Giorno: 1 Settembre 2019

Sono un socio dimissionario di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa; ho deciso di rinunciare al mio alloggio che avevo in godimento, perché, nonostante le promesse e le tante parole fatte, la cooperativa non sta portando nessun risultato sulla pratica del riscatto e passaggio a nostra proprietà dell’alloggio. Sono oltre 4 anni che vi erano tutti i requisiti.
Mi rivolgo a Lei per sapere se può aiutarmi a portare avanti questa mia pratica di dimissioni e per l’ottenimento della mia quota già versata, che secondo lo statuto della cooperativa stessa dovrebbe essermi restituito.
Il problema principale è il totale disinteresse del presidente e mancanza di comunicazioni; pensate che questo presidente dovrebbe essere anche nostro amministratore di condominio, ma sono anni che non si presenta e non chiede quote condominiali e più volte ci è stata tolta l’erogazione di acqua e luce perché non pagate le bollette che arrivano a lui.
Io sto cercando di muovermi correttamente, ma vedo che anche altri soci che hanno lasciato la cooperativa, sono anni che attendono riscontro e il ritorno della quota versata di fondo. Mi lascia perplesso che i nuovi affittuari non sappiano nulla della cooperativa e del fatto che l’alloggio potrà essere riscattato e che vi sia un fondo da versare.
Vista questa situazione, potrebbe fornirmi delle indicazioni che possano aiutarmi a venir fuori da questa situazione?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative a proprietà indivisa i soci sono obbligati ad anticipare la quota del costo alloggio, nonché a versare il canone mensile per l’uso dell’immobile.
Ciò posto, al socio che recede spetta la quota anticipata per il costo di costruzione, a cui potrebbe essere detratta la quota dei canoni mensili dallo stesso non versati.
Sono a carico del socio occupante anche le eventuali spese di manutenzione che siano state deliberate dall’assemblea.
Alla luce di quanto precede, nel caso di specie occorre verificare se il socio intenzionato a recedere abbia interesse a perseguire il percorso del rimborso al netto dei canoni ovvero sia maggiormente interessato a tentare (anche con altri soci) di assumere il controllo della Cooperativa al fine di ottenere l’autorizzazione alla trasformazione a proprietà indivisa.
In tale seconda ipotesi, infatti, il socio sarebbe avvantaggiato dalla certezza del recupero del valore del versato, mediante l’assegnazione definitiva dell’immobile in proprietà individuale.
Nel caso contrario, il socio dovrà affrontare un primo giudizio per ottenere il riconoscimento del diritto al rimborso e al relativo “quantum”, un secondo giudizio per eseguire la sentenza mediante il pignoramento degli immobili disponibili.
Il socio può procedere in sede amministrativa formulando l’esposto alla Vigilanza sulle Cooperative, esponendo le gravi violazioni nella gestione della Società, nonché chiedendo la nomina del Commissario, anche al fine di accertare l’effettiva volontà dei soci in ordine alla trasformazione della Cooperativa a proprietà divisa.

Egregio avvocato gradirei sapere se esiste una soluzione al problema che vado a sottoporLe. Se dovesse intravedere tale possibilità e vi fosse necessità di assistenza legale saremmo ben lieti, come Condominio, di chiedere la sua assistenza.
Con un unico atto notarile il soggetto A vende al soggetto B (Consorzio di cooperative edilizie) alcune aree per la realizzazione di alloggi. Nel medesimo atto il soggetto B, a sua volta, cede al soggetto C (una delle coop. facenti parte del Consorzio) 2 delle particelle, che per semplicità di esposizione chiamerò P1 e P2, acquisite da A.
Il soggetto C realizza il fabbricato sociale sulla sola p.lla P1. L’altra, la P2, è urbanisticamente a destinazione agricola. Successivamente la Coop. edilizia, effettuate le assegnazioni a favore dei singoli soci, si scioglie e con un successivo verbale viene costituito tra i soci assegnatari un Condominio.
Nelle premesse dei singoli atti di assegnazione si dice chiaramente che la Coop è proprietaria di entrambe le particelle P1 e P2. Purtroppo nella individuazione dei beni assegnati ai singoli soci si fa riferimento ai soli identificativi catastali della p.lla P1 su cui insiste il fabbricato condominiale. Per contro, sia negli atti di assegnazione sia nella sezione D delle note di trascrizione si precisa (riporto integralmente) “sono compresi nelle presenti assegnazioni i diritti proporzionali alle parti comuni dell’intero complesso edilizio come per legge e come da regolamento condominiale ed annesse tabelle millesimali”.
Tenuto conto che la p.lla P2 dovrebbe appartenere “all’interno complesso edilizio” di proprietà della Cooperativa, si può ritenere e dimostrare che i condomini sono subentrati alla Cooperativa, in quanto assegnatari dei diritti proporzionali alle parti comuni, anche nella titolarità della p.lla P2 ancorchè a destinazione agricola e non menzionata negli atti di assegnazione?

Risposta al quesito:
Da quanto esposto sembra che la Cooperativa abbia acquistato con atto pubblico le due particelle di terreno, l’una in cui ha realizzato il complesso edilizio, l’altra a destinazione agricola, mantenuta nella disponibilità sociale senza trasferimento espresso in sede di assegnazione degli alloggi ai soci.
A questo punto, occorre esaminare il testo dell’atto di assegnazione individuale, verificando se esso prevede l’implicita assegnazione delle “parti comuni”; ma occorre anche verificare il progetto edificatorio, se cioè esso preveda o meno che il terreno in questione rientri tra le pertinenze dell’edificio.
Nel caso non esista alcuna previsione in tal senso, la Cooperativa dovrà stipulare un atto aggiuntivo di assegnazione pro quota del terreno pertinenziale di cui si tratta.
Nell’ipotesi di contenzioso tra la Cooperativa e una parte dei soci sulla destinazione pertinenziale del terreno controverso, questi ultimi possono pretendere l’assegnazione, se tale previsione era contenuta nei deliberati originari assunti per l’acquisto del terreno medesimo ovvero sia implicitamente desumibile dagli atti sociali.
Se la predetta destinazione non è stata mai prevista esplicitamente, i soci interessati possono chiedere che essa sia deliberata oggi, avuto riguardo allo scopo sociale e ai motivi sostanziali dell’ acquisto del terreno (effettive finalità, che dovrebbero determinare l’implicita funzione pertinenziale del terreno in questione).
Il deliberato assembleare eventualmente assunto in violazione dei principi e delle norme di legge, può essere impugnato, previa verifica dei presupposti di fatto e di diritto in ordine alla effettiva funzione pertinenziale del terreno di cui trattasi.