Quesito dell’11/05/2021

Sono socio di una cooperativa edilizia nata 16 anni fa. Dopo molte problematiche che si sono susseguite negli anni, con conseguenti dilatazioni dei tempi previsti, aumenti di spesa e costi, finalmente siamo riusciti ad entrare in possesso degli immobili assegnati e ad effettuare circa 1 anno e mezzo fa i rogiti. I rogiti sono stati eseguiti dalla maggioranza dei soci (13/18) tra cui il sottoscritto, mentre i restanti si rifiutano di eseguirli per diverse motivazioni.
Certi non vogliono farlo perché sono in attesa di vendere l’immobile assegnato ad un compratore subentrante (questi soci sono anche membri del Cda della cooperativa).
Altri non vogliono saldare il proprio debito perché lo ritengono errato. Fatto sta che questa situazione impedisce di fatto di avviare le pratiche per chiudere la cooperativa, obbligando tutti gli altri a continuare a pagare le spese di gestione della cooperativa.
Avendo la cooperativa raggiunto il suo scopo di costruire tutti gli immobili assegnati e avendo rogitato l’immobile a me assegnato è possibile da parte mia fuoriuscire unilateralmente dalla cooperativa?
Nel caso non sia possibile fuoriuscire dalla cooperativa unilateralmente, c’è modo di obbligare i soci che non hanno eseguito il rogito a farlo, considerando che alcuni di loro sono anche membri del Cda della cooperativa stessa?

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono società dotate di personalità giuridica, sicché la loro volontà si forma con le deliberazioni dell’assemblea dei soci, che decide a maggioranza.
L’assemblea, dunque, può regolamentare il recesso dei soci, prevedendo eventualmente l’addebito delle spese forfettarie per la liquidazione relativamente a quei soci che intendono recedere.
Nel caso di controversie con alcuni soci, occorre che la Cooperativa agisca nei loro confronti anche in via risarcitoria per i costi di mantenimento della Società a causa dell’ingiustificato rifiuto dei soci di stipulare il rogito.
In ogni caso il recesso del socio deve essere accolto dal CdA e, in mancanza, il socio può ricorrere al Tribunale se sussistono le condizioni di diritto per il recesso.
Il socio può anche agire per il risarcimento del danno anche nei confronti degli amministratori eventualmente inadempienti, responsabili del ritardo nella procedura di estinzione della Società.

Quesito del 10/05/2021

Egr. avvocato, per Statuto una cooperativa doveva inviare l’avviso di convocazione di assemblee ordinarie e straordinarie per essere pubblicata su una rivista del settore. E’ successo che la rivista ha cessato le pubblicazioni dal 2011 e da allora vengono convocate le assemblee all’insaputa dei soci, ed ancora tra i soci presenti figurano non soci della cooperativa ed anche persone estranee alla cooperativa decedute.

Risposta al quesito:
Da quanto esposto nel quesito sussistono le condizioni per il commissariamento della Cooperativa.
Il socio interessato può inoltrare l’esposto illustrativo della situazione all’Autorità amministrativa di vigilanza, chiedendo la nomina di un Commissario ad acta.

Quesito del 05/05/2021

La domanda che volevo porre è la seguente: il rogito per l’acquisto casa in cooperativa deve essere necessariamente fatto da tutti i soci, oppure un socio può decidere, alla luce di fondate motivazioni, di procedere da solo?
Il notaio ha già in mano tutta la documentazione, ma ancora una volta la procedura si è fermata.
Alcuni soci sono intenzionati a rinviare e altri no!
Pur capendo la ragione di alcuni soci, vorrei comunque andare avanti perché non sono più in grado anche economicamente (devo pagare inutilmente gli interessi del prefinanziamento) di attendere oltremodo.

Risposta al quesito:
Per rogitare occorre che sia disponibile la Cooperativa, in quanto si tratta di un contratto in cui devono esserci due parti: quella che assegna l’alloggio e quella che lo riceve.
Per quanto attiene agli interessi di preammortamento, va rilevato che la Cooperativa può ottenere la messa in ammortamento del mutuo, indipendentemente dai rogiti e dai relativi accolli da parte degli assegnatari.
L’art. 39 TUB obbliga l’Istituto di credito a mettere in ammortamento il mutuo allorquando gli alloggi sono stati ultimati.

Quesito del 05/05/2021

Sono nel CdA di una cooperativa con contributo erariale statale nata indivisa e trasformatasi successivamente in divisa. Su 39 soci la maggioranza hanno subito rogitato con accollo del mutuo, alcuni sono rimasti nella condizione di assegnatari, pagando il mutuo relativo all’immobile alla cooperativa, che la gira alla banca, presumibilmente con l’intenzione di rogitare una volta terminato il mutuo.
Ora il 1°quesito è: esiste un termine temporale per l’acquisizione in proprietà dell’immobile assegnato? Siccome la cooperativa ha dei costi annuali che gravano su tutti i soci, si vorrebbe chiuderla, però mantenendo il contributo erariale, che è intestalo alla ragione sociale giuridica.
Il 2° quesito è: esiste la possibilità di cedere il credito o altre soluzioni praticabili e consolidate per chiudere la cooperativa mantenendo il contributo?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa ha ottenuto l’autorizzazione al passaggio da indivisa a divisa, in tal caso i soci che hanno rogitato con accollo di mutuo (e hanno ricevuto il nulla osta dall’Ente tutorio) possono recedere dalla qualità di soci, sopportando esclusivamente la quota forfettaria per l’estinzione della Società; i soci che non hanno rogitato dovranno provvedere alla gestione della Cooperativa, sostenendo le relative spese generali sino alla completa estinzione del mutuo.
Occorre anche accertare se i soci non accollatari del mutuo non hanno riscattato la differenza per la trasformazione della Cooperativa, in quanto in tal caso la Società rimarrà a proprietà indivisa per quel che li riguarda.

Quesito del 04/05/2021

Sono proprietaria di un terreno edificabile ed ho firmato un contratto preliminare di compravendita con permuta e futura assegnazione di un appartamento da costruire con una coop edilizia a mutualità prevalente l’anno scorso. Mi hanno detto che a breve ci sarà il rogito notarile della permuta e che dovrò diventare socia della coop.
Vorrei però far sì che l’appartamento venga assegnato a mio figlio una volta costruito, è possibile che possa farglielo assegnare successivamente non essendo socio o è il caso che partecipi anche lui al rogito oppure basta precisare che ne sarà il beneficiario?

Risposta al quesito:
Può prevedere che l’atto di permuta compensi il prezzo (per intero, tutto incluso e nulla escluso, ivi comprese le spese generali e di estinzione della Cooperativa) dell’assegnazione dell’alloggio a suo figlio, il quale assume direttamente la qualità di socio con tutti i peni diritti.
E’, comunque, consigliabile prevedere la riserva d’area, con il suo intervento liberatorio al momento dell’assegnazione dell’alloggio finito a suo figlio.

Quesito del 03/05/2021

Da tanti anni sono socio di una cooperativa scepa ed ho prenotato un alloggio che ad oggi è il solo a non essere stato più ultimato, pur avendo io versato una cospicua somma di denaro in conto costruzione ed essendomi da alcuni anni accollata il mutuo per la restante parte del prezzo, con la cooperativa datrice di ipoteca.
Ebbene, mentre tutti gli altri soci tra poco giungeranno finalmente al rogito, io, invece, cosa posso fare per vedere tutelati i miei diritti, visto che la Cooperativa sembra disinteressarsi al mio caso?

Risposta al quesito:
Se Lei è in regola con i versamenti, deve certamente mettere in mora gli amministratori diffidandoli dalla stipula degli atti di assegnazione degli altri alloggi, senza prevedere gli eventuali oneri aggiuntivi per il completamento dell’alloggio da lei prenotato.
Se gli amministratori non forniscono risposta e garanzie esaurienti, in tal caso potrebbe dare corso ad azione giudiziaria, prevedendo anche il sequestro conservativo degli immobili a tutela del suo diritto.
Occorre, però, dimostrare che la ragionevole prevedibilità che la Cooperativa non abbia le risorse sufficienti al completamento del suo alloggio.
In ogni caso, se la Cooperativa si disfa di tutti gli alloggi e lascia incompleto il suo, Lei può sempre agire con l’azione di responsabilità verso gli amministratori, i quali risponderebbero con il proprio patrimonio personale.