere un preciso significato tecnico, quale sinonimo di trasferimento di proprietà (dalla cooperativa al socio). L’ordinamento giuridico conosce il termine assegnazione quale trasferimento della proprietà: così nell’esecuzione forzata in generale, in cui l’assegnazione si pone in alternativa alla vendita; nell’espropriazione mobiliare, in cui il danaro viene “assegnato” al creditore, vale a dire gliene viene trasferita la proprietà; nell’espropriazione immobiliare, in cui (art. 589 cod. proc. civ.) il creditore può chiedere l’assegnazione di un bene entro un certo limite di prezzo ed il giudice “assegna” il bene fissando il termine per il pagamento del conguaglio. Il termine “assegnazione” equivale ad “attribuzione patrimoniale”, ed implica il trasferimento della proprietà. Pertanto, rettamente la Commissione Tributaria Regionale ha applicato le norme considerate, stabilendo che il socio acquirente di un alloggio da parte di una cooperativa perde i benefici fiscali applicati all’atto di acquisto (“idest” assegnazione) se rivende il bene entro il termine di cinque anni dal rogito”.
Corte di Cassazione, sentenza n. 7684 del 25 maggio 2002.
La Risoluzione n. 9/DF del Dipartimento delle Finanze ha, infine, rilevato che l’esenzione ai fini IMU per gli immobili non assegnati può avere incidenza sulla determinazione dell’aliquota della TASI da parte dei Comuni, ai sensi del combinato disposto dei commi 640, 676 e 677 dell’art. 1 Legge n. 147/2013.
Alla luce dell’orientamento assunto dal MEF, quindi, le cooperative edilizie a proprietà divisa che abbiano versato l’IMU sugli immobili non assegnati in proprietà ai soci per gli anni 2014 e 2015 potranno, entro due anni dal pagamento, chiedere il rimborso dei relativi importi o portarli in compensazione tramite modello f24.