Cooperative: casi e soluzioni

Di seguito sono pubblicate le domande poste da soci e da amministratori in merito a problematiche riguardanti le varie tipologie di cooperative, con le relative risposte fornite dall’avvocato Gualtiero Cannavò.

Egregio Avvocato, un mio Zio, Socio di Cooperativa edilizia e assegnatario di alloggio, da oltre 10 anni è deceduto il 3/01/2020 lasciando la casa in eredità a me ed altre 4 persone. Io sto per acquistare dagli altri 4 eredi (di cui uno cittadino americano) le loro quote di proprietà.
Dopo l’atto di acquisto, cosa devo fare per acquisire la qualifica di Socio della Cooperativa?
La Cooperativa ha una causa in corso con l’impresa di costruzione ed è giusto, dopo l’acquisto, accollarmi anche l’eventuale esito negativo della futura sentenza?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, sapere se la Cooperativa fruisce di contributo pubblico, poiché in tal caso la successione è regolata dal Testo Unico per l’Edilizia Popolare n.1165/38.
Nel caso di specie sembra si tratti di eredi testamentari, sicché è necessario che il testamento venga pubblicato, in modo da poterlo fare valere nei confronti della Cooperativa.
Gli eredi possono nominare un unico rappresentante presso la Società che acquisirà la qualità di socio anche nell’interesse degli altri coeredi mandanti.
Quella che precede è la prima operazione da eseguire e, successivamente, potrà essere regolatala cessione delle quote.
L’utilità di quanto precede discende dalla urgenza di controllare la situazione della Cooperativa, al fine di potere meglio tutelare i propri diritti.
Alla Cooperativa, quindi, deve essere comunicato il decesso del socio mediante raccomandata a/r e l’erede designato in rappresentanza della Comunione.
La comunicazione alla Cooperativa deve essere accompagnata dalla documentazione in copia (testamento, certificato di morte, ecc).
La Cooperativa dovrà procedere agli adempimenti relativi al subentro e all’accredito contabile dei versamenti eseguiti dal defunto.
Gli eredi subentranti devono verificare tutti i passaggi dell’operazione.

Avvocato illustrissimo, Le volevo chiedere se per un immobile preso in Cooperativa dei 150.000 Euro dovuti ho già versato 45.000 tramite bonifici, al momento del rogito l’iva che pagherò al 4% la pagherò sull’intero importo o cosa?

Risposta al quesito:
Gli acconti versati dai soci alla Cooperativa per l’acquisto dell’alloggio scontano l’iva nella misura indicata nelle relative fatture.
Ne consegue che alla corresponsione del saldo (presumibilmente in sede di rogito notarile), l’imposta non sarà applicata sul complessivo prezzo dell’immobile, bensì soltanto sull’importo residuo, altrimenti ci sarebbe un ingiustificato incremento dell’imponibile.
Per completezza, è utile soffermarsi anche sull’aliquota iva applicabile all’operazione imponibile nel suo complesso (acconti e saldo finale).
A tal proposito, dal quesito si evince che al momento dell’atto pubblico l’imposta applicata sarà pari al 4%, in quanto, evidentemente, il socio possiede i requisiti per usufruire dell’agevolazione prevista per l’acquisto dell’abitazione principale. Se tali requisiti sussistevano già al momento del versamento degli acconti, anche questi ultimi dovevano essere assoggettati all’aliquota agevolata.
Qualora, nonostante il possesso dei requisiti, sugli acconti sia stata applicata l’aliquota iva ordinaria del 10%, il socio, in occasione della stipula del contratto definitivo di assegnazione, potrà dichiarare di avere avuto diritto ab initio ad usufruire dell’aliquota agevolata.
In tal caso, la Cooperativa dovrà rettificare le fatture precedentemente emesse, tramite le relative note di variazione ai sensi dell’art. 26 DPR n. 633/1972 (che in questo caso non soggiacciono al limite annuale dall’emissione delle fatture, secondo l’interpretazione fornita dall’Amministrazione finanziaria).
Come chiarito dalla Corte di Cassazione, la rettifica dell’aliquota iva può avvenire fino al momento dell’atto pubblico di assegnazione, con il quale si perfeziona l’effetto traslativo dell’immobile. La Cassazione ha chiarito, altresì, che la rettifica delle fatture emesse per gli acconti potrà avvenire anche se alla data dell’atto definitivo il socio non possieda più i requisiti per l’agevolazione (ipotesi che, comunque, non riguarda il quesito in esame).

Buongiorno avvocato, ho letto alcune Sue consulenze in tema di cooperative edilizie e vorrei sottoporLe il mio caso.
Sono socia di una cooperativa che aveva come scopo la vendita di box auto con agevolazione fiscale, l’iva al 10% con l’obbligo di registrarla al catasto come pertinenza della prima casa. Dal 2007, anno di prenotazione del box in costruzione, fino all’anno 2014, ho pagato tutti gli importi previsti con regolarità. Purtroppo nell’anno 2014 ci è stato comunicato che la cooperativa non aveva venduto tutti i garages, che la situazione debitoria si era aggravata ed io ed altri soci ci siamo dovuti accollare il debito pro-quota, nel mio ed in altri casi, di 11.717 euro.
Nel 2017 mi è stato assegnato il box con rogito notarile, e ci è stato detto che i soldi versati per l’accollo del debito ci sarebbero stati restituiti, non appena avessero venduto i garages. Ora la cooperativa è in liquidazione, sono a conoscenza del fatto che sono stati venduti diversi box, che alcuni soci, per uscire dalla cooperativa ne hanno comprato un secondo (questo era previsto dall’atto costitutivo), ma nessuno ci ha comunicato nulla sulla situazione debitoria, sull’eventuale rinegoziazione del debito con la banca. Si, perché la quota di 11.717, è stata finanziata direttamente dalla cooperativa ed ogni socio paga le rate.
Vorrei sapere che possibilità ho di riprendere questi soldi, perché alla fine, ho pagato un box di 16 mq 27.000 euro + gli 11.717 di accollo del debito, ma che non mi hanno reintegrato di nulla, anzi ho perso anche l’importo dell’agevolazione fiscale, motivo per cui mi ero avvicinata alla cooperativa. Comunque, in tutti questi anni in cui sono stati venduti i box, come posso sapere se le somme sono andate a coprire i debito?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, specificare se la Cooperativa è in Liquidazione volontaria ovvero in Liquidazione Coatta Amministrativa, posto che le due situazioni comportano diverse tutele.
Nel primo caso, la Cooperativa è amministrata da un Liquidatore che ha l’obbligo di compiere le attività di liquidazione del patrimonio sociale vendendo i beni e pagando i debiti; ed, inoltre, ha l’obbligo di depositare i Bilanci annuali dal cui esame si possono dedurre le condizioni e i movimenti finanziari della Società. In tal caso la tutela del socio è verso l’operato del Liquidatore obbligato a rimborsare il prestito eseguito dal socio.
Se, viceversa, la Cooperativa è stata posta in Liquidazione coatta, in tal caso il socio creditore viene ammesso al passivo con la gradazione di chirografario, posticipata ai crediti privilegiati (che normalmente assorbono tutto l’attivo realizzato). In quest’ultimo caso la tutela può consistere nel controllo dell’operato del Commissario Liquidatore.
Il socio può, comunque, tutelarsi con le azioni di responsabilità verso gli ex amministratori della Cooperativa, qualora sussistano i presupposti di fatto e di diritto.

Egr. Avvocato, sono in affitto permanente in un appartamento costruito con contributo pubblico in base al Decreto Ministeriale n. 2523 del 27 dicembre 2001, appartamento per il quale oltre al canone mensile la cooperativa ci aveva chiesto ulteriori acconti per abbattere valore del mutuo, ulteriori acconti versati da tutti i condomini (16 appartamenti); successivamente la cooperativa è stata messa in liquidazione coatta, il liquidatore esistendo nel decreto un articolo che definisce che il palazzo può essere ceduto solamente ad un unico soggetto si rifiuta di procedere chiedendo il nulla osta al ministero od alla Regione per la vendita separata dei singoli appartamenti in modo che ognuno di noi possa finalmente entrare in possesso del singolo appartamento ma vuole procedere con Asta unica del palazzo.
Possiamo, scavalcando volontà del liquidatore, chiedere noi condomini il nulla osta al Ministero od alla Regione per procedere alla vendita a prezzo calmierato, considerando tutto quanto già versato od almeno una parte, proprio in base al fatto che siamo stati assegnatari degli appartamenti in quanto persone disagiate come da art. 1 del Decreto?

Risposta al quesito:
La Liquidazione Coatta Amministrativa è una Procedura concorsuale assimilabile al Fallimento, tanto che è regolata prevalentemente dalla stessa Legge Fallimentare.
Alla luce di quanto precede il Commissario Liquidatore deve operare nell’interesse della massa creditoria, senza favorire una parte a discapito dell’altra.
I pregressi rapporti con i soci non hanno più alcun valore, salvo che per gli eventuali crediti (acconti costi di costruzione), che, però, vengono ammessi al Passivo e non possono essere oggetto di valutazione ai fini dell’acquisto dell’immobile (la distribuzione dell’attivo segue criteri di gradazione, prevedendo il pagamento preventivo dei privilegiati, come i crediti ipotecari).
I soci locatari non possono richiedere al Ministero il nulla osta per la vendita degli alloggi, posto che si tratta di atto amministrativo di autorizzazione indirizzato esclusivamente al Commissaro Liquidatore quale collaboratore della Pubblica Amministrazione.
I soci interessati possono inviare una specifica richiesta di trattativa privata sia al Commissario Liquidatore che al Ministero in cui si dichiarano disponibili all’acquisto dell’immobile .
La richiesta e la trattativa devono essere seguiti da professionista specializzato.

Vorrei chiedere una consulenza, circa un problema insorto pochi giorni fa. Il caso è questo: il socio di una cooperativa a società divisa, è in trattativa per la vendita di un appartamento; il palazzo è stato già ultimato.
Abbiamo concordato il prezzo di 149.000 euro, di cui 28.000 a nero. Ho proposto alla parte venditrice di rateizzare i 121.000 euro, al cui saldo si procederebbe al rogito notarile. Temendo un mancato saldo dei 28.000 euro, la parte venditrice mi propone di saldare i 149.000 euro per poi, allo scioglimento della cooperativa, procedere all’atto di compravendita, ancora non noto. Il saldo complessivo non mi garantirebbe di ottenere, a breve termine, un documento che attesti che io sia proprietario dell’immobile.
Il quesito che Le volevo somministrare è il seguente: posso sottoscrivere un patto di fiducia con la parte venditrice in cui dichiaro di saldare, a seguito dell’atto di compravendita, i 28.000 euro?
Nel caso in cui io saldi i 149.000 euro divento socio di cooperativa ma non proprietario effettivo, in assenza di un rogito notarile.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie il socio prenotatario dell’alloggio può recedere concordando con la Cooperativa che il subentrante sia la persona indicata dallo stesso recedente.
Il Consiglio di amministrazione della Cooperativa deve deliberare l’ammissione accreditando al subentrante i versamenti già eseguiti dall’uscente.
Alla luce di quanto precede, il subentrante deve rimborsare i predetti importi all’uscente.
Il socio subentrante, tuttavia, resta obbligato nei confronti della Cooperativa per i versamenti ancora dovuti a titolo di saldo prezzo di assegnazione e di spese generali sino all’estinzione della Società.
Con l’assunzione della qualità di socio il subentrante condividerà la situazione sociale ed economica della Cooperativa.
L’alloggio resterà intestato alla Cooperativa sino all’atto di assegnazione definitiva, sicché può essere aggredito anche da creditori della Società.
Quanto precede deve indurre il subentrante a trattare con la Cooperativa, ma senza tralasciare l’accertamento delle reali condizioni economiche e finanziarie.
Per quanto riguarda le scritture tra le parti, esse sono ma non costituiscono alcuna garanzia, posto che l’immobile è di proprietà della Cooperativa, sicché il subentrante che versa non ha alcuna sicurezza sull’impiego del danaro.
E’, dunque, consigliabile che tutto il rapporto venga instaurato con la Cooperativa, ma dopo la valutazione delle reali condizioni economiche, anche attraverso la lettura dei Bilanci.