Cooperative: casi e soluzioni

Di seguito sono pubblicate le domande poste da soci e da amministratori in merito a problematiche riguardanti le varie tipologie di cooperative, con le relative risposte fornite dall’avvocato Gualtiero Cannavò.

Mio padre morendo ha lasciato una quota di una cooperativa edilizia relativa ad un appartamento. A mia insaputa mia madre e mia sorella si sono intestata anche la mia parte.
Dal momento che spetta a me l’appartamento (per credito nei confronti di mia madre e per quanto mia sorella ricevette una sostanziosa eredità indiretta prima della morte di mio padre), come posso tutelare la quota sino al momento dell’assegnazione degli appartamenti… un compromesso di vendita quota trascritto? E anche un preliminare di assegnazione immobile sempre trascritto?

Risposta al quesito:
La quota del socio deceduto si trasferisce per legge a tutti gli eredi.
Alla predetta quota, pertanto, si applicano le norme che regolano le successioni, secondo le previsioni in ordine alle spettanze dettate dalla qualità di erede (legittimo, legittimario, testamentario, legatario etc.).
La Cooperativa è obbligata a richiedere agli eredi la nomina di un rappresentate che presenzi nelle assemblee con diritto di voto.
Nel caso di specie, dunque, è necessario che il socio comunichi alla Cooperativa e ai coeredi la necessità di osservare la predetta disposizione.
Per quanto riguarda i rapporti con i coeredi occorre tentare la conciliazione e, in mancanza, procedere giudizialmente.

Illustrissimo avvocato, Le volevo fare una domanda… ho comprato casa in coop per 150.000 euro, adesso dovrei pagare l’iva al 4%.
La cosa che mi suona strano è che alcuni lavori che il presidente dovrebbe defalcarmi, lo farà tramite l’iva. Ma come è possibile? Allo Stato cui andrà l’iva cosa interessa dei miei lavori?
Premettendo che la Coop ha acquisito il fabbricato già esistente, non è che per caso l’iva e ridotta magari al 2% o addirittura esente?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente riassumere il regime iva sui trasferimenti immobiliari effettuati da Imprese nei confronti di privati.
Gli atti di vendita costituiscono operazioni imponibili ai fini iva se la venditrice ha costruito l’immobile o lo ha ristrutturato e non sono ancora decorsi cinque anni dall’ultimazione dei lavori (successivamente il regime iva è opzionale). In tali ipotesi, qualora ricorrano i presupposti per l’agevolazione prima casa, l’iva sarà pari al 4% sul prezzo dell’immobile e, inoltre, saranno dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di Euro 200,00 ciascuna.
L’iva incassata dall’Impresa venditrice costituirà un debito verso l’Erario, da saldare tramite il versamento diretto oppure la compensazione con eventuali crediti fiscali.
Negli altri casi (impresa non costruttrice né ristrutturatrice o, comunque, vendita ultraquinquennale senza opzione iva) l’operazione sarà esente ai fini iva e sconterà l’imposta di registro con aliquota del 2% per gli immobili da adibire ad abitazione principale, il cui importo non potrà essere inferiore a 1000,00 Euro. Saranno dovute, inoltre, le imposte ipotecaria e catastale, in misura fissa pari ad Euro 50,00 ciascuna.
Premesso quanto precede, nel caso prospettato emerge che l’assegnazione è assoggettata ad iva ed il socio deve ancora versare alla Cooperativa l’imposta al 4% sul corrispettivo pagato per l’acquisto dell’immobile. Inoltre, dal quesito sembra emergere che la Cooperativa ha preannunciato di voler compensare l’importo ancora dovuto dal socio a titolo di iva, con un credito per lavori pagati e non eseguiti o, comunque, eseguiti ad un prezzo inferiore.
Pertanto, lo “sconto sull’iva” descritto nel quesito deve presumibilmente ricondursi alla compensazione tra partite contabili nell’ambito del rapporto interno tra la Società ed il socio. Tale rapporto interno non intacca il debito iva della Cooperativa nei confronti dell’Erario, che permane nella misura del 4% sul prezzo versato dal socio a fronte dell’assegnazione dell’alloggio.

Sono socia di Cooperativa edilizia a proprietà divisa già assegnataria di alloggio con atto pubblico. La Cooperativa è già stata liquidata e cancellata. Purtroppo il Comune, così come previsto in convenzione, nonostante formale diffida ad adempiere alle proprie obbligazioni, non ha ancora provveduto a nominare un collaudatore per le opere di urbanizzazione eseguite dalla Cooperativa a scomputo di parte degli oneri di urbanizzazione ed a prendere in carico le relative opere con la conseguenza che a tutt’oggi, dopo parecchi anni dalla fine dei lavori, solo a causa di detta inadempienza, siamo privi del certificato di agilità.
Stante che la Cooperativa non esiste più, come posso agire anche da sola nei confronti del Comune?

Risposta al quesito:
Con la Cancellazione della Società si è verificata un specie di successione dei soci nella medesima posizione assunta dalla Società stessa con la Convenzione urbanistica stipulata con il Comune.
Ciò posto, i soci, anche singolarmente, possono agire per ottenere il provvedimento amministrativo omesso, mediante la nomina di un Commissario ad acta da parte del Tar adito.
I soci medesimi possono ottenere anche il risarcimento dei danni per il ritardo nella concessione dell’agibilità, conseguente alla omessa attività da parte dell’Ente.
Occorre, tuttavia, verificare la regolarità delle opere eseguite dalla Cooperativa, la cui assenza impedirebbe l’attività di collaudo.

Sono socio di una Cooperativa edilizia in liquidazione e proprietario di un appartamento. La Cooperativa, dopo avere assegnato un appartamento a ciascun socio, sta per vendere gli ultimi immobili di sua proprietà ed ha affidato l’incarico ad un’agenzia immobiliare.
Orbene, un soggetto terzo, non socio della Cooperativa, ha effettuato un’offerta di acquisto di un box della Cooperativa ad euro 5.000. Un mese dopo, prima che fosse intervenuta qualsivoglia accettazione da parte del Liquidatore, ho avanzato la medesima offerta (euro 5.000), ma il Liquidatore mi ha riferito che dovrà accettare la prima offerta in ordine temporale (quella del non socio).
Giungo al quesito: io, come socio della Cooperativa, ho prelazione sull’acquisto del box rispetto a chi socio non è, tenuto conto che abbiamo avanzato la medesima offerta?

Risposta al quesito:
Occorre esaminare lo Statuto sociale ovvero eventuali deliberati specifici per verificare se viene previsto il diritto di prelazione per i soci in relazione alle opere edificate dalla Cooperativa.
Nel caso affermativo, il Liquidatore avrebbe dovuto interpellare il socio e, solamente a seguito del suo rifiuto ovvero del suo silenzio, avrebbe potuto legittimamente vendere a terzi il bene.
Se, viceversa, non esiste tale previsione, in tal caso non esiste neppure il diritto di prelazione del socio, sicché è possibile che il Liquidatore abbia accettato legittimamente la prima offerta.

Gent.mo avvocato, Le pongo una domanda: io, socio di cooperativa indivisa, nel momento che si farà il rogito perché si è ottenuta la possibilità di diventare proprietario, posso fare intestazione direttamente a mia figlia che è residente e vive fin dalla assegnazione?

Risposta al quesito:
L’assegnazione dell’alloggio costituisce la prestazione mutualistica verso il socio, sicché in riferimento alla diversa intestazione della proprietà è necessario che venga preventivamente ceduta la quota al subentrante e la Cooperativa disponga la nuova assegnazione al subentrante.
Quanto precede deve avvenire anche tra consanguinei conviventi.