Cooperative: casi e soluzioni

Di seguito sono pubblicate le domande poste da soci e da amministratori in merito a problematiche riguardanti le varie tipologie di cooperative, con le relative risposte fornite dall’avvocato Gualtiero Cannavò.

Ho visto sul vostro sito molti interessanti pareri relativi a questioni legate a cooperative edilizie.
Sottopongo la mia questione, sono iscritto dal 2005 ad una cooperativa edilizia ed ho scelto il mio appartamento alcuni anni dopo, 2009 circa, nel tempo ho versato circa i 2 terzi del valore dell’immobile, a giugno dovrei andare a rogitare ed accendere un mutuo per la restante somma ancora da pagare. Premetto che l’appartamento misura circa 59 metri quadrati netti con due stanze inferiori ai 14 metri quadri ciascuna ed un salotto con angolo cottura di circa 25 mq.
Oggi ho 2 figli ed una compagna, volevo chiedere se il mio alloggio è considerato idoneo per 4 persone e se ho quindi la possibilità di venderlo o affittarlo prima dei 5 o 10 anni richiesti.

Risposta al quesito:
Per le norme in materia di edilizia popolare, l’alloggio si considera idoneo quando abbia almeno un vano per componente del nucleo familiare.
Nel caso di specie, dunque, sembra sussistere l’inidoneità dell’alloggio, ma tale condizione è antecedente al rogito e non successiva, come richiesto per legge.
Occorre, pertanto, che l’istanza autorizzativa si fondi sulle situazioni sopraggiunte, che potrebbero essere rappresentate dalla crescita dell’età dei figli (in particolare se di sesso diverso) ovvero da altre circostanze riguardanti i componenti il nucleo dei conviventi.

Vorremmo costituire una cooperativa (necessariamente indivisa) per ricavare 8 alloggi per 8 soci, sfruttando il superbonus 110%.
Quesito: questa cooperativa sarà comunque libera? Si potrà trasformare da indivisa in divisa per assegnare gli alloggi in proprietà e se si con quale impatto fiscale?

Risposta al quesito:
Il Decreto Rilancio del Maggio 2020 consente anche alle Cooperative edilizie a proprietà indivisa (indipendentemente dal fatto che siano “libere” o appartenenti a categorie determinate) di usufruire dell’agevolazione fiscale nota come “Superbonus”.
Ne consegue che le suddette Società, a fronte della realizzazione degli interventi previsti dalla normativa, potranno detrarre l’importo pari al 110% dei costi sostenuti, nei limiti di cui alla normativa medesima, mediante quote uguali da distribuirsi in cinque anni. Il diritto alla detrazione spetterà alla Cooperativa nei limiti dell’imposta lorda dovuta, ma nei fatti si rifletterà sui Soci assegnatari in godimento degli alloggi, che si vedranno rimborsati i pagamenti richiesti dalla Società per la realizzazione degli interventi (nel caso in cui la Cooperativa svolga altra attività e tragga concreto beneficio finanziario dalla detrazione).
La Cooperativa potrà, comunque, rinunciare alla detrazione (ad esempio nel caso in cui non produca reddito e, quindi, non debba versare alcuna imposta), cedendo a terzi il credito di imposta (per esempio ad una Banca) corrispondente all’importo della detrazione stessa oppure beneficiando dello sconto sulla fattura emessa dal fornitore dei beni e servizi connessi agli interventi, fino alla copertura dell’intero importo dovuto (nel secondo caso, quindi, la Società potrebbe non dover anticipare alcuna spesa con implicito beneficio per i soci).
Per quanto riguarda la successiva trasformazione della Cooperativa da proprietà indivisa a divisa valgono le regole generali ex Legge 179/92 (deliberazione dell’Assemblea straordinaria, eventuale nulla osta dell’Organo di controllo), potendosi configurare implicazioni di natura fiscale soltanto nell’ipotesi in cui l’assegnazione in proprietà ai soci avvenga quando la Società non abbia ancora detratto interamente l’importo spettante, ossia prima che siano decorsi i cinque anni di imposta (e sempre che la Cooperativa non abbia optato per la cessione del credito o per lo sconto in fattura).
In tal caso, trattandosi di cessione di immobili oggetto degli interventi agevolati, da una prima lettura delle indicazioni fornite dall’Amministrazione finanziaria è possibile ipotizzare che le detrazioni non utilizzate dalla Cooperativa cedente spetteranno agli acquirenti e, quindi, ai soci assegnatari in proprietà (per le quote relative agli interventi sui singoli alloggi) ed al nascente Condominio (per le quote corrispondenti agli interventi realizzati sulle parti comuni).

Mi sono dimessa come socia di cooperativa a proprietà indivisa all’inizio – poi divisa con cambio statuto – nel 2014, poiché dovevo recuperare la quota versata nel 2004 (ben 23500 euro), ho smesso di pagare il canone di godimento dal mese di giugno 2014 sino a febbraio 2015 (mese in cui ho consegnato le chiavi dell’immobile), la cooperativa non mi ha mai contestato il mancato pagamento; adesso, febbraio 2021, mi avvisano che l’immobile è stato venduto e vogliono restituirmi la quota (con interessi calcolati in maniera ridicola) sottraendo i canoni non pagati all’epoca. Possono farlo trascorsi i 5 anni?
Sono considerati affitti e quindi equiparabili o altro, per cui devono trascorrere 10 anni prima della decadenza?

Risposta al quesito:
Il credito della Cooperativa sarebbe prescritto sia in ragione della equipollenza con i canoni locativi, sia per la prescrizione quinquennale dei rapporti sociali.
Nel caso di specie, tuttavia, la Cooperativa ha rilevato la compensazione tra i due reciproci crediti, coesistenti in data antecedente la cessazione del rapporto sociale e mutualistico, sicché la decurtazione dei crediti locatizi si appalesa corretta ai sensi dell’art. 1242 c.c..

Egregio avvocato sono proprietario di un terreno espropriato su cui sono state realizzate delle abitazioni, con una sentenza del Tar che condanna Comune e Cooperativa al pagamento del valore venale del terreno ed al risarcimento del danno, vorrei sapere se si può agire nei confronti dei singoli soci-proprietari della Cooperativa, essendo la cooperativa a r.l..

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono a responsabilità limitata, sicché rispondono delle loro obbligazioni esclusivamente con il patrimonio sociale.
Nel caso di specie, se la Cooperativa è incapiente, per avere assegnato gli alloggi ai soci si prospettano tre percorsi alternativi:
1) Verificare se nell’atto pubblico di assegnazione, i soci si sono accollati pro quota l’obbligazione degli oneri espropriativi. In caso affermativo, l’espropriato può agire direttamente contro il socio per la quota dallo stesso accollata;
2) Sul presupposto che il giudizio espropriativo era già pendente alla data delle assegnazioni degli alloggi, gli amministratori si sono resi responsabili della dismissione patrimoniale, essendo la Società rimasta incapiente verso il creditore espropriato, sicché quest’ultimo può agire a titolo risarcitorio contro gli amministratori medesimi, mediante lazione specifica prevista dal codice civile;
3) Nella Convenzione stipulata ex art. 35 L.865/71 è previsto che il Comune venga rimborsato dalla Cooperativa di quanto dallo stesso pagato a titolo di indennità di esproprio.
Poiché la succitata indennità rappresenta il Canone concessorio del terreno, il Comune può agire contro ciascun socio per ottenere il pagamento di quanto dallo stesso dovuto pro quota.
Su tale presupposto, l’espropriato può agire contro il Comune e surrogandosi all’Ente medesimo contro ciascun socio debitore.

A luglio 2020 sono entrato a far parte di una cooperativa edilizia per l’assegnazione di una unità abitativa in un complesso di tre villette bifamiliari. Prima di stipulare il contratto ho fatto un sopralluogo al cantiere e mi è stata data una planimetria dell’immobile, planimetria allegata al capitolato sintetico che fa parte del contratto.
Andando sul cantiere in momenti successivi, mi sono accorto di alcune irregolarità rispetto a quanto consegnatomi, come ad esempio la modifica del sistema dei discendenti pluviali, la modifica della scala esterna che ha comportato anche un forte impatto sulla porta finestra di una stanza (si è reso necessario modificare la persiana della porta finestra montando una persiana a due ante a libretto estremamente scomode al posto della persiana a due ante con apertura standard prevista nel progetto) e il fatto che la scala stessa scarichi l’acqua piovana davanti alla porta finestra. Insospettitomi ho chiesto l’accesso al capitolato depositato al Comune e si evince che ci sono state anche alcune modifiche come ad esempio pluviali in rame sostituiti, predisposizione antifurto non realizzata, caldaia termica da 30kw invece dei 24kw indicati nel capitolato sintetico e altre cose su cui non mi dilungo.
Ho fatto notare la cosa al DL che per tutta risposta mi detto che come DL può decidere come meglio crede e a suo insindacabile giudizio, che ho concordato alcune modifiche con il costruttore e non con lui (anche se nel prospetto del documento in cui chiedo la realizzazione di alcune modifiche c’è il suo nome, ad onor del vero senza firma), per cui non ne vuole sapere che ad esempio due persiane non si possano aprire correttamente e si sovrappongano, piuttosto che una persiana a tre ante che non segue la simmetria delle facciate (secondo lui la simmetria è rispettata a persiana chiusa).
Personalmente sono convinto che anche se il DL non è direttamente a conoscenza di eventuali richieste, nel suo lavoro di sorveglianza e controllo del cantiere se ne sarebbe dovuto accorgere da solo e chiedere spiegazioni alla ditta di cosa stava realizzando e non dirmi che non ne sa nulla e che non ne risponde della realizzazione ad opera d’arte. Ne ho anche parlato con l’amministratore della cooperativa e mi è stato risposto che come socio non posso fare molto, perché agirei in qualche modo anche contro me stesso, che le modifiche erano già state effettuate prima della stipula del contratto e concordate con i soci che avevano acquistato casa prima di me, ma che non erano state riportate nella planimetria che mi è stata consegnata.
Dato che mi sembra di essere preso in giro da più parti, come mi devo comportare per far valere le mie ragioni? Mi scuso per la lunghezza del messaggio e La ringrazio ancora per la Sua professionalità e disponibilità.

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare se le difformità riscontrate siano rilevabili dagli atti stipulati dal socio prenotatario ai fini contrattuali (planimetria firmata dalle parti); in assenza del succitato supporto probatorio, tutta la vicenda è riconducibile al progetto e alle relative varianti che sarebbero state approvate dai soci receduti.
In tal caso, dunque, è necessario chiedere alla Cooperativa l’atto di approvazione e in assenza il socio danneggiato può agire giudizialmente contro la medesima Società, per ottenere la riduzione di prezzo in proporzione al danno subito, commisurato alla rilevanza oggettiva della difformità.
Il DL è responsabile se le difformità sono riconducibili alla di lui negligenza (le modifiche potrebbero essere state autorizzate dalla Cooperativa).