Sono subentrato in una cooperativa edilizia che aveva in programma la costruzione di tre lotti di cui due già completi ed assegnati (non rogitati) ed uno in fase di ultimazione. Al momento del mio ingresso i lavori erano sospesi. Con il mio ingresso i lavori sono ripresi non con l’impresa originaria ma con una nuova. L’impresa originaria ha firmato uno stato di consistenza e la liberatoria.
Al momento della ripresa dei lavori ho riscontrato diverse problematiche tra cui: vizi occulti come la realizzazione del terrazzo in maniera non conforme al capitolato (manca la barriera vapore e la coibentazione); esecuzione di lavori non conformi al progetto; lavori eseguiti in parte ma fatturati e pagati per intero, lavori non eseguiti, fatturati e pagati per intero.
La direzione lavori non ha mai controfirmato alcuno stato avanzamento lavori e con il mio ingresso avendo individuato le problematiche si è precipitata a predisporre una lettera di contestazione alla precedente impresa per la risoluzione delle problematiche. Indicativamente i lavori non eseguiti, le forniture non effettuate e i danni si aggirano attorno a 50mila €. Ora devo versare i soldi per liquidare la quota del precedente socio pari a 61mila€.
Qual è la responsabilità del Presidente e della Direzione Lavori? Posso rifiutare di versare la quota se la cooperativa non risolve la problematica. Quale azione dovrei intraprendere?
Risposta al quesito:
Nel caso di specie, i percorsi di tutela da intraprendere sono due: l’uno quello di non pagare, mettere in mora la Cooperativa e, nel caso di mancato positivo riscontro, risolvere il rapporto, sia mutualistico che sociale e chiedere il rimborso delle somme versate, maggiorato del risarcimento dei danni; l’altro è quello di mettere in mora la Cooperative e la vecchia impresa esecutrice, pagare l’importo e al momento del rogito riservarsi l’azione di riduzione del prezzo per i vizi e i difetti costruttivi.
Qualora la Cooperativa rifiutasse di stipulare l’atto definitivo di assegnazione, si dovrebbe agire con azione giudiziaria ai sensi dell’art. 2932 del codice civile per ottenere il trasferimento coattivo della proprietà dell’immobile prenotato (ovviamente al prezzo ridotto per i vizi costruttivi).
La prima ipotesi presenta i rischi della eventuale insolvenza della Cooperativa nelle more del giudizio, mentre la seconda si appalesa priva di rischi (se i vizi sono sussistenti).