Diritto tributario

LE CARATTERISTICHE AI FINI FISCALI DELLE ABITAZIONI DI LUSSO (ANCHE CON RIGUARDO AGLI IMMOBILI IN COOPERATIVA).

La nota II–bis dell’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/86 prevede l’applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura agevolata (rispettivamente 3% e 1%) per gli atti di compravendita ovvero di costituzione di diritti reali, aventi ad oggetto l’immobile adibito a “prima casa”, purché non sia “abitazione di lusso”.
E’ nota, inoltre, l’esenzione dal pagamento dell’IMU per gli immobili adibiti ad abitazione principale, sempre a patto che non siano considerati “di lusso”.
Il Decreto ministeriale LL. PP. del  2 agosto 1969, pubblicato nella G.U. del  27.08.69 n. 218, fissa i criteri in base ai quali un immobile ad uso abitativo si definisce “abitazione di lusso” (criteri che valgono anche per gli alloggi in cooperative edilizie):
1)   Le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a “ville”, “parco privato” ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come “di lusso”.
2)   Le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq., escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali.
3)   Le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati.
4)   Le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.
5)   Le case composte di uno o più piani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta.
6)   Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).
7)   Le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all’edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione.
E’, dunque, sufficiente che l’immobile possegga anche una sola delle caratteristiche copra elencate, affinché si possa qualificare come abitazione di lusso.
Quanto precede, tuttavia, non esaurisce i criteri di qualificazione delle predette abitazioni, in quanto il d.m. del 2 agosto 1969 specifica all’art. 8, che se l’unità immobiliare, pur mancante di tutte le caratteristiche già citate, ne possiede oltre 4 di quelle indicate nella tabella allegata, allora essa rientra nella tipologia delle abitazioni di lusso.
Appare, pertanto, utile riportare di seguito il testo della tabella allegata al decreto ministeriale di cui trattasi:

ALLEGATO UNICO

TABELLA DELLE CARATTERISTICHE

a) Superficie dell’appartamento: superficie utile complessiva superiore a mq 160, esclusi dal computo terrazze, balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchine.
b) Terrazze a livello coperte e scoperte e balconi: quando la loro superficie utile complessiva supera mq 65 a servizio di una singola unità immobiliare urbana.
c) Ascensori: quando vi sia più di un ascensore per ogni scala, ogni ascensore in più conta per una caratteristica se la scala serve meno di 7 piani sopraelevati.
d) Scala di servizio: quando non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta da necessità di prevenzione di infortuni o incendi.
e) Montacarichi o ascensore di servizio: quando sono a servizio di meno di 4 piani.
f) Scala principale:
1) con pareti rivestite di materiali pregiati per un’altezza superiore 170 di media;
2) con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato.
g) Altezza libera netta del piano: superiore a m 3,30 salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori.
h) Porte di ingresso agli appartamenti da scala interna:
1) in legno pregiato o massello e lastronato;
2) di legno intagliato, scolpito o intarsiato;
3) con decorazioni pregiate sovrapposte o impresse.
i) Infissi interni: come ai numeri 1), 2), 3) della caratteristica h) anche se tamburati qualora la loro superficie complessiva superi il 50% della superficie totale.
l) Pavimenti: eseguiti per una superficie complessiva superiore al 50% della superficie totale dell’appartamento
1) in materiale pregiato;
2) con materiali lavorati in modo pregiato.
m) Pareti: quando per oltre il 30% della loro superficie complessiva siano
1) eseguite con materiali e lavori pregiati;
2) rivestite di stoffe o altri materiali pregiati.
n) Soffitti: se a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto o dipinti a mano, escluse le piccole sagome di distacco fra pareti e soffitti.
o) Piscina: coperta o scoperta, in muratura, quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.
p) Campo da tennis: quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.