Giorno: 9 Aprile 2020

Egregio Avvocato, sottopongo al Suo esperto e competente giudizio la seguente problematica.
Nel 2008 mio figlio sottoscrive una quota per un alloggio in cooperativa, chiamata per comodità A, organizzato dal Comune di Ciampino. Iniziano gli scavi ma ci s’imbatte i reperti archeologici. Rimodulate le 3 palazzine da 10 appartamenti ciascuno (quindi trascorre del tempo) sembra che tutto venga ristabilito tanto da pensare di prenotare altra quota per secondo figlio.
Nel 2015 veniamo convocati per “atto di prenotazione di alloggio”. Versamenti li abbiamo effettuati fino al 2016 per un importo di euro 24.615,77 per il primo e di euro 32.437,76 per il secondo, totale circa 57.000,00… passa il tempo, non si vede nessun bilancio, ed a quel punto il primo, nel 2017, manda un’email di recesso per la sua quota (risposta: si prende atto della sua richiesta).
Le telefonate successive rimandavano sempre a periodi successivi sino a quando l’impresa A, scelta dal Comune, dice verbalmente di contattare altra impresa, B, che stava rilevando quote e cantiere.
Ciò fatto, settembre 2018, contatto la nuova impresa B la quale mi avvisa che a breve riprenderanno i lavori. Infatti dopo qualche mese passo per il cantiere e vedo che ci sono operai in attività. Sembra finalmente ripresa l’attività ma dopo un pò viene sospeso il tutto.
La nuova impresa, B, non riesce a condurre a termine la trattativa in quanto quella iniziale, A, non accetta alcune condizioni (la restituzione del dovuto ai soci che hanno chiesto il recesso lo vuole fare lei, A). A quel punto sollecito anche intervento del Comune, come mediatore, al quale l’impresa A, molto verosimilmente, ancora è in debito almeno dei 2/3 del terreno (anche il Comune, dopo oltre un anno ancora non è riuscito nell’intento).
Marzo 2009 contatto la nuova impresa, B, la quale afferma che l’impresa iniziale, A, ha messo un nuovo mediatore con cui stanno trattando. Allo stesso tempo, però, l’impresa B mi comunica che ad Ottobre 2020 ci sarà un’udienza contro l’impresa A.
Ho cercato di riassumere quanto successo ma è complesso anche perché, oggi, i miei figli sono iscritti AIRE vivendo all’estero. Spero che si riesca a formulare un giudizio in base a quanto descritto.

Risposta al quesito:
Da quanto esposto emerge una situazione poco chiara, posto che il rapporto con i soci è gestito esclusivamente dalla Cooperativa, sicché non è comprensibile il coinvolgimento delle imprese.
Occorre approfondire la reale situazione della Cooperativa, al fine di approntare con urgenza le eventuali tutele, soprattutto per il socio receduto.

Esimio avvocato, sono socio di cooperativa a proprietà indivisa a cui è stato assegnato nel 1987, con atto di assegnazione provvisoria del CdA, un alloggio. A seguito di richiesta dell’assemblea dei soci, la Regione, dopo tanti anni e dietro restituzione di una parte degli interessi a suo tempo versati a favore dei soci, ha concesso alla cooperativa di cedere agli stessi gli alloggi in proprietà individuale.
Due notai allo scopo interpellati hanno formulato due diverse e contrastanti possibilità di stesura e pagamento del rogito:
1° Notaio: atto di compravendita con pagamento delle imposta di registro 2% oppure 9% sul valore a seconda se 1a o 2a abitazione + imp. ipot. e catast. fisse.
2° Notaio atto di assegnazione individuale con pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse sia per 1a che per 2a abitazione.
Le sarei molto grato se mi potesse dare una Sua indicazione in merito alla correttezza delle due possibili alternative.
Da notare che tra le due possibilità, a conti fatti, esiste una notevole differenza in denaro (circa 3000,00 euro) a seconda che si tratti di 1a oppure di 2a abitazione.

Risposta al quesito:
Nel caso prospettato si evince che l’assegnazione dell’alloggio in proprietà individuale al socio avverrà in esenzione da IVA. Pertanto, sarà applicata l’imposta di registro sul valore immobiliare dichiarato dalle parti oppure sul corrispettivo, se superiore.
L’aliquota della succitata imposta sarà del 2% oppure del 9%, a seconda che si tratti o meno di alloggio da adibire ad abitazione principale del socio. In entrambi i casi, l’importo dovuto non potrà, comunque, essere inferiore a 1000,00 Euro.
L’acquisto sconterà, inoltre, le imposte ipotecaria e catastale, nella misura fissa di Euro 50,00 ciascuna, senza alcuna distinzione tra “prima” e “seconda” casa.

Avvocato buongiorno, se è possibile vorrei farLe una domanda.
Ho acquistato casa in Coop per 150.000 Euro più 6000 iva… 45.000 li ho dati con bonifico e tra un mese avrei dovuto accollarmi 105.000 con mutuo… detto questo mi chiama il presidente e mi dice che devo pagare 10.000 in più perché ci sono gli interessi che già la Coop ha pagato per 11 soci naturalmente sempre con i nostri soldi versati nei 4 anni.
Ma non avendo nessuno la possibilità di pagare 10.000 in più, lui dice che ci agevola integrando nel mutuo di 105.000 10.000 in più, perché uno dei soci ha rifiutato il mutuo e quindi hanno spalmato 10.000 l’uno.
Veda caso colui che rifiuta il mutuo ha anche le mani in pasta considerato che è l’ingegnere della Coop.
La mia domanda dunque è questa: Le sembra lecito e trasparente tutto ciò??? Praticamente quante volte pagherò interessi???

Risposta al quesito:
Da quanto esposto sembra che la Cooperativa ha già versato le somme relative agli interessi (presumibilmente di preammortamento) e ne chiede il “rimborso” ai soci, concedendo loro di sommarli al mutuo, stante la disponibilità resa possibile dalla rinuncia di un socio assegnatario.
Orbene, occorre innanzitutto verificare tutti i conti, mediante la corretta lettura del Bilancio della Cooperativa, ciò al fine di rilevare se sussista una violazione sostanziale di legge nella gestione amministrativa.
Non sembra convincente l’avvenuta anticipazione da parte della Cooperativa e la richiesta postuma del rimborso, posto che essa viene formulata alla fine del programma costruttivo.
Ci si deve, infatti, chiedere quale sia la destinazione degli importi complessivamente rimborsati.
Se si tratta effettivamente della compensazione con i corrispettivi professionali del socio ingegnere, allo stesso mai pagati, in tal caso l’operazione potrebbe essere legittima.
E’, tuttavia, necessaria la verifica.

Egregio avvocato, in una Coop edilizia i soci inizialmente eravamo 11.
Se adesso uno rifiuta il mutuo lo dovrebbe pagare in contanti? E alla banca? E come mai i soci rimaniamo 10 e il mutuo da accollarci diventa 115 invece di 105?
Il presidente dice che è un’agevolazione considerando che ci sono degli interessi già pagati dalla Coop in quattro anni… ma la cosa strana che a rifiutare il mutuo è colui che è dentro cioè l’ingegnere, che è normale che deve prendersi la sua parcella per il lavoro svolto.
Ma poi se già gli interessi li abbiamo pagati quante volte li dobbiamo ancora pagare?

Risposta al quesito:
Se nel contratto preliminare di assegnazione il socio si è accollato il mutuo e in sede di contratto definitivo cambia idea, in tal caso il socio medesimo deve versare la somma in contanti e accollarsi le eventuali spese di riduzione del mutuo.
Le prestazioni professionali del socio, il quale ha svolto l’attività di progettista e direttore dei lavori, possono essere compensate con quanto lo stesso deve a titolo di prezzo di assegnazione dell’alloggio.
La Cooperativa non può praticare “prezzi di favore”, ma deve applicare il principio della parità di trattamento imposto dall’art. 2516 del codice civile, salvo che non ci sia una delibera assembleare assunta all’unanimità, in deroga alla predetta norma.
Occorre, pertanto, verificare quale sia il prezzo praticato al predetto socio-ingegnere e se la compensazione con gli onorari per le sue prestazioni è stata eseguita correttamente.

Nel lontano 2008 presi 2 quote in cooperativa (167) per i miei figli. Le documentazioni poste in essere hanno richiesto un esborso per ciascuna quota. Nel 2015 c’è stato l’atto di prenotazione.
Sembrava tutto a posto con apertura cantiere… passano un paio di anni ed il cantiere sempre fermo… chiamo la cooperativa che mi dice del passaggio ad altra società edile… mi contatta la nuova società ma non riescono a stabilire con certezza le quote da transitare (la vecchia cooperativa voleva trattenersi le quote per i soci che avevano chiesto il recesso mentre la nuova insisteva per avere tutto in toto).
Siccome il Comune di riferimento è parte in causa con il terreno ha cercato di mediare ma senza successo. Prima dello scatenarsi della pandemia hanno fatto diverse riunioni tutte le parti in causa ma….nulla è stato concluso.
Mi conviene sollecitare tramite avvocato oppure… ?

Risposta al quesito:
L’esposizione sintetica del caso non consente un esame adeguato della reale situazione della Cooperativa, ma lascia intuire l’esistenza di una controversia con l’impresa precedentemente appaltata e ora sostituita da altra.
Occorre, pertanto, accertare la reale situazione del rapporto che vede coinvolta la Cooperativa e le due imprese, ciò al fine di valutare che tipo di intervento di tutela può effettuare il socio interessato.
Non si tratta, dunque, di formulare un “sollecito”, ma di verificare gli aspetti fondamentali della controversia tra le imprese e come gli stessi possano incidere sul contratto d’appalto stipulato con quella che attualmente dovrebbe proseguire la costruzione.
Qualora dovesse accertarsi l’eventuale grave carenza nel contratto di appalto, in tal caso potrebbero riversarsi sui soci le relative conseguenze negative, sicché sarebbe necessario l’intervento di tutela da parte degli stessi.

La ringrazio per la risposta al quesito del 20 Marzo scorso, in attesa dell’atto volevo chiederLe se è possibile che sussistano ancora vincoli o limiti nonostante il fatto che il contratto di mutuo sia estinto per il pagamento (in caso di agevolazione Erariale).

Risposta al quesito:
Le confermo che il vincolo di prezzo massimo per le cessioni successive alla prima risale alla L.865/71, con la previsione della Convenzione da stipularsi con il Comune assegnatario dell’area PEEP.
Attraverso il contratto di mutuo o altro atto può essere verificata la legge di concessione del contributo, ciò al fine di escludere con certezza assoluta l’assenza del predetto vincolo nel caso concreto, in cui è stata rappresentata l’assenza della Convenzione.