Cooperative: casi e soluzioni

Di seguito sono pubblicate le domande poste da soci e da amministratori in merito a problematiche riguardanti le varie tipologie di cooperative, con le relative risposte fornite dall’avvocato Gualtiero Cannavò.

Brevemente, miei genitori erano soci affittuari di un appartamento sito in Milano dal 1978, affitto agevolato a 500 euro mese, il tutto gestito da una cooperativa.
Nel gennaio 2020 anche a seguito del decesso di mia madre mio padre si trasferisce di residenza e l’appartamento viene lasciato vuoto in attesa di un nuovo affittuario. Il 28 Ottobre c.m. parlando con un condomino dei miei genitori vengo a sapere che l’immobile è stato messo in vendita.
Preciso che non si poteva acquistare l’immobile nel 2020 altrimenti lo avrei acquistato direttamente con mio padre, non c’era la possibilità del riscatto, i miei genitori alla stipula del contratto ne erano consapevoli.
La domanda è se c’è una possibilità di poterlo acquistare a prezzo agevolato anche se mio padre è fuori oramai da 10 mesi dallo stabile, hanno versato più 40 anni di affitto regolare e ci sentiamo un pò presi in giro.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare se è mai esistito un rapporto di socio e se tale rapporto si è estinto.
E’, inoltre, necessario verificare le disposizioni dello Statuto, in particolare se è prevista la prelazione in caso di vendita dell’alloggio.
In generale, il diritto di prelazione compete al locatario, a condizione che sia vigente il relativo contratto di locazione.
Nel caso di specie sembra che il locatario abbia disdetto la locazione, sicché qualora sia venuto meno anche il rapporto sociale non sembra ci siano i presupposti per far valere il diritto di prelazione.

Assegnatario alloggio cooperativa a proprietà divisa (assegnazione 1987), mutuo bancario, prima casa, deve pagare IRPEF se ha corrisposto ICI e poi IMU?

Risposta al quesito:
L’IRPEF non è dovuta sul reddito fondiario derivante dal possesso dell’abitazione principale, ossia quella in cui il possessore stesso o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) hanno stabilito sia la residenza sia la dimora abituale. Quest’ultimo requisito è aggiuntivo rispetto a quelli caratterizzanti la definizione di “prima casa” (che rileva ai fini di altro tipo di agevolazione fiscale).
In sede di dichiarazione dei redditi, il contribuente deve dedurre dal proprio reddito complessivo( cioè comprensivo della rendita catastale) l’importo corrispondente a quello della rendita catastale dell’immobile adibito ad abitazione principale. In tal modo, il reddito da sottoporre a tassazione non includerà quello corrispondente all’immobile in questione.
Nel caso prospettato, bisognerà verificare se l’immobile soddisfi gli anzidetti requisiti di abitazione principale, indipendentemente dal fatto che sia stato acquistato usufruendo dell’agevolazione prevista per la “prima casa”.
Appare utile aggiungere che, per quanto riguarda l’IMU, la normativa attualmente in vigore prevede l’esenzione per le abitazioni principali, ad eccezione di quelle di lusso (categorie A/1, A8, A/9), e per le relative pertinenze (non oltre una per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7).

Io e mio marito siamo soci di una cooperativa edilizia dall’anno 1999 è stato acquistato il terreno mai ottenuta l’autorizzazione a costruire. Ormai non siamo più interessati. Nell’ultima riunione per la nomina del nuovo presidente ci hanno chiesto delle spese che noi non abbiamo intenzione di pagare perché vogliamo la restituzione delle quote versate previa trattenuta delle spese. Risposta se non pago le spese perdo il diritto su tutto. Se mi dice come e muovermi, La ringrazio.

Risposta al quesito:
Per sottrarsi all’obbligo dei versamenti sociali occorre dare corso alla procedura di recesso da socio, con le modalità regolate dallo Statuto,
Se il recesso viene accolto dal CdA la Cooperativa dovrà restituire al receduto quanto lo stesso ha versato a titolo di acconto sul costo di costruzione dell’alloggio.
I tempi di restituzione sono indicati nello Statuto, ma normalmente sono di 120 giorni successivi alla data di approvazione del Bilancio relativo all’anno in cui si è verificato il recesso.
Se il recesso viene respinto, in tal caso il socio deve opporre il deliberato in sede giudiziale (Tribunale ovvero Arbitri).

Mio genero, deceduto nel 2017 era socio di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa in provincia di Rieti, dalla quale aveva fatto domanda di recesso già nel 2012. Gli eredi, non interessati hanno prodotto a loro volta domanda di recesso (possibilità prevista anche nello statuto per gli eredi). Premetto che il de cuius aveva rilevato la quota da un altro socio versando una somma di ingresso di 40.000 euro e pagato quote mutuo fino al 2012 per un totale (compresa quota) di circa 70.000 euro. Dalla domanda di recesso del de cuius (2012) non sono state versate più le quote.
Ora la cooperativa, che dal 2017 non ha mai risposto a nessuna delle domande di recesso ci chiede circa 30.000 euro fra quote mutuo e sedicente indennità di occupazione (la casa non è stata mai abitata) più la sistemazione dell’immobile a nostre spese ma con una ditta da loro scelta e la riconsegna dell’immobile. Abbiamo quindi controproposto per equità e per uscire da questo capestro di versare noi una cifra indicativa di 5000 euro (perdendo i 70.000 euro e lasciandogli la casa) e comunque di provvedere a dare una sistemata all’abitazione che si presenta in buone condizioni. L’offerta è stata rifiutata dalla cooperativa.
Sinceramente non sappiamo come uscirne. Se ci può consigliare qualcosa ed eventualmente accordarci per farle seguire il caso.

Risposta al quesito:
Il recesso è regolato dallo Statuto, ma in generale si può affermare che al socio receduto compete il rimborso di quanto versato in conto costruzione, qualora non abbia ricevuto la prestazione, cioè l’assegnazione dell’alloggio.
Gli eredi del socio subentrano nei di lui diritti ed obblighi, sicché hanno diritto al rimborso delle somme versate in conto costruzione.
Per quanto riguarda gli obblighi occorre comprendere se l’alloggio è rimasto nella disponibilità degli eredi e se la Cooperativa ne ha richiesto la consegna.
Se gli eredi fossero inadempienti sarebbero tenuti al risarcimento del danno pari al valore locativo dell’alloggio non restituito.
La situazione prospettata esige l’approfondimento mediante l’esame degli eventi e della documentazione relativa.

Gent.mo Avvocato, poiché a giorni mi recherò dal notaio per la stipula dell’atto di avveramento di condizione per aver avuto un contributo dalla Regione, vorrei gentilmente sapere avendo già fatto dinanzi a lui cinque anni fa il contratto di locazione con patto di futura assegnazione in proprietà da società cooperativa edilizia, se ho diritto a pagare meno di tasse e diritti e se la rinuncia ai sensi dell’art.1360 c.c. deve decorrere dal contratto di locazione e non da adesso e quali sono i vantaggi.

Risposta al quesito:
Il contratto di assegnazione definitiva sconta le imposte vigenti alla data della stipula, anche se avviene a seguito dell’avveramento della condizione.
L’acquisizione della proprietà dell’alloggio avviene con l’esercizio della facoltà di riscatto da parte del socio, come previsto nel contratto di locazione.
L’art. 1360 c.c. si applica al caso di specie per la parte compatibile, sicché non è comprensibile il quesito sulla rinuncia (a cosa?).