Giorno: 5 Aprile 2020

Sono una socia di una cooperativa edilizia. Nell’impegnativa di prenotazione sottoscritta del mio alloggio, è indicato che “mi impegno ad accollarmi una quota di mutuo di € 50.000 in sostituzione dei versamenti di una parte del decimo e di tutto l’ undicesimo SAL (ossia il penultimo ed ultimo stato avanzamento lavori), con la riserva che prima dell’ ultima erogazione del mutuo o durante i lavori di poter rinunciare parzialmente o totalmente a tale somma effettuando il versamento con bonifico”.
Io nel corso della costruzione ho inviato una mail al presidente per la rinuncia al mutuo e questo prima che avvenisse il decimo sal e ho pagato tutto l’alloggio senza usufruire del mutuo compreso l’ultimo sal. Ora il presidente mi invia una richiesta di pagamento degli oneri di accensione del mutuo per € 50.000 a cui poi si dovrà aggiungere anche un’ulteriore quota per mancato utilizzo. Poi mi dice che solo le spese di frazionamento del mutuo non le devo pagare.
Vorrei sapere se devo sostenere queste spese anche senza aver usufruito del mutuo. Lui mi imputa le spese in quanto mi dice che all’atto della sottoscrizione dell’impegnativa di prenotazione la cooperativa si è impegnata anche per i miei 50.000 €.

Risposta al quesito:
Dalla esposizione fattuale formulata nel quesito sembra che il socio abbia assunto l’impegno di accollarsi una certa entità di mutuo erogato alla Cooperativa, ma nel corso della vita sociale abbia versato in contanti l’intero prezzo di assegnazione.
Orbene, se è vero che il socio con il suo comportamento ha di fatto rinunciato all’impegno assunto, è pur vero che la Cooperativa ha accettato il versamento in contanti del prezzo, sicché deve presumersi l’accordo implicito tra le due parti.
In ogni caso va osservato che la Cooperativa, ricevendo l’importo in contanti ha sostanzialmente gestito la quota di mutuo già percepita dall’Istituto bancario, così beneficiando della relativa liquidità.
Da quanto precede, sia in ragione del consenso implicito, sia per l’utilità tratta dalla Cooperativa, se ne inferisce che quest’ultima non può pretendere dal socio alcunché in ordine alle spese di mutuo e di cancellazione della ipoteca.

La contatto in merito al possibile acquisto di una casa da privato a suo tempo assegnatario di alloggio in cooperativa (1969). Nell’atto di assegnazione è indicato il vincolo del socio alle leggi in materia di edilizia e popolare e viene richiamato il testo unico del 1931.
Tuttavia, il Comune ha escluso che l’immobile ricada in un PEEP ma non si riesce a capire la tipologia di mutuo previsto per la cooperativa e per il singolo socio (al fine di escludere se sussistono forme di agevolazioni – sorte capitale o interessi o altro). Il Comune rileva che l’edificio non è presente nel piano PEEP ed esclude “Edilizia Pubblica”.
Secondo Lei è sufficiente il nulla osta da parte del Comune? O appare necessario verificare eventuali agevolazioni nell’erogazione delle somme per escludere i vincoli (soggettivi o oggettivi) del Testo Unico del 1938?

Risposta al quesito:
La certificazione del Comune può essere utile ad escludere l’esistenza di una Convenzione stipulata con la Cooperativa, il cui contenuto disciplinerebbe i vincoli imposti ex lege, tra cui quello del prezzo.
Il Testo Unico del 1938 impone vincoli diversi da quello del “prezzo massimo di cessione“, il cui iter normativo ha inizio con l’art. 35 della L.865/71 e si sviluppa con la legge Ferrarini Botta e il successivo Decreto sviluppo del 2011 sino all’ultimo provvedimento legislativo del 2018 .
E’ possibile, tuttavia, che il caso di specie sia regolato da una legge di finanziamento pubblico che potrebbe essere individuata mediante l’esame degli atti originari di prima cessione, che, in mancanza di disponibilità, possono essere reperiti mediante la visura presso la competente Conservatoria dei Registri Immobiliari.
L’individuazione del provvedimento di finanziamento renderebbe certa la disciplina sugli eventuali vincoli sull’immobile (comunque diversi da quelli riguardanti l’Edilizia Convenzionata).