Giorno: 10 Giugno 2019

Abbiamo messo in liquidazione la cooperativa attraverso un atto notarile con assemblea straordinaria e come previsto da statuto. Ora il liquidatore ha dato le dimissioni.
Possiamo nominare un neo liquidatore con assemblea ordinaria, senza il notaio?

Risposta al quesito:
L’assemblea straordinaria è necessaria per la messa in Liquidazione, mentre è sufficiente quella ordinaria per la sostituzione del Liquidatore.
Lo stesso Liquidatore dimissionario dovrebbe procedere alla convocazione dell’assemblea.

Nel 2013 ho sottoscritto un preliminare di vendita di un appartamento facente parte di un immobile in costruzione da una cooperativa edilizia.
Il contratto prevedeva il versamento di una caparra iniziale e successivamente il versamento di un acconto mensile in conto acquisto.
La cooperativa è poi stata assoggettata a liquidazione coatta amministrativa. Il commissario liquidatore non ha sciolto il contratto preliminare ed è in attesa di ricevere l’autorizzazione alla vendita dal Ministero.
Ora però io non sono più interessata all’acquisto dell’immobile.
Vorrei sapere: se recedo dal contratto preliminare posso ottenere la restituzione della caparra per inadempimento della procedura?
I canoni in conto prezzo che ho versato possono essere risarciti? Devono essere ammessi al passivo della procedura? Se si, con quale privilegio?

Risposta al quesito:
La Liquidazione coatta sconta le medesime regole del Fallimento, sicché i crediti dei soci per le anticipazioni relative alla prenotazione dell’alloggio vengono qualificati come chirografari, sicché vengono postergati ai crediti privilegiati e ai crediti in prededuzione.
Nel caso di specie, pertanto, il socio receduto avrà diritto alla distribuzione del suo credito ammesso al passivo, in proporzione all’attivo distribuibile (ricavato – crediti prededucibili – crediti privilegiati – costi procedura: totale passività chirografarie).

Sono socio assegnatario di un appartamento di una cooperativa a proprietà indivisa. L’edificio è di recente costruzione (2009) e presenta un impianto di riscaldamento centralizzato con inverter e pompa di calore. Successivamente ad un accordo di prestazione di servizi con una ESCO che si occupa della gestione e manutenzione dell’impianto, dal 2018 la quota di spesa condominiale relativa alle spese di riscaldamento e raffrescamento è stata fissata arbitrariamente (decisione presa dal CdA senza alcuna discussione in Assemblea) alla somma dovuta nel 2017 e rimarrà invariata a prescindere dai consumi effettivi per 7 anni.
Mi chiedo se tale decisione sia appellabile e comunque mi sembra che non soddisfi i requisiti imposti dalla legge 102/14 in materia di efficienza energetica e relativa contabilizzazione. Mi interessava un suo parere in merito.

Risposta al quesito:
La delibera è opponibile, in quanto le Cooperative sono soggette al principio di parità di trattamento, che verrebbe violato se ai soci che meno hanno consumato si applica il pagamento del maggior consumo di altri soci.

Premesso che oltre un anno fa la cooperativa edilizia cui sono iscritto, cooperativa chiaramente a mutualità prevalente, ha stipulato con i soci il compromesso di vendita fissando il prezzo dell’immobile in euro 295.000,00 oltre IVA;
che nessuna comunicazione e/o spiegazione è stata resa ai soci circa le voci che hanno concorso a determinare tale prezzo di cessione; che da indagini esperite risulta che in detta cifra sono compresi anche euro 40.000,00 circa di oneri aggiuntivi, cioè quota parte di debiti che la cooperativa stessa aveva contratto con la vecchia gestione amministrativa e che nulla avevano a che fare con il programma edilizio di interesse;
che lo scrivente in tutte le assemblee ha sempre sostenuto che i debiti contratti dalla cooperativa non potevano essere accollato ai soci ma che sarebbero da questi ultimi semmai anticipata per poi essere pretesi e/o restituiti a tempo debito;
che il nuovo C. di A., nel frattempo, ha posto in essere numerose azioni legali nei confronti del precedente C. di A. per il risarcimento dei danni; che altrettanto è stato fatto nei confronti di persone e/o società per il recupero dei capitali precedentemente distratti in malafede;
che il totale dei contenziosi in atto si aggirerebbe intorno ai 2.000.000,00 di euro; che di tali contenziosi civili nulla risulta in bilancio, né tanto meno nella nota integrativa né tantomeno all’ordine del giorno in occasione delle assemblee;
che la cooperativa inoltre detiene, oltre al terreno oggetto del programma edilizio di interesse, un ulteriore patrimonio immobiliare, sebbene gravato, in parte, da ipoteche.
Alla luce di quanto sopra si chiede se il comportamento della cooperativa è giusto nel gravare l’immobile oggetto del compromesso anche della quota parte del debito contratto, senza peraltro menzionarlo; se è giusto che le presunte azioni risarcitorie e/o di restituzione capitali non debbano essere menzionati nella nota integrativa al bilancio di esercizio; quali azioni si possono esperire per non pagare i debiti contratti dalla cooperativa o quanto meno poterne un domani chiederne la restituzione.

Risposta al quesito:
La Cooperativa è una società finanziata dall’apporto dei soci, i quali hanno diritto alla prestazione mutualistica, nel caso di specie all’assegnazione dell’alloggio realizzato con il predetto apporto.
Nel caso che ci occupa, il prezzo di assegnazione risulta maggiorato da costi imputabili ad eventi dolosi della pregressa gestione.
L’attuale gestione amministrativa ha dato corso ai giudizi risarcitori, sicché solamente dopo la relativa conclusione e l’eventuale recupero delle somme sottratte, si potrà procedere al rimborso delle anticipazioni eseguite dai soci in misura superiore al reale prezzo dell’alloggio dagli stessi prenotato.
Alla luce di quanto precede, il prezzo dell’assegnazione dovrebbe essere segnato nella misura reale, ma le anticipazioni restano, comunque, in misura maggiore, almeno fino a quando non si potrà dare corso ai rimborsi. Ciò in quanto la Cooperativa non ha altre risorse, se non quelle degli stessi soci ad essa aderenti.
La tutela dei soci è quella di seguire bene la gestione della Società e i giudizi risarcitori, eventualmente costituendosi in appoggio alle domande della Cooperativa.

Sono socio di una cooperativa edilizia a rl che recentemente a seguito di una delibera assembleare è stata messa in liquidazione. Al riguardo nè io nè gli altri soci (4 in totale) siamo stati convocati nè tantomeno abbiamo partecipato alla suddetta assemblea.
Va precisato però che nel verbale di assemblea è stato dichiarato che erano presenti tutti i soci! Come è possibile ciò? E come possiamo opporci a tale liquidazione della coop.?
Infatti è nostro interesse che la stessa non venga sciolta in quanto la stessa è obbligata a pagare le spese di urbanizzazione presso il Consorzio dove ha costruito alcune case.
Invece sciogliendo la cooperativa, il presidente vorrebbe addebitare tali spese ai singoli soci senza considerare la circostanza che nell’atto di assegnazione delle case è esplicitamente previsto che le spese di urbanizzazioni sono a carico della Cooperativa.

Risposta al quesito:
Nel caso prospettato i soci possono impugnare il verbale di messa in liquidazione per nullità assoluta, se non sono stati convocati e sono stati dati come presenti.
I soci medesimi possono tutelari anche in riferimento al procedimento di Liquidazione, posto che il Liquidatore non può estinguere la Società se non estingue preventivamente tutti i debiti sociali.
Se l’assemblea dovesse approvare un piano del Liquidatore di accollo dei debiti sociali ai singoli soci, in tal caso gli interessati potrebbero opporre il predetto verbale, previa valutazione de motivi di merito.

Ho acquistato un appartamento (prima casa) con una cooperativa edilizia, ho versato un cospicua somma di denari, ma prima di rogitare la cooperativa va in LCA, Le chiedo se ci sono dei fondi pubblici per richiedere un rimborso dei soldi che ho praticamente perso.

Risposta al quesito:
No, non esistono fondi pubblici per beneficiare i soci finanziatori di una Cooperativa messa in Liquidazione coatta.
Il socio può tutelarsi seguendo la Liquidazione e chiedendo, comunque, l’esecuzione del contratto di prenotazione ai sensi dell’art. 72 L.F. ovvero la trattativa privata per l’acquisizione della casa già prenotata.