Mese: Gennaio 2021

Buongiorno avvocato volevo complimentarmi per le risposte sempre chiare. Io sono socio di una cooperativa abitazione che adesso è in L.c.a.. Ho preso una casa in edilizia agevolata legge 167 nel 2006. Dopo 8 anni la cooperativa non voleva rispettare il prezzo massimo di cessione e così non si è proceduto al rogito. Adesso il commissario liquidatore vuole applicare l’art. 72 L.F. nonostante le nostre proposte fatte anche con il MISE.
Adesso volevo chiederLe che influenza hanno gli artt. 376, 377, 378 dell’ultima Legge di bilancio 2021 sulla possibilità che il commissario metta le case all’asta, visto che è edilizia agevolata e sovvenzionata dalla Regione Lazio?
Che la banca che ha finanziato la costruzione non è nella lista delle banche presso il Ministero dei trasporti?

Risposta al quesito:
L’art. 1 commi da 376 a 379 della Legge di Bilancio 2021 affronta la tematica delle procedure esecutive e concorsuali sugli alloggi di edilizia residenziale pubblica convenzionata e agevolata.
La normativa prevede la “sospensione” delle procedure per consentire al Comune in cui sorge l’insediamento e all’Ente pubblico finanziatore di intervenire al fine di “tutelare la finalità sociale degli immobili”.
L’applicazione della normativa, dunque, si presta alle interpretazioni giurisprudenziali, a tutt’oggi ancora assenti.
Questo Studio Professionale ha già affrontato la tematica dell’art. 72 L.F. sostenendo che il Curatore–Commissario Liquidatore non può sciogliersi dal contratto di prenotazione, stipulato dalla Cooperativa in bonis con il socio, stante la prevalenza dell’interesse pubblico della Convenzione ex art. 35 della Legge n. 865/71.
La nuova normativa riprende la tematica allorquando richiama l’intervento del Comune o dell’’Ente finanziatore per “tutelare la finalità sociale degli immobili”.
Deve, pertanto, ritenersi che si possa sostenere il diritto del socio ad ottenere l’assegnazione dell’alloggio al prezzo vincolato, anche nell’ipotesi in cui la Cooperativa venga sottoposta alla sopraggiunta Procedura concorsuale .

Buonasera avvocato, un Comune può chiedere la condanna dei singoli soci al pagamento del prezzo del terreno, onorato solo in parte dalla Cooperativa? Si tratta di una Cooperativa a.r.l..

Risposta al quesito:
Si deve supporre che l’area dell’insediamento abitativo sia stata assegnata alla Cooperativa e sia stata stipulata la Convenzione ex art. 35 della L. 865/71.
In tal caso si tratta di concessione amministrativa che insegue il bene, quindi anche gli aventi causa dalla Cooperativa hanno l’obbligo di versare il relativo canone concessorio.
Il problema si pone sull’entità della pretesa, che va dimezzata a seguito della condanna risarcitoria del Comune e della Cooperativa, salva l’entità del canone concessorio convenuto.

Vorrei porLe la seguente richiesta: essendo “proprietari” (non più assegnatari quindi) di un alloggio in cooperativa tra appartenenti alle forze armate con contributo 492/75 e decorsi i 5 anni per la l’alienazione, una volta venduto l immobile (previa autorizzazione della Regione) il contributo erogato per 35 anni,
1) decade automaticamente?
2) rimane erogato al socio fino a liquidazione della cooperativa?
3) si può o si deve recedere dall’essere socio? Il notaio all’atto di compravendita come deve comportarsi rispetto a questi contributi?

Risposta al quesito:
Il contributo di cui alla L. 492/75 è previsto che venga erogato alla Banca convenzionata, a titolo di contributo sugli interessi del mutuo originariamente concesso alla Cooperativa e poi accollato pro quota dal socio assegnatario.
Alla luce di quanto precede se il mutuo agevolato viene accollato dall’acquirente autorizzato sarà lo stesso a beneficiare implicitamente del contributo sugli interessi.

La nostra società cooperativa edilizia nasce con regolare statuto nel 2005 con durata fino al 31 dicembre 2020. In questi anni, dopo mille litigi, numerosi lodi arbitrali, problemi di insolvenza delle rate del mutuo ecc. ecc… si è giunti alla realizzazione dei 12 alloggi previsti (uno per ogni socio della società).
A causa di alcuni soci insolventi (richiamati a regolarizzarsi nei diversi lodi arbitrali, di conseguenza resi esecutivi, ma ancora non monetizzati a causa dei tempi biblici della giustizia italiana), nel 2018 sono state trasferite solo 10 proprietà ai soci, ossia solo a chi era in regola con i versamenti richiesti nelle delibere del C.d.A..
Due alloggi sono quindi ancora di proprietà della società. Come premesso, la durata societaria è stabilita da statuto fino al 31 dicembre 2020 e a nulla sono servite le convocazioni assembleari per discutere sulla sorte della società, nonché dei due alloggi ancora “in testa” alla cooperativa. In assemblea non era mai presente la maggioranza e i presenti si astenevano da ogni decisione.
Ad oggi come si può risolvere la situazione? A chi bisogna rivolgersi per mettere in liquidazione la società? O più semplicemente, i 10 soci possono uscire dalla società in quanto scaduto il termine statutario?

Risposta al quesito:
Occorre verificare se:
il contenzioso con i due soci è incentrato su pretesi crediti di questi ultimi; nel rogito di assegnazione esiste l’accollo pro quota di eventuali risultanze negative per la Cooperativa;
il contenzioso riguarda l’esclusione dei soci dalla Cooperativa.
In tutti i casi sarebbe consigliabile che i dieci soci (soprattutto per gli ex amministratori) si riunissero per deliberare la Liquidazione volontaria della Cooperativa, affidando al Liquidatore la gestione del contenzioso.
Nel primo caso l’esito negativo dei giudizi si potrebbe riversare sugli amministratori e sui soci (per questi ultimi nel caso in cui si dovesse profilare una società di fatto succeduta alla Cooperativa scaduta, per i primi in ragione della dismissione del patrimonio sociale a seguito delle assegnazioni non gravate dell’accollo).
Nel secondo caso si profilerebbe l’obbligo dei soci in ragione dell’accollo.
Nel terzo caso l’esito negativo riguarderebbe le spese e l’eventuale risarcimento del danno con le ricadute di cui sopra.

Sono socio di una cooperativa a mutualità prevalente a proprietà indivisa che ha la proprietà di un villaggio turistico con campeggio. Il villaggio è composto di tre tipologie di unità abitative: bungalow in muratura, cui si ha diritto di uso con l’ acquisto di 1600 quote, bungalow in prefabbricato, cui si ha diritto di uso con la proprietà di 1100 quote, piazzole cui si ha diritto di uso con la proprietà di 500 quote. Il villaggio comprende servizi quali piscine, ristoranti, bar campo da tennis, calcetto etc..
Le piazzole sono una minoranza e nelle assemblee dove si decidono i valori da corrispondere alla cooperativa per i servizi offerti ne escono perdenti. Accade così che i soci assegnatari di una piazzola paghino un corrispettivo in linea con i prezzi di mercato di strutture vicinali raffrontabili (srl e spa) e i bungalow, sempre rispetto alle stesse strutture, si trovano ad avere uno sconto reale di circa il 37% (raffrontando i prezzi praticati a soci in entrambi i casi).
Volevo sapere se ciò è appellabile e se, dato lo scopo mutualistico, si possa chiedere di avere imputato, per ogni tipologia, essenzialmente i costi sostenuti specificamente dalla coop senza o con minimo ricarico.

Risposta al quesito:
Preliminarmente occorre verificare se la Cooperativa ha un regolamento interno approvato dall’assemblea e se esso viene correttamente applicato in base ai parametri prefissati (che potrebbero riguardare situazioni complessive).
Ciò posto, in linea generale va precisato che nelle Cooperative vige il principio di parità di trattamento (art. 2516 c.c.) in ordine ai rapporti mutualistici intrattenuti dai soci.
Se, dunque, dopo le verifiche necessarie, dovesse risultare che la Cooperativa applica, senza logica giustificazione, trattamenti diversi per i soci, in tal caso può essere intentata l’azione in sede di Vigilanza per la rettifica della prassi gestionale ovvero in sede giudiziaria per la modifica dell’eventuale regolamento e/o il risarcimento del danno.

Dal 2011 ho acquistato uno dei 4 appartamenti di una palazzina in cooperativa edilizia che ora è fallita.
Volendo liberarmi della casa a quale problematiche potrei andare in contro?

Risposta al quesito:
Se l’acquisto è con rogito antecedente la declaratoria di fallimento e l’importo pagato è congruo non esiste alcun rischio, soprattutto se si tratta di prima casa.
La problematica potrebbe emergere se esistono deliberati assembleari relativi ai pagamenti non eseguiti dal socio e non menzionati nell’atto pubblico di assegnazione ovvero di accolli di spese future assunti con il medesimo atto.
In tal caso il Curatore potrebbe agire per il recupero di quanto dovuto.