Autore: Studio

Di seguito sono pubblicate le domande poste da soci e da amministratori, in merito a problematiche riguardanti le varie tipologie di cooperative, con le relative risposte fornite dall’avvocato Gualtiero Cannavò.

Egregio avvocato, sono socio di una Cooperativa edilizia a proprietà indivisa dove sono già stati assegnati tutti gli alloggi con rogito notarile.
A fine Marzo del 2025 la Cooperativa è stata sciolta per atto d’autorità ai sensi dell’articolo 2545-septiesdecies c.c., in quanto la si sottraeva all’attività di vigilanza come è risultato a seguito dell’attività ispettiva.
Volevo sapere quali possono essere le conseguenze per i soci e per il Consiglio di Amministrazione.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare se la Cooperativa è a proprietà indivisa e gli atti pubblici sono stati stipulati esclusivamente per la concessione degli immobili in uso.
In caso affermativo, gli immobili devono essere gestiti dalla Procedura di Liquidazione Coatta, tenuto conto delle esposizioni debitorie; il Commissario Liquidatore potrebbe anche sciogliersi dal contratto di prenotazione degli alloggi e ammettere gli assegnatari in uso al Passivo della Procedura.
Se, viceversa, la Cooperativa era a proprietà divisa (solo per errore è stata indicata nel quesito a proprietà indivisa) occorre verificare se ha fruito di contributo pubblico, posto che in caso affermativo l’Ente erogatore potrebbe anche pronunciarne la revoca.
In assenza di misure sanzionatorie di portata economica nel provvedimento di scioglimento ovvero dell’Ente erogatore, il Commissario Liquidatore procederà alla Liquidazione dell’attivo sociale nell’interesse del ceto creditorio, coinvolgendo i soci assegnatari se obbligati in base al contratto pubblico ovvero ai deliberati assembleari, nonché agendo contro gli ex Amministratori se ricorrono i presupposti di legge per l’azione di responsabilità 2394, 2394-bis del Codice Civile.

Appartengo ad una Cooperativa edilizia oramai liquidata (ovviamente con la nascita di un condominio di cui fanno parte condomini che non erano soci della Cooperativa estinta). Negli atti di assegnazione degli alloggi per tutti gli ex soci della Cooperativa non è stato riportato un terreno che è tutt’ora intestato alla Cooperativa stessa oramai chiusa.
Alcuni soci della Cooperativa hanno venduto i propri appartamenti prima della liquidazione della stessa a soggetti senza che questi siano subentrati come soci della Cooperativa prima dell’atto di compravendita. Attualmente dobbiamo abbattere degli alberi pericolanti insistenti su tale terreno. L’Amministratrice afferma che il terreno in oggetto non fa parte del Condominio quindi non può intervenire e che dovrebbero intervenire gli ex soci e i condomini che hanno acquistato l’appartamento, senza che quest’ultimi diventassero soci della Cooperativa, affermano che non essendo mai stati soci della Cooperativa stessa non vogliono intervenire nelle spese necessarie.
Quale potrebbe essere la strada da percorrere in tali casi ?

Risposta al quesito:
Sul presupposto che il terreno controverso era di proprietà della Cooperativa, occorre verificare, innanzitutto, se gli atti di assegnazione ricomprendano, anche implicitamente (ad esempio il progetto edilizio assentito prevedeva l’intera area), il terreno medesimo quale parte comune (ipotesi probabile).
In caso affermativo non sussisterebbe alcun problema, in quanto sarebbe il Condominio a dovere rispondere dei costi di abbattimento degli alberi (si tratterebbe soltanto di un errore formale notarile, che non incide sulla responsabilità per le cose di proprietà).
In caso contrario, occorre formulare diverse ipotesi:
1 – Gli ex soci della Cooperativa, ivi compresi quelli che hanno venduto gli alloggi, hanno interesse ad acquisire la proprietà del terreno e, in tal caso devono rivolgersi al Giudice affinché pronunci la loro successione alla Società estinta e li dichiari proprietari del terreno relitto. I nuovi proprietari, dunque, sarebbero obbligati all’abbattimento degli alberi;
2 – Tutti i soci non ne vogliano sapere del terreno, ma con l’atto di assegnazione si sono obbligati a sopportare tutte le eventuali spese che sarebbero state sostenute dalla Cooperativa sino all’estinzione; in tal caso sarebbero obbligati tutti i soci a concorrere pro quota, potendo reclamare la proprietà del terreno con ricorso al Giudice;
3 – Nel caso non siano trascorsi cinque anni dalla cessazione della carica degli Amministratori e/o dei Liquidatori, chi ne abbia interesse può agire nei loro confronti a titolo risarcitorio in relazione al agli alberi da abbattere se essi rappresentano un danno.

Sono socio di una Cooperativa edilizia che ha come scopo la realizzazione di un complesso residenziale con diverse tipologie di appartamento. Da più di un anno sto cercando di fissare un appuntamento con l’amministrazione per cambiare l’unità immobiliare assegnata ma non c’è modo di ottenere una risposta o un appuntamento.
Cosa posso fare per farmi ricevere? Possono essere perseguiti se continuano a non rispondere?

Risposta al quesito:
L’amministratore ha l’obbligo di informare i soci che richiedano chiarimenti sulle attività sociali, se coinvolgono i loro diritti scaturenti dallo Statuto o dalla legge e siano di rilevanza giuridica.
Nel caso rappresentato, il socio deve motivare la richiesta e assumere la prova certa della mancata risposta dell’amministratore, attraverso la formulazione di quesiti consentiti e di richieste da proporre via pec o raccomandata a/r.
Le richieste possono essere effettuate anche nel corso dell’assemblea annuale per l’approvazione del Bilancio chiedendone la verbalizzazione.
Nel caso di persistente mancata risposta il socio, ricorrendo il presupposto dell’importanza e della legittimità della richiesta (da verificare), può tutelarsi giudiziariamente o ricorrere all’Autorità di vigilanza.

Il Comune di Bari ha richiesto il recupero delle spese per la procedura di esproprio Sentenza del 2001 del Tribunale dì Bari ai soci di un’ex Cooperativa che nel frattempo si è sciolta.
Il debito da 7000 € nel 2001 è arrivato a 25.902 €. Ora vi è una diatriba su chi deve pagare, poiché nel frattempo la situazione proprietaria si è modificata. Ci sono tre condomini, ora proprietari dell’immobile, che affermano di non volere pagare perché loro non erano soci della ex Cooperativa. Gli altri affermano che, invece tocca a loro pagare, anticipando la quota di 2590€ ciascuno e poi rivalersi sugli ex soci. Loro si oppongono ed anzi pretendono una ipotetica restituzione dell’IVA che gli ex soci hanno riscosso, non ci sono carte in merito.
Così gli altri soci dovrebbero pagare oltre alla loro quota anche 700 €.
Io mi sono opposta ritenendo una richiesta assurda ed illegale!
Anche perché nel frattempo la composizione del condominio è cambiata in quanto sono subentrate le mogli degli ex soci.
Chi deve pagare le quote degli ex soci?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare la legittimità della richiesta del Comune, ciò in base alla Sentenza di condanna e alla Convenzione intercorsa con la Cooperativa.
In particolare si deve osservare se la condanna è stata pronunciata a titolo risarcitorio ovvero a titolo indennitario, posto che nel primo caso l’importo va suddiviso al 50% tra Comune e Cooperativa, mentre nel secondo caso ne risponde esclusivamente quest’ultima (e per essa i soci pro quota in base alla proprietà acquisita).
Tra l’altro si deve verificare l’eventuale prescrizione che può essersi verificata per il tempo intercorso tra il deposito della Sentenza e le richieste formulate ai singoli soci.
In ogni caso, va rilevato che il Comune può richiedere l’importo pro quota a ciascun socio, ciò in quanto non sussiste la solidarietà tra tutti i soci assegnatari, i quali oggi rispondono in proprio per la parte di area occupata.

Sono socio in una piccola Cooperativa (14 alloggi, 10 soci) gestita in maniera opaca da un Presidente con scarse competenze in materia ma molto accentratore.
Siamo in procinto del rilascio del permesso di costruire ed il Presidente chiede delle somme rilevanti, senza dare evidenza dei razionali di calcolo che hanno generato queste somme. Né pare voler condividere alcunché sulle future azioni che dovrebbero portare alla costruzione. Ho quindi perso fiducia nel suo operato.
Dato che questi risultati giungerebbero comunque con 4 anni di ritardo rispetto a quanto promesso, e visto che si procede con scarsa trasparenza, quali titolo ho per richiedere tutte le somme versate e i danni alla Cooperativa che mi ha fatto perdere tempo inutilmente?

Risposta al quesito:
Il recesso del socio è regolato dallo Statuto e dall’art. 2532 del Codice Civile, sicché è necessario verificare la normativa statutaria.
In ogni caso al socio che receda o venga escluso spetta il rimborso degli importi dallo stesso versati alla Cooperativa a titolo di acconto prezzo dell’alloggio prenotato.
E’ possibile, tuttavia, che lo Statuto o l’atto di prenotazione prevedano delle condizioni ovvero penali da applicare al socio che receda anzitempo senza giustificato motivo.
Quanto alla giustificazione del recesso, si deve verificare attentamente l’inadempienza degli amministratori, ciò anche alla luce dei deliberati assembleari e della presumibile acquiescenza dei soci.
Sul risarcimento dei danni si deve precisare che, previa verifica del presupposto giuridico del nesso di causalità con l’operato “ingiusto” degli amministratori, occorre la prova della quantificazione del danno effettivamente subito, riferita ai fatti e ai relativi effetti economici.