Cooperative: casi e soluzioni

Di seguito sono pubblicate le domande poste da soci e da amministratori in merito a problematiche riguardanti le varie tipologie di cooperative, con le relative risposte fornite dall’avvocato Gualtiero Cannavò.

Cercherò di sintetizzare più che posso il mio problema: nonostante abbia pagato per intero il prezzo di un immobile a una Cooperativa di abitazione e servizi, essa, dopo reiterati tentativi di rimandare il rogito non l’ha mai effettuato a causa di mancanza di liquidità, e dopo pochi mesi è fallita.
L’immobile costituisce la mia prima casa ed è da me attualmente abitato e quindi in mio possesso. Prima del fallimento abbiamo messo in mora e poi citato la Cooperativa in giudizio secondo l’art. 2932 c.c. con atto trascritto. La recente sentenza di primo grado che, purtroppo, non ha accolto la domanda con la quale chiedevamo contemporaneamente sia il trasferimento della proprietà sia la cancellazione dell’ipoteca (non ancora frazionata), non è ancora passata in giudicato e quindi proporremo sicuramente ricorso in appello e se sarà il caso per cassazione ed alla Corte Europea.
Il creditore fondiario, probabilmente per abbattere eventuali lungaggini, minaccia di mettere all’asta l’immobile e soddisfare il proprio credito in forza dell’art 41 TUB. Ma, data questa situazione, può farlo?
E in ogni caso come farebbe a ricavare l’importo del credito che richiede se il mutuo non è stato ancora frazionato?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare la “motivazione” della sentenza che ha respinto la domanda ex art. 2932 c.c. e all’esito proporre adeguato atto di appello.
Quanto precede anche al fine di ottenere un argomento per instaurare la “trattativa privata” con la Liquidatela e ottenere il subentro nel “contratto pendente” ai sensi dell’art. 72 della Legge Fallimentare.
Nel caso di “resistenza” della Liquidatela occorre instaurare adeguate azioni giudiziarie sia innanzi al Giudice ordinario che al Giudice amministrativo, fondando le argomentazioni difensive sia sulla qualificazione dell’immobile come prima casa (ultimo comma dell’art. 72 L.F., ciò in ragione del gravame pendente), sia in riferimento agli effetti della Legge di Bilancio 2021, nella parte relativa all’edilizia convenzionata.
In ordine a quest’ultimo aspetto è necessario verificare la regolarità del mutuo, se la Cooperativa ha fruito di contributo pubblico.
Se il mutuo è agevolato e regolarmente stipulato in conformità alla legislazione speciale, l’Istituto di credito può procedere autonomamente alla vendita dell’immobile, salvo l’intervento preclusivo della Liquidatela, se adeguatamente supportato.
L’eventuale ricavato viene incamerato dalla Liquidatela e costituisce parte dell’Attivo da distribuire a tutti i creditori in ragione della gradazione dei crediti (quelli ipotecari sono privilegiati).

Complimenti per l’ottimo lavoro che da tanto tempo lo Studio porta avanti. La mia domanda è la seguente: siamo 9 soci di una Cooperativa Edilizia e abbiamo già tutti rogitato, costituendo il Condominio. Vorremmo sapere se possiamo chiudere la Cooperativa nonostante abbiamo ancora in essere un procedimento giudiziario messo in piedi da un avvocato che pretende dei pagamenti che non riteniamo gli siano dovuti. Il procedimento durerà almeno un paio d’anni a quanto ci dicono.
Se la Cooperativa viene chiusa prima cosa succede nel procedimento giudiziario?

Risposta al quesito:
Per estinguere la Società Cooperativa è necessaria la preventiva messa in Liquidazione volontaria con la contestuale nomina del Liquidatore, il quale assume il mandato di compere tutti gli adempimenti necessari.
Nel caso di “rapporti pendenti”, l’eventuale estinzione della Società prima della relativa definizione, comporta la responsabilità patrimoniale del Liquidatore verso i creditori residui.
Ricorrendo determinati presupposti, la predetta responsabilità può essere solidalmente estesa agli stessi soci che hanno deliberato la messa in liquidazione.
Relativamente al giudizio, qualora il procuratore costituito non dichiari alcuna causa di interruzione, esso va avanti sino alla sentenza.
Nel caso di condanna della Società si producono gli effetti sopra citati.
Conclusivamente, se il Liquidatore assume la responsabilità patrimoniale, eventualmente anche con il supporto dei soci, i quali assumerebbero l’eventuale obbligazione, la Cooperativa potrebbe essere estinta, ciò al fine di eliminare gli oneri della relativa gestione.

Egregio avvocato, Le espongo subito il quesito.
Ho acquistato tramite asta un immobile di una cooperativa edilizia il L.c.a.. Precedentemente al mio rogito tutti gli altri condomini essendo ex-soci, si sono fatti assegnare le case dal MISE a fronte dell’accollo delle spese inerenti le opere mancanti per l’ottenimento dell’agibilità nonché oneri dell’urbanizzazione. Alla prima riunione condominiale mi veniva chiesto di partecipare alle spese cospicue di manutenzione straordinaria utile all’ottenimento dell’agibilità, nonché ai predetti oneri.
Le chiedo se anch’io devo partecipare a queste spese, tenuto conto che il Commissario Liquidatore ha dichiarato nel mio rogito che relativamente all’immobile sussistono i requisiti di legge per il rilascio del certificato di agibilità però l’immobile potrebbe esserne privo e che l’eventuale suo ottenimento rimarrà ad esclusivo carico mio.
Ravvisando la differenza abissale tra il pagare solo professionista incaricato a formalizzare l’agibilità ed invece supplire alle somme ingenti per la ristrutturazione ed oneri, come mi devo comportare?

Risposta al quesito:
Nelle Procedure concorsuali la vendita all’asta degli immobili avviene generalmente nelle condizioni di fatto e di diritto in cui essi si trovano.
Nel caso di specie, il Commissario Liquidatore ha espressamente dichiarato l’assenza del certificato di abitabilità, nonostante la “condizioni” per poterlo ottenere.
Il problema si pone, dunque, in riferimento alla interpretazione del termine “condizioni”, in particolare se le stesse riguardassero o meno il completamento di tutti i lavori previsti in progetto.
Orbene, se nel rogito non emergono elementi che definiscono lo “stato dei lavori” si può presumere che il relativo completamento propedeutico all’ottenimento dell’abitabilità fosse ricompreso nello stato di fatto e di diritto in cui è stato ceduto l’immobile.
Nella prospettiva che precede, dunque, sembra che l’aggiudicatario debba partecipare al costo dei lavori nella qualità di condomino e non possa pretendere alcuna rivalsa dalla Liquidatela alienate.
Va, comunque, approfondita l’interpretazione del contratto di cessione.

Egregio avvocato, Le espongo il seguente quesito: Cooperativa edilizia cancellata dal R.I. nel caso che una unità immobiliare, individuata nel progetto costruttivo come locale condominiale, non sia stata assegnata con rogito ad un socio prima della cancellazione della cooperativa, al rogito debbano intervenire tutti i soci o solo quelli che sono condomini dell’immobile dove si trova ubicata l’unità immobiliare da assegnare?

Risposta al quesito:
Se l’unità immobiliare è progettualmente segnata come “bene comune”, a seguito dei rogiti di assegnazione definitiva degli alloggi deve ritenersi ricompresa nel Condominio che si è formato tra i neoproprietari.
Conseguentemente, nel caso di alienazione della predetta unità immobiliare comune, al rogito devono necessariamente partecipare tutti i condomini, mentre restano estranei i soci della Cooperativa non assegnatari degli alloggi.

Egregio avv. Cannavò, sono socio di una Cooperativa a proprietà divisa.
Da molto tempo, è stato raggiunto lo scopo sociale e quasi la totalità dei soci ha deciso di fare lo scioglimento e ha versato le somme necessarie sia per la stipula dell’atto di assegnazione delle abitazioni dal notaio e per lo scioglimento dal commercialista. Ad oggi un solo socio si rifiuta di versare quanto in debito perché vorrebbe gli venisse prima riconosciuto un danno subito al suo alloggio – che dopo opportune verifiche è risultato esserne responsabile solo l’inquilino prospiciente al suo alloggio, che si rifiuta di riconoscere il danno (inquilino in affitto). Ci è stato detto di non poter procedere allo scioglimento finché anche l’ultimo socio non pagherà.
1) Pensa sia corretto dover attendere un singolo socio a fronte di una intera maggioranza, già in regola con i pagamenti. Esiste un modo per procedere ugualmente?
2) Vorremmo fare richiesta per il superbonus 110, una volta divenuti condominio, però mi sembra di capire che oramai il tempo per la presentazione della domanda termina a fine dicembre. Potrebbe darci un suggerimento in merito anche a questa situazione: se nel frattempo si può comunque procedere come cooperativa divisa e se ci sono delle proroghe al 2022 anche per questo tipo di abitazione?

Risposta al quesito:
Tra le cause di scioglimento delle Società di capitali rientrano il raggiungimento dello scopo sociale e la definitiva impossibilità di raggiungerlo.
Nelle cooperative edilizie di abitazione a proprietà divisa, lo scopo sociale è rappresentato dall’assegnazione degli alloggi ai soci prenotatari e, quindi, esso non può considerarsi raggiunto fino a quando tutti gli immobili non vengano trasferiti in favore dei soci, mediante la stipula degli atti pubblici.
Qualora uno dei soci non volesse adempiere ai propri obblighi di versamento del prezzo nei confronti della Cooperativa, potrà essere escluso dalla Società con delibera del CdA o, se previsto dallo Statuto, dell’Assemblea.
La Cooperativa dovrebbe, quindi, reperire un nuovo soggetto al quale assegnare l’immobile previo pagamento del prezzo. Soltanto in caso di esito negativo della ricerca, la Cooperativa potrebbe procedere con lo scioglimento per l’impossibilità di raggiungere lo scopo sociale e, conseguentemente, l’immobile rimasto invenduto entrerebbe a far parte dell’attivo da liquidare.
Per quanto riguarda la normativa sul cd. Superbonus 110%, tra i beneficiari rientrano soltanto le Cooperative a proprietà indivisa, per gli interventi effettuati sugli immobili assegnati in godimento ai soci, e non anche quelle a proprietà divisa. Queste ultime possono, comunque, beneficiare delle relative agevolazioni una volta costituito il condominio, successivamente all’assegnazione degli alloggi in proprietà ai soci.
Secondo l’interpretazione fornita dall’Amministrazione finanziaria, il “condominio” deve essere inteso nel senso civilistico, ossia come comunione forzosa nella quale coesistono la proprietà individuale degli immobili in capo ai singoli condomini e la comproprietà sulle parti comuni dell’edificio. Pertanto, le Cooperative a proprietà divisa dovranno assegnare in proprietà a ciascun socio il rispettivo immobile senza riservarsi la proprietà delle parti comuni, in modo tale che si costituisca il condominio come previsto dal codice civile. In definitiva, il destinatario del beneficio fiscale per gli interventi edilizi sulle parti comuni sarà il nascente condominio e, quindi, ciascuno dei condomini (odierni soci) in proporzione ai millesimi di proprietà.
Nel caso di specie, non è necessario che tutti gli alloggi vengano assegnati in proprietà, in quanto il condominio sorgerebbe comunque tra la Cooperativa ed i soci divenuti proprietari dei rispettivi alloggi, fermo restando che venga garantito il diritto alla comproprietà degli spazi comuni.
Va infine precisato che, secondo la normativa attualmente in vigore, gli interventi realizzati dai condomini potranno beneficiare dell’agevolazione sino al 30.06.2022, ovvero sino al 31.12.2022 se alla data del 30.06.2022 sarà completato almeno il 60% dei lavori programmati.