Cooperative: casi e soluzioni

Di seguito sono pubblicate le domande poste da soci e da amministratori, in merito a problematiche riguardanti le varie tipologie di cooperative, con le relative risposte fornite dall’avvocato Gualtiero Cannavò.

Socio Cooperativa a r.l. dal 1976 scadente il 03.02.2026, receduto legalmente, assegnatario di alloggio poi venduto quindi con obbligo mutualistico finale, ricevo Avviso di convocazione Assemblea (o.d.g. modificazioni articoli Statuto), che in seconda convocazione delibera con metodo collegiale come atteso nello Statuto e quindi non rappresentativo del quorum previsto per legge.
Chiedo se quanto supposto è in contrasto al principio della legge che ingiunge per determinate materie di avere fondamento legale (art. 2479 bis c.c.) e non da altri atti!
La modifica dell’Atto Costitutivo è una delibera dell’Assemblea straordinaria dei Soci verbalizzata da un Notaio che deve rispettare specifici quorum deliberativi (art. 2365?).
Nel caso come posso impugnare tale modifica statutaria?

Risposta al quesito:
La delibera che modifica lo Statuto deve necessariamente essere redatta da un Notaio e si applicano le disposizioni di cui all’art. 2436 c.c..
La delibera che dovesse essere assunta dalla Cooperativa sarebbe nulla o, addirittura, inesistente è può essere impugnata innanzi al Tribunale delle Imprese competente per territorio.
Il socio può non eseguire le disposizioni del deliberato, in quanto privo di esecutività.

Chiedo cortesemente di sapere se sono obbligata a versare gli interessi di preammortamento alla Cooperativa (peraltro ne ho già versate alcune tranche) tenuto presente che non procederò alla richiesta di mutuo ma regolerò il costo dell’alloggio a me assegnato in contanti poiché, per problemi anagrafici (72 anni), non potrò averne accesso.

Risposta al quesito:
Gli interessi di preammortamento derivano dall’erogazione del danaro nel corso della costruzione dell’opera e non riguardano le quote di mutuo che verranno accollate a ciascun socio, allorquando l’opera sarà finita e gli alloggi verranno assegnati.
Poiché il mutuo viene stipulato dalla Cooperativa per la realizzazione dell’intera opera, ne consegue che gli interessi di preammortamento gravano pro quota su tutti i soci, indipendentemente dalle singole quote di mutuo poi da ciascuno accollate.
Nel caso in esame, la Cooperativa avrebbe dovuto concordare con l’Istituto mutuante lo stralcio anticipato dell’alloggio, ma ciò a condizione che il socio versasse anticipatamente l’intero fabbisogno finanziario per la realizzazione costruttiva dello stesso.
Essendo tale ipotesi di complessa attuazione, il socio è obbligato a pagare gli interessi di preammortamento.
Si porrà il problema dell’ipoteca gravante sull’alloggio e il socio farebbe bene a concordare preventivamente con la Cooperativa e, soprattutto, con l’Istituto mutuante l’estinzione anticipata della quota di mutuo e la liberazione del gravame ipotecario.

Faccio parte di una Cooperativa edilizia srl posta in liquidazione coatta. Tutti i soci hanno rogitato tranne uno che è rimasto in Cooperativa a proprietà indivisa. È stato costituito il condominio.
Le spese condominiali di questo appartamento possono essere accollate a tutti i condomini?

Risposta al quesito:
La Cooperativa è una società a responsabilità limitata e risponde esclusivamente con il suo patrimonio per le obbligazioni sociali.
Se, dunque, le spese condominiali costituiscono una obbligazione sociale, la Cooperativa che sia rimasta in proprietà di un alloggio risponde in proprio per il soddisfacimento delle predette spese.
La Cooperativa è, tuttavia, in LCA e, pertanto, si presume non abbia liquidità.
Conseguentemente, i condomini devono anticipare le spese correnti in attesa che la Liquidatela ottenga il ricavato dalla vendita dell’appartamento residuale.
Per le spese condominiali antecedenti alla messa in Liquidazione coatta, il Condominio deve inoltrare l’istanza di ammissione al passivo alla Liquidatela (parteciperà proporzionalmente alla distribuzione dell’attivo come creditore chirografario); per le spese successive al provvedimento concorsuale, il Condominio sarà creditore in prededuzione e, pertanto, verrà soddisfatto prima della distribuzione generale dell’attivo.

Buonasera vorrei sapere se corrisponde al vero che il recesso di un socio di una Cooperativa edilizia deve essere comunicato dalla Cooperativa stessa alla Camera di commercio.

Risposta al quesito:
Il recesso da socio dalla Cooperativa non va comunicato alla Camera di Commercio (Registro Imprese), almeno che il socio medesimo ricopra una carica sociale.

Vorrei chiedere informazioni su come viene calcolato il canone di godimento degli alloggi in cooperativa a proprietà indivisa.
Premesso che ho versato il fondo di mutualità previsto per l’assegnazione dell’alloggio, è vero che ho firmato, ma in buona fede credevo che tutti gli assegnatari pagassero la stessa cifra ovviamente rapportata alla grandezza dei rispettivi alloggi. Al ricevimento della prima fattura, confrontando la cifra relativa al canone (escludendo le spese accessorie di gestione, acqua, riscaldamento etc.), con alcuni altri condomini e dividendola per i millesimi dei vari alloggi scopro che il mio canone supera di quasi 2 euro il costo a millesimo rispetto agli altri.
Ho provato a chiedere spiegazioni alla Cooperativa, ma non mi hanno dato alcuna soddisfazione, rispondendomi che avendo firmato il foglio di assegnazione devo stare zitta e pagare senza fare domande. Questo non mi sembra giusto, anche perché il nostro è in realtà un affitto camuffato che non posso neppure detrarre dal 730.
Mi può aiutare in qualche modo a capire se posso fare qualcosa e perché pago più degli altri? Un’altra precisazione, risultiamo tutti Soci dallo stesso periodo, io mi sono solo trasferita in un altro appartamento nella stessa palazzina.

Risposta al quesito:
Occorre , innanzitutto, verificare se il canone di cui trattasi sia effettivamente superiore a quello dovuto in base allo Statuto o al Regolamento della Cooperativa.
Il Socio interessato, pertanto, deve esaminare la documentazione necessaria di cui è in possesso ovvero richiederla alla Cooperativa e, dopo averla esaminata attentamente (o averla fatta esaminare ad un esperto di calcoli su i millesimi), richiedere alla Cooperativa di provvedere alla eventuale riduzione.
Se la Cooperativa non dovesse provvedervi, il Socio può citarla in Tribunale (Sezione Imprese) per la violazione dell’art. 2516 c.c., le cui disposizioni impongono la parità di trattamento dei soci in ordine al rapporto mutualistico.