Cooperative: casi e soluzioni

Di seguito sono pubblicate le domande poste da soci e da amministratori, in merito a problematiche riguardanti le varie tipologie di cooperative, con le relative risposte fornite dall’avvocato Gualtiero Cannavò.

Soci di Cooperativa a proprietà indivisa in LCA da più di 12 anni.
Cambio Commissario liquidatore circa 65 anni fa perché indagato. Anche l’attuale Commissaria non ha avuto atteggiamenti diversi dal Commissario uscente: nessuna comunicazione, richiesta di tutte le ricevute dei mutui pagati dai 12 soci ecc..
Unico debito della Cooperativa, a fronte di 12 costruzioni abitate sin dagli anni 90, circa 18.000 euro alla banca per mutui non pagati. Dopo perizia gli appartamenti sono stati valutati 45.000 euro in più di quanto da noi pagato.
Improvvisamente si fa viva, dopo esserci rivolti a Legali (per gravi liti interne in tutto 3 legali: 1 per 4 soci, 1 per 6, un altro per 2), chiedendo ai Legali di far firmare ai 12 soci un’autocertificazione dove si impegnano a pagare: interamente pro quota i debiti della procedura insinuati nello stato passivo, i costi della procedura e i costi inerenti al trasferimento dell’immobile.
Due Legali hanno fatto subito firmare ai propri soci questo documento. Io e l’altro socio ci siamo rifiutati perché vogliamo conoscere la cifra almeno approssimativa. Naturalmente il nostro Legale è d’accordo.
A Lei gentilmente chiedo: è davvero una cambiale in bianco questa autocertificazione? Ci toccherà pagare la differenza tra stima e stato passivo chirografario in cui sono finiti i soldi pagati per il mutuo agevolato?
so che abbiamo un Legale, ma non è facile aspettare per sapere quale sarà il nostro futuro.
Operaio monoreddito: come posso far fronte all’esborso della differenza tra cifre versate e valore della stima? Cosa rischio non firmando?

Risposta al quesito:
Essendo già interessato un Legale, questo Studio non può dare pareri sull’operato del professionista.
In ogni caso, le informazioni fornite sono generiche e la materia della liquidazione coatta richiede attenti approfondimenti per definire i diritti e gli obblighi dei soci prenotatari, sicché anche sotto questo profilo risulta impossibile esprimersi sulla situazione del tutto oscura.

Mio papà è socio assegnatario di Cooperativa edilizia indivisa che ha costruito 13 villette a schiera inizio anni 80. Nel maggio dello scorso anno hanno avuto autorizzazione dal Ministero per passaggio a proprietà individuale e hanno versato la cifra richiesta per i contributi avuti sul mutuo.
Ora un geometra sta facendo le verifiche disegni e abitazioni per rogitare. Mio papà purtroppo è in fin di vita. Io sono figlio unico, sposato con figli, ma ho sempre mantenuto la mia residenza in quella casa. Posso io subentrare nella sua quota di socio, prima del rogito non avendo i requisiti perché ho una casa di proprietà, in altro Comune, dove risiede mia moglie con i miei figli?
Posso rogitare come erede unico, non avendo i requisiti e vendere successivamente, entro quanto tempo, o posso cedere la mia quota ereditata a mio figlio che ha 22 anni e non ha proprietà, ma è in attesa di lavoro? Faccio presente che è stata anche fatta richiesta al Comune di cessione del diritto di superficie, prima della scadenza dei 60 anni, e gli Uffici tecnici stanno facendo i conteggi per quantificare.

Risposta al quesito:
Quando il socio muore prima dell’assegnazione definitiva dell’alloggio si verifica la successione degli eredi i nella quota sociale, i quali devono indicare chi di loro interloquisce con la Cooperativa quale rappresentante della comunione ereditaria.
Nel caso di specie il socio ancora vivente può disporre un legato della quota sociale al nipote ovvero, in caso di impedimento, il figlio può rinunciare all’eredità e segnalare alla Cooperativa il subentro del proprio figlio di 22 anni.

Dovendo avviare la liquidazione, la Cooperativa deve liberarsi di alcuni immobili, catastati e ad essa intestati, di fatto però di uso esclusivo del Condominio (casa portiere e magazzino motori acqua).
Si può vendere o meglio ancora donare al Condominio?

Risposta al quesito:
Si devono esaminare gli atti pubblico di assegnazione per verificare se menzionano il locale della portineria in quota di proprietà.
Occorre, inoltre, verificare se il locale risulta catastato e, nel caso affermativo, non risultando menzionato negli atti pubblici, esso è rimasto di proprietà della Cooperativa.
L’assemblea della Cooperativa, dunque, può deliberare il trasferimento del locale pro quota ai singoli condomini, in quanto il Condominio non è abilitato a ricevere donazioni ovvero vendite.
L’assegnazione delle quote deve essere paritaria per tutti i soci assegnatari degli alloggi.

Sono socia di una Società Cooperativa Edificatrice a responsabilità limitata (a proprietà indivisa).
A seguito della mia richiesta di cambio dei locali a me assegnati, a giugno 2025 mi sono trasferita in un altro appartamento sempre dello stesso stabile. Purtroppo, con grande ritardo, sono stata contattata per il ritiro del contratto di affitto.
Mi chiedo però se il contratto debba essere registrato obbligatoriamente in Agenzia delle Entrate o per le cooperative non sia necessario. In caso di inadempienza infatti vorrei poter regolarizzare la mia posizione.

Risposta al quesito:
Il contratto di assegnazione in godimento, proprio delle cooperative a proprietà indivisa, non è soggetto a registrazione in temine fisso, a differenza degli ordinari contratti di locazione abitativa (che scontano l’imposta di registro nonché la relativa sanzione, nei casi di tardiva od omessa registrazione).
E’, comunque, facoltà delle parti procedere alla registrazione volontaria dell’Atto di assegnazione, qualora avessero interesse ad attribuire allo stesso data certa ovvero qualora fosse previsto dallo Statuto sociale.

Gentile avvocato, La contatto per avere un suo parare riguardo il rimborso delle somme versate da un socio di cooperativa edilizia per la prenotazione di un alloggio in locazione con patto di futura vendita per 15 anni (Programma sperimentale 20.000 abitazioni in affitto).
Le spiego il caso specifico: abbiamo prenotato un alloggio di questo tipo versando un ingente acconto sul prezzo finale pattuito e per la parte restante ci siamo accollati una quota di mutuo frazionato in capo alla Cooperativa, la cui rata corrispondeva al canone di locazione.
Nel corso degli anni, a causa di problemi familiari, abbiamo presentato diverse richieste di recesso dalla Cooperativa, chiedendo il rimborso delle somme versate come acconto prezzo. La Cooperativa ha sempre rifiutato, e per una serie di problemi, è stata successivamente messa in liquidazione. Durante la fase di liquidazione, siamo venuti a conoscenza che la Cooperativa, per pagare alcuni debitori prelevava somme dai conti bancari sui quali noi versavamo la quota di mutuo, per cui, per ne abbiamo sospeso il pagamento.
La Cooperativa, allora, ci ha escluso e noi l’abbiamo citata in giudizio. Dopo anni, la Sentenza emessa dal Tribunale ha stabilito che l’esclusione era legittima ed ha condannato la Cooperativa alla restituzione delle somme versate dal socio, decurtate, però, di un’indennità di occupazione, nella misura anche superiore alla rata del mutuo, calcolata a partire dalla data di consegna dell’alloggio al socio (antecedente alla data di frazionamento del mutuo) fino alla data della Sentenza.
La mia domanda è la seguente: l’indennità di occupazione deve essere decurtata dalle somme versate dal socio alla Cooperativa trattandosi nello specifico di una locazione con patto di futura vendita?
Il canone di locazione non dovrebbe essere un considerato una parte del prezzo finale di vendita?
A causa di questa decurtazione, ci troviamo di fatto, dopo quasi 15 anni senza alloggio e con la restituzione di una somma che è pari al 40% di quanto versato.

Risposta al quesito:
La sentenza passato in giudicato non è più discutibile.
Nel caso di specie, per quanto riferito, si può osservare che, secondo la tipologia del contratto, sussistono due posizioni giuridiche, quella del locatario e quella del promissario dell’assegnazio0ne dell’alloggio.
Le due posizioni, seppure collegate, restano autonome per determinati effetti giuridici, come quello inerente al recesso anticipato.
Da quanto precede, le somme dovute a rimborso devono tenere conto della causale del versamento, separando il canone locativo, sicché si appalesa corretta la decurtazione di quest’ultimo importo dai versamenti complessivamente eseguiti.
Resta ferma, tuttavia, la problematica dell’entità del canone, che deve essere commisurata alle disposizioni normative, trattandosi di canone vincolato (normalmente viene indicato nella Convenzione con il Comune assegnatario dell’area).