Cooperative: casi e soluzioni

Di seguito sono pubblicate le domande poste da soci e da amministratori in merito a problematiche riguardanti le varie tipologie di cooperative, con le relative risposte fornite dall’avvocato Gualtiero Cannavò.

Intanto La ringrazio per le risposte chiare e sempre puntuali.
Le volevo chiedere nell’eventualità che la cooperativa avendo avuto Nullaosta per rogito e avendo raggiunto oggetto sociale, si presenta il caso che un socio (uno soltanto) sia inerte per motivi vari all’appuntamento per il rogito notarile, la cooperativa non può sciogliersi?
E che cosa può fare la cooperativa nei confronti di questo unico socio che non si decida al Rogito?
Il socio interpellato dichiara che non ha soldi per il pagamento dell’imposta né per l’onorario del notaio. La cooperativa come può agire?

Risposta al quesito:
Il socio che rifiuta di stipulare l’atto pubblico di assegnazione definitiva dell’alloggio può essere escluso ovvero dichiarato decaduto dalla prenotazione.
In tal caso il socio inadempiente è responsabile verso la Cooperativa di tutti i danni dalla stessa subiti, il cui valore può essere detratto dal credito vantato dal socio escluso e/o decaduto.
Nei predetti danni possono i essere inclusi il deprezzamento per l’uso dell’immobile e il minore valore di mercato, che inciderebbero sul nuovo prezzo di assegnazione oggettivamente praticabile verso il socio subentrante.

Chiedo un parere relativo ai soci di cooperativa a proprietà indivisa.
A distanza di circa 30 anni l’assemblea ha deliberato la possibilità per i soci di rogitare, divenendo così i legittimi proprietari degli immobili. Un socio si è rifiutato, in quanto vista la sua età ormai avanzata e credendo sia tutta una truffa, non ritiene di procedere al rogito. Moglie e figli sarebbero disposti a pagare loro le spese notarili, ma essendo socio il signore in questione non si riesce ad uscire dall’impasse.
Quali sarebbero le conseguenze per l’immobile del socio?
Ci sarebbe possibilità di far firmare uno dei familiari in caso di situazione di una quantomeno parziale inabilità nella gestione dei propri affari?

Risposta al quesito:
L’ipotizzata “sostituzione” può avvenire legittimamente solo a seguito di interdizione del socio, non più in grado di amministrare i propri beni.
Nell’impossibilità dell’interdizione, la Cooperativa va sciolta e l’alloggio resta nella disponibilità dell’Ente finanziatore ovvero all’Ente che sovraintende all’Edilizia Popolare.

Socia di Cooperativa edilizia agevolata, attualmente in Liquidazione coatta amministrativa, pagato regolarmente rata mensile, non posso procedere all’accollo in quanto la banca richiede, per situazione reddituale, un pagamento in contanti di circa 13.000 euro per ridurre la rata mensile del mutuo. Il residuo mutuo è di 51 mila euro. Riducendo il mutuo a 40 mila euro circa sarò impossibilitata alla rinegoziazione.
A quali rischi vado incontro se non procedo con l’accollo dal punto di vista dei creditori della Cooperativa edilizia?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa si trova in Liquidazione coatta ciò vuol dire che il Commissario Liquidatore ha formulato ai soci una proposta transattiva, che, se non onorata comporterà la decadenza dal contratto e la prosecuzione della procedura liquidatoria mediante la vendita dell’immobile mediante asta.
Il socio verrà ammesso al passivo relativamente al credito per gli acconti versati.
Il predetto credito chirografario sarà postergato ai crediti privilegiati e ai crediti prededucibili, nonché distribuito in base al residuo disponibile e in proporzione a tutti i crediti chirografari.

Mi ero iscritto ad una cooperativa, ho versato diversi soldi dalla prenotazione e negli avanzamenti lavori di un appartamento, a partire da 11. Poi però la situazione si è protratta, tanto che ho chiesto di uscire.
Non ho potuto recuperare l’ingente somma versata fino a quel momento, perché una clausola della prenotazione prevede la restituzione al momento della vendita ad un terzo subentrante.
Ora che lo stabile è finito ho visto che sulla cassetta della posta che è stato scritto un nome probabilmente perché ha comperato l’appartamento in questione. Inoltre l’incaricato alle vendite ad un mio amico che ha chiesto se quell’appartamento era in vendita si è sentito rispondere che era già venduto.
Ora le mie 2 domande sono: visto che non sono stato informato e neppure liquidato come posso fare per riavere i miei soldi? E nel caso la cooperativa avesse invece affittato quell’appartamento era nelle possibilità di farlo senza prima liquidarmi?

Risposta al quesito:
Occorre verificare preliminarmente se sussistono le condizioni di vigenza del credito, ciò in ragione dell’eventuale prescrizione ovvero della mancata tempestiva richiesta di rimborso.
Ciò posto, il socio deve verificare la situazione ipotecaria dell’alloggio mediante visura alla Conservatoria dei Registri Immobiliari e, accertata la cessione dell’alloggio, mettere in mora la Cooperativa e procedere con il giudizio in caso di inadempienza.
Qualora la Cooperativa dovesse risultare incapiente a seguito dell’assegnazione di tutti gli alloggi (circostanza da verificare attraverso la lettura dei Bilanci) l’azione dovrebbe essere proposta anche nei confronti degli amministratori, in quanto responsabili della dismissione del patrimonio sociale.

La Cooperativa ha 5 soci residui in locazione indivisa, ora deve cederli in proprietà divisa, è possibile farlo con un singolo atto notarile?
Faccio rilevare che i soci sono proprietari indivisi della Cooperativa quindi si tratterebbe di una divisione, non di una vendita vera e propria.

Risposta al quesito:
Il contratto di assegnazione degli alloggi può essere stipulato con un unico atto notarile, con un lieve risparmio ciascun assegnatario, da concordare con il professionista rogante.