Cooperative: casi e soluzioni

Di seguito sono pubblicate le domande poste da soci e da amministratori, in merito a problematiche riguardanti le varie tipologie di cooperative, con le relative risposte fornite dall’avvocato Gualtiero Cannavò.

Sono proprietario di una unità immobiliare che precedentemente era parte di una cooperativa divisa (ex indivisa) di cui sono tutt’ora socio.
Ci sono dei vincoli a cui devo sottostare prima di poter considerare una vendita della mia unità immobiliare?

Risposta al quesito:
Preliminarmente si deve verificare se l’alloggio è stato realizzato dalla Cooperativa in regime di edilizia convenzionata-agevolata, poiché in tal caso sussistono vincoli specifici relativamente alla vendita a soggetto terzo.
Se, infatti, l’alloggio è stato edificato su area PEEP assegnata dal Comune ed è stato finanziato dal contributo pubblico, sussistono i seguenti vincoli a carattere generale (normalmente rilevabili nella Convenzione stipulata con il Comune concessionario):
-La vendita non può essere effettuata prima dei cinque anni dall’atto di proprietà stipulato dal primo assegnatario e deve riguardare esclusivamente la costruzione e non il terreno su cui essa insiste;
-Il nuovo acquirente deve essere in possesso dei requisiti soggettivi;
-Il prezzo non può essere superiore a quello di massima cessione previsto dalla Convenzione pubblica;
I predetti vincoli possono essere rimossi nei termini previsti dalla legge.
Per quanto riguarda il limite temporale, l’alienante può richiedere l’autorizzazione alla vendita anticipata se ricorrono validi motivi (ad esempio cambio di residenza per motivi di lavoro o di salute); l’autorizzazione va richiesta all’Ente pubblico finanziatore e in assenza al Comune concedente l’area.
Per quanto attiene al prezzo massimo di cessione, esso può essere rimosso mediante la procedura di affrancazione, rivolgendo l’apposita istanza al Comune e versando il relativo importo calcolato dall’Ufficio competente.
Anche per il vincolo del diritto superficiario si può rivolgere l’istanza per la relativa rimozione al Comune, che determinerà l’importo da pagare.
Con la rimozione del vincolo superficiario cade anche quello del termine dell’alienazione, che può essere liberamente effettuata quando il terreno è in proprietà.
Anche se è raro, possono sussister altri vincoli di natura privatistica, imposti dallo Statuto della Cooperativa, ma che, in tal caso, devono essere citati nell’atto pubblico di prima assegnazione, altrimenti hanno valore esclusivamente per il primo assegnatario.

Sono interessata a comprare un immobile che inizieranno a costruire a fine 2023 e dovrebbe essere pronto a fine 2025.
Vorrei fare delle verifiche sulla cooperativa costruttrice e tutelarmi prima di sottoscrivere qualsiasi cosa. Nei prossimi giorni riceverò la proposta scritta e la documentazione. Potete supportarmi?

Risposta al quesito:
L’acquisto di alloggio in Cooperativa ha certamente caratteristiche peculiari, sicché appare preferibile eseguire alcune verifiche preliminari:
-Valutare l’affidabilità degli amministratori, i quali devono assumere il mandato del socio per la realizzazione degli immobili;
-Controllare l’esistenza effettiva dei soci realmente interessati alla realizzazione edilizia;
-Accertare la coerenza del programma economico e la capacità dei professionisti incaricati della realizzazione;
-Esaminare le regole imposte dallo Statuto sociale e dall’eventuale regolamento interno della Società.
Controllare il contratto d’appalto e la solidità dell’impresa costruttrice. Quanto precede riguarda le verifiche preliminari, che possono essere determinanti per escludere l’adesione alla Cooperativa, ma non sono certamente esaustive in ordine all’evoluzione della realizzazione edificatoria.
La Cooperativa, infatti, si regge sul contratto di società, secondo cui i soci si obbligano ad osservare i deliberati sociali da loro stessi condivisi a maggioranza.
I predetti deliberati riguardano anche la gestione della realizzazione edilizia, sicché possono mutare le condizioni del contratto preliminare di assegnazione, se le relative condizioni vengono approvate dai soci prenotatari.
La vincolatività delle decisioni sociali può impegnare il socio prenotatario che non si tutela tempestivamente nelle diverse fasi realizzative dell’alloggio, soprattutto seguendo l’andamento gestionale e partecipando attivamente all’attività sociale.
Le fasi realizzative, dunque, possono presentare diverse criticità, non sempre prevedibili e soprattutto non risolvibili bonariamente, sicché molti soci pur di non perdere ciò che hanno anticipato sono pronti a pagare le somme richieste dagli amministratori, più elevate di quelle contrattualmente previste.
La tutela professionale preventiva, seppur giovevole, non può assicurare una garanzia assoluta.

Gentile avvocato, venuto a mancare mio padre, ci ritroviamo in una situazione dove nell’eredità risultano presenti delle quote relative ad una cooperativa edilizia in liquidazione, inerente ad una casa vacanza.
Lo stesso liquidatore comunicava a noi eredi l’impossibilità di rinunciare alle quote, vista la suddetta liquidazione della Cooperativa.
Il mio quesito é il seguente: è possibile richiedere la liquidazione delle quote di mio padre pur di non entrare a far parte della Cooperativa mantenendo l’immobile? Se dovessimo rinunciare chiedendo la liquidazione delle quote tutti e 3 i figli tranne la moglie, a cosa si andrebbe incontro?

Risposta al quesito:
Le informazioni fornite con il quesito non sono sufficienti a consentire una pur generica risposta.
Si deve verificare, infatti, il contratto di uso dell’immobile, consentito a coloro che possiedono la quota capitale della Società.
Non esiste, pertanto, l’ipotizzata “separazione” tra le quote e la proprietà dell’immobile, trattandosi di elementi di un unico contratto.
Con la successione si determina il diritto di ciascun coerede di partecipare pro quota al pacchetto azionario.
Nel caso prospettato le quote sarebbero ripartite per 1/3 alla moglie del de cuius e per i restanti 2/3 ai figli in parti uguali, se non esiste disposizione testamentaria.
La gestione delle quote è regolata dalle disposizioni civilistiche sulla comunione ereditaria e, in caso di disaccordo, si può procedere alla divisione, consensuale o giudiziaria, attuabile secondo il patrimonio complessivo dell’asse ereditario e/o con conguagli in denaro.
La Cooperativa intratterrà i rapporti con gli eredi secondo il contratto sociale e mutualistico.

In data 13.05.2013 ricevevo l’assegno circolare per rimborso di somme versate in acconto ad una Cooperativa con sede in Toscana. In data 20.02.2020 il Commissario liquidatore di un’altra Cooperativa richiedeva la restituzione di dette somme, in quanto per il rimborso sarebbero state sottratte dal c/c di quest’ultima, che aveva in comune con la prima gli amministratori.

Risposta al quesito:
Se il rimborso è legittimo in base al recesso accolto dal CdA, il Commissario di altra Cooperativa non ha alcun diritto a richiedere la restituzione di quanto percepito dal socio uscente.
Il predetto Commissario deve agire esclusivamente contro gli ex amministratori delle due Cooperative, tranne che possa dimostrare un accordo criminoso tra gli stessi e il socio beneficiato dal rimborso.

Socio di cooperativa edilizia con assegnazione a proprietà divisa degli appartamenti (paga iva su acconto) rinuncia all’assegnazione dopo un anno dalla fattura a favore del socio subentrante che (da accordi scritti nel contratto di prenotazione) paga nuovamente la stessa iva su acconto.
Il socio rinunciatario ha qualche modo per recuperare l’iva versata su un appartamento che non gli verrà più assegnato?

Risposta al quesito:
Nel caso descritto l’originario socio assegnatario ha versato l’acconto sul prezzo dell’immobile, che è stato fatturato dalla Cooperativa con relativa applicazione dell’iva. Successivamente al decorso di un anno dal pagamento, il socio ha rinunciato all’assegnazione, ottenendo dalla Cooperativa la restituzione dell’acconto pagato ad esclusione dell’iva, che non gli è stata rimborsata in quanto presumibilmente versata all’Erario dalla stessa Cooperativa, in ottemperanza agli obblighi fiscali.
Nel contratto di assegnazione è subentrato il nuovo socio, il quale ha versato il relativo acconto, anch’esso assoggettato all’imposta in questione.
Entrambi i soci assegnatari, quindi, hanno versato l’iva sull’acconto rispettivamente pagato alla Cooperativa, in quanto il contratto di prenotazione dell’alloggio (a fronte del quale ciascuno dei due soci ha versato l’acconto) rappresenta un’operazione imponibile ai fini iva, analogamente al contratto preliminare di vendita.
La circostanza che il contratto inizialmente stipulato sia stato poi risolto, avrebbe potuto, in linea di principio, consentire alla Cooperativa (quale soggetto passivo iva) di emettere la nota di credito sull’originaria fattura, al fine di recuperare l’iva versata all’Erario e, conseguentemente, rimborsarne l’importo al socio rinunciatario (nei cui confronti la Cooperativa aveva richiesto l’iva in via di rivalsa).
Tuttavia, dal quesito emerge che la risoluzione del contratto è avvenuta dopo il decorso di un anno dal pagamento fatturato, a seguito dell’accordo consensuale tra le parti, in quanto il socio ha rinunciato all’assegnazione e la Cooperativa ha accettato la rinuncia, acconsentendo al subentro del nuovo socio.
Ciò premesso, non è più possibile per la Cooperativa recuperare l’iva applicata sulla fattura emessa nei confronti del socio rinunciatario, poiché l’art. 26 DPR n. 633/1972 non consente di emettere la nota di credito qualora sia già decorso un anno dall’effettuazione dell’operazione imponibile, come accaduto nel caso di specie.
Conseguentemente, il socio rinunciatario non potrà ottenere dalla Cooperativa il rimborso dell’iva versata sull’acconto.