Cooperative: casi e soluzioni

Di seguito sono pubblicate le domande poste da soci e da amministratori, in merito a problematiche riguardanti le varie tipologie di cooperative, con le relative risposte fornite dall’avvocato Gualtiero Cannavò.

La Cooperativa edilizia acquista un primo lotto di terreno e costruisce una palazzina, dopo circa 10 anni acquista un secondo lotto dove vengono edificate altre due palazzine e nell’atto di assegnazione degli appartamenti viene specificato che l’area è assegnata ai condomini.
Oggi i condomini della prima palazzina rivendicano la proprietà sull’area dove sono state costruite le seconde due, motivando che la Cooperativa è la stessa. Hanno ragione o torto?

Risposta al quesito:
La risposta al quesito esige le necessarie informazioni sugli atti di assegnazione e sugli eventuali regolamenti allegati, sui deliberati assembleari di approvazione dei programmi costruttivi, sui progetti realizzativi approvati dagli Uffici competenti.
Dalla predetta documentazione si possono ricavare i dati da cui desumere i diritti sulle aree di pertinenza delle palazzine in generale ovvero in uso esclusivo per alcune di esse.
I predetti dati devono essere coordinati con le disposizioni dell’art. 1117 del codice civile, che danno preminenza alla finalità pertinenziale delle aree esterne.

Noi sottoscritti — un gruppo composto da 6 famiglie — intendiamo sottoporLe una questione che ci vede coinvolti in qualità di ex soci di una Cooperativa edilizia, dalla quale abbiamo acquistato immobili nel corso del 2024.
Ciascuno di noi ha preso possesso dell’unità immobiliare assegnata mediante regolare atto di assegnazione, perfezionato successivamente con rogito notarile (in momenti differenti nell’arco del 2024). A seguito del raggiungimento dello scopo sociale (trattandosi di Cooperativa divisa), siamo stati formalmente esclusi dalla compagine sociale, come da appositi verbali di dimissione ratificati nel corso dello stesso anno.
Ad oggi, su 30 appartamenti previsti dal progetto, solo 23 risultano rogitati. I restanti 7 attendono ancora l’atto di trasferimento definitivo. Nel mese di novembre 2024, la Cooperativa è stata oggetto di una ispezione straordinaria da parte del MIMIT (Ministero delle Imprese e del Made in Italy, ex MISE), conclusasi ad aprile 2025.
Nessuno di noi ex soci è stato informato né dell’apertura dell’ispezione né delle sue risultanze. Con nostro grande stupore, in data 28.05.2025, ci è stata notificata una comunicazione di reinserimento coatto nel registro dei soci della Cooperativa, apparentemente in esecuzione di una richiesta del MIMIT legata al fatto che l’intervento edilizio non risulta ancora completamente ultimato. Tale comunicazione è giunta oltre 30 giorni dopo la conclusione dell’ispezione, senza possibilità di contraddittorio e senza alcuna indicazione delle basi giuridiche del provvedimento.
Ad oggi, non ci è chiaro:
– se tale reinserimento sia legittimo alla luce dei verbali che sanciscono la nostra esclusione da soci a seguito dell’atto di assegnazione;
– quali siano le implicazioni giuridiche ed economiche della nostra riammissione forzata;
– se potremmo essere esposti a responsabilità (patrimoniali o gestionali) derivanti da atti compiuti dalla Cooperativa in un periodo in cui non abbiamo più partecipato alla sua vita sociale;
– se vi siano strumenti giuridici per opporci formalmente a questa decisione o eventualmente chiederne l’annullamento.
Ci preme sottolineare che dalla nostra uscita dalla compagine sociale (2024), non siamo più stati coinvolti in alcuna attività della Cooperativa né messi a conoscenza del suo stato economico-finanziario. Temiamo oggi di trovarci coinvolti in situazioni pregiudizievoli, generate da una gestione alla quale non abbiamo preso parte.
Chiediamo pertanto un parere su questa situazione e una valutazione delle eventuali azioni da intraprendere per tutelare i nostri diritti, individuali e collettivi. Restiamo disponibili a fornire tutta la documentazione utile (atti di assegnazione, verbali di esclusione, comunicazioni ricevute, ecc.) a fronte di successiva consulenza a pagamento.

Risposta al quesito:
Da quanto esposto nel quesito non si comprende chi abbia disposto il “provvedimento di reinserimento coatto”, del tutto sconosciuto nel diritto societario.
Se sussistono irregolarità amministrative, di esse ne rispondono gli Amministratori che le hanno commesse.
Se le assegnazioni hanno comportato danni, si può formulare una richiesta di risarcimento se sussiste il nesso di causalità, ma non può ipotizzarsi alcun “reinserimento” di soci receduti su loro richiesta poi accolta dall’Organo esecutivo della Società.
Quanto precede, tuttavia, richiede l’esame della documentazione e il relativo approfondimento, per cui può essere richiesto il parere scritto.

Nel caso di Cooperativa quali sono le condizioni e i termini per l’assegnazione provvisoria di un immobile di cui si è già pagato più del 50% del prezzo pattuito e quali sono le condizioni per l’immissione nel possesso?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare quale tipo di Cooperativa deve eseguire l’assegnazione provvisoria, se essa sia a finanziamento pubblico o meno.
In secondo luogo occorre controllare se esistono regole statutarie ovvero deliberati assembleari specifici ovvero convenzioni nell’atto di prenotazione.
Ciò posto, gli alloggi delle Cooperative a contributo pubblico devono essere assegnati appena ultimati e occupati dall’assegnatario entro trenta giorni, come previsto dal Testo Unico.
Molto spesso gli Amministratori hanno interesse ad assegnare gli alloggi anche se incompleti, al solo fine di ottenere nuovi acconti dai soci interessati ad abitare l’alloggio.
La consegna provvisoria dell’alloggio non trasferisce la proprietà, ma comporta l’accettazione dell’opera, almeno per quanto risulta visibile.

La Cooperativa a proprietà divisa sta assegnando in proprietà gli alloggi ai vari soci.
Uno dei soci dopo aver rogitato è morto. Gli eredi devono continuare nella vita sociale della Cooperativa o no?
Ricordo che nella Cooperativa in questione ci sono delle vertenze giudiziarie in atto con alcuni soci e con la regione Puglia. La stessa ha ancora crediti da riscuotere e debiti da pagare e soprattutto essendo ancora aperta si sopportano delle spese per la normale gestione.

Risposta ala quesito:
Nel caso di decesso del socio a lui subentrano gli eredi secondo le regole successorie, salvo il diritto di abitazione del coniuge convivente.
Gli eredi subentranti hanno l’obbligo di segnalare chi di loro è delegato a intrattenere i rapporti con la Cooperativa.
Gli eredi subentrano in tutti i diritti e obblighi del socio defunto.

Sono socio in una Cooperativa a proprietà indivisa di un appartamento in godimento.
Da quando è nata la Cooperativa (1950) i soci hanno sempre pagato affitto e varie spese sul calcolo dei metri quadri calpestabili.
Adesso il Consiglio di Amministrazione per le varie spese vuol passare ai millesimi.
La decisione per questo passaggio spetta all’Assemblea o al CDA?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare se esiste un regolamento interno della Cooperativa, che certamente deve essere stato approvato dall’Assemblea.
Se il regolamento non esiste, i soci possono chiedere che l’istituzione sia posta all’Odg dell’Assemblea.
In ogni caso la problematica è di competenza dell’Assemblea.
Occorre, tuttavia, approfondire le ragioni per cui il CdA intende mutare il metodo di calcolo.