Cooperative: casi e soluzioni

Di seguito sono pubblicate le domande poste da soci e da amministratori, in merito a problematiche riguardanti le varie tipologie di cooperative, con le relative risposte fornite dall’avvocato Gualtiero Cannavò.

La mia questione è un appartamento acquistato in Cooperativa.
Ho già pagato due avvocati che inizialmente parlavano di rimborso per mancato rispetto del contratto e di vizi dell’immobile a me venduto ad un prezzo di 92.000 euro. Tali vizi erano l’Ape falsa, invece di una caldaia c’è un boiler, manca impianto riscaldamento, impianto elettrico con prese con fili esterni, bagno non ristrutturato, e quant’altro.
Oltre a ciò, la Cooperativa ha delle cause ancora aperte con una ditta ed un immobile affianco abusivo. Questo immobile è fatiscente e decadente e non si sa se sarà demolito.
Ad oggi la Cooperativa pretende spese ordinarie e straordinarie altissime per sanare l’edificio.
Mi viene consigliata la perizia di un ingegnere per tutte le motivazioni sovraesposte con perdita del 40% in tre mesi del valore immobiliare. C’è chi mi suggerisce di vendere in perdita e altri di fare causa.
Di fatto la casa vale 60.000 euro, doveva essere ristrutturata e ammobiliata, invece è degli anni 70 e non arredata. Non so cosa fare, mi aiuti grazie

Risposta al quesito:
Non si comprende se l’immobile sia stato assegnato con atto notarile o solamente prenotato.
Nel primo caso ci sarebbe una assegnazione (vendita) di alloggio affetto da vizi che potrebbero essere fatti valere con l’azione di riduzione di prezzo innanzi all’Autorità giudiziaria.
Se, viceversa, l’immobile è ancora nella disponibilità della Cooperativa occorre verificare il preliminare in relazione ai termini di consegna e al capitolato delle finiture, ciò al fine di mettere in mora la Cooperativa.
Nel caso di permanenza dell’inadempienza, occorre agire giudizialmente con azione di risoluzione contrattuale e risarcimento del danno.

Sono socio di una Cooperativa edilizia. L’anno scorso ho fatto il rogito e stipulato il mutuo. La Cooperativa ancora non si è sciolta perché mancano due villette ancora da rogitare.
Abbiamo ricevuto una diffida da parte dell’ impresa appaltatrice perché il presidente della Cooperativa non ha saldato una parte della cifra irrisoria all’impresa e siamo arrivati ad una richiesta di risarcimento danni di 2.5.000,00 euro.
Spetta a noi pagare il risarcimento danni per colpa del presidente?
Le villette andranno all’asta anche se abbiamo rogitato?

Risposta al quesito:
Se è stato validamente stipulato il rogito notarile si è verificato il trasferimento della proprietà in favore dell’assegnatario, sicché i terzi creditori della Cooperativa non hanno alcun titolo per aggredire l’immobile ceduto al socio.
Per lee obbligazioni sociali risponde esclusivamente la Cooperativa, come disposto dall’art. 2518 c.c..
Almeno che non esista un deliberato sociale di assunzione del debito sociale verso l’impresa da parte dei soci, la prima nulla può pretendere nei confronti dei secondi.

Egregio avvocato, senz’altro si ricorderà della mia vicenda che bene o male sta arrivando a termine nonostante i costi lievitati e l’impegno che mio figlio dovrà garantirmi il mutuo e spalmarlo in 25 anni per rendere possibile la cifra.
La domanda è questa: posso io far valere il diritto al risarcimento danni verso quei soci che non prendendo il prestito richiesto per non mettere in difficoltà la Cooperativa e così proseguire i lavori previsti (sottoscritto e firmato da tutti in pubblica assemblea per circa 80.000 euro)?
Essendo stato richiesto nel 2018, siamo ancora in tempo?
Inoltre, firmando l’accordo ancillare, possono precludersi il tutto?

Risposta al quesito:
I quesiti e le risposte sono anonime, sicché non esiste alcuna ipotesi di “ricordo” o collegamento automatico a precedenti richieste.
Ciò posto, occorre verificare preliminarmente il nesso di causalità del danno, che nel caso di specie dovrebbe risalire direttamente alla Cooperativa e solo mediatamente ai soci inadempienti.
Si deve altresì verificare se esistono deliberati sociali non opposti, che hanno consentito le operazioni finanziarie ovvero le acquiescenze sulla relativa mancata attuazione.
Dopo tutte le approfondite verifiche, se sussistono i presupposti dell’azione risarcitoria, si deve controllare il decorso prescrizionale che è di dieci anni dall’insorgenza del danno.

Sono socia di una Cooperativa in liquidazione che ha un debito verso il Comune.
I soci della Cooperativa (me compresa) hanno versato il 50% dell’importo dovuto per poi cessare i pagamenti dal 2016. Negli anni successivi si è deliberato di continuate la sospensione dei pagamenti e di attendere la prescrizione della controversia nel 2026.
La scrivente nel 2017 ha venduto il suo immobile congelando (registrato in rogito) una cifra che copre la propria quota di debito.
Le chiedo: mi è possibile recedere dalla Cooperativa versando la mia quota di debito nel fondo liquidazioni della Cooperativa stessa?

Risposta al quesito:
La Cooperativa ha il debito verso il Comune e il credito di pari importo verso i soci.
Sussistendo la succitata pendenza finanziaria, il recesso del socio può essere possibile esclusivamente mediante un accordo raggiunto con la Cooperativa ratificato da un deliberato assembleare.
Nell’accordo potrebbe prevedersi la disponibilità del socio che recede a garantire l’eventuale maggiorazione debitoria per spese sostenute dalla Cooperativa e, comunque, il pagamento del residuo debito sociale verso il Comune se dovesse risultare dovuto.
Si dovrebbe trattare sulla garanzia di solvibilità per le eventuali esposizioni future.

Egregio avvocato, ho acquistato un appartamento in diritto di superficie. La Cooperativa costruttrice ha assegnato al venditore l’immobile con rogito notarile nel 2018.
Il giorno del mio acquisto (2022) il notaio mi disse che io non ero obbligato a diventare socio della Cooperativa in quanto la stessa aveva assegnato gli appartamenti con rogito notarie e andava chiusa. Il presidente della Cooperativa mi comunica che la stessa non si può chiudere perché ha delle problematiche amministrative con il Comune.
Adesso il venditore vuole uscire dalla Cooperativa e far entrare me, io vorrei non entrare per non incorrere in eventuali problemi pregressi che ha la Cooperativa.
Sono obbligato ad entrare in Cooperativa? L’atto con il quale ho acquistato il diritto di superficie può essere nullo per quanto descritto sopra?

Risposta al quesito:
Trattandosi di edilizia convenzionata la Cooperativa è sottoposta al controllo del Comune che ha assegnato l’area, in relazione alla destinazione degli alloggi.
E’, dunque, probabile che, a seguito dei controlli, il Comune abbia rilevato la non corrispondenza tra l’attuale proprietario dell’immobile e l’originario assegnatario (presumibilmente la vendita è stata infraquinquennale).
Se così fosse l’atto sarebbe nullo e di ciò ne risponderebbe sia il notaio che lo stesso venditore.
Non sussiste alcun obbligo di entrare in Cooperativa, ma si può concordare una soluzione con tutte le parti, ivi compresa la stessa Società, in modo da lasciare indenne il “secondo acquirente” che diviene socio.