Sono socio di una coop edilizia che è prossima a fare il frazionamento del mutuo della coop visto anche l’assegnazione effettuata in precedenza. Esistono però alcuni problemi: intanto, per tutta una serie di ragioni, il tempo di realizzazione dell’immobile si è protratto ormai per oltre sei anni (il Comune aveva assegnato un terreno sotto il quale, in corso d’opera sono state trovate delle tubature fognarie e di acquedotto.
I soci della coop, stante l’indisponibilità di fondi da parte del Comune, hanno finanziato i lavori di spostamento delle tubazioni. Il tutto ci ha bloccati per oltre due anni). La coop è costituita da 18 soci.
Dopo tutto questo tempo vi sono dei partecipanti che hanno versato tutta la somma di loro competenza, altri che hanno bisogno di un mutuo per integrare quanto già versato, la metà (nove soci) si è di fatto disinteressata non versando le somme di loro spettanza (tipo interessi preammortamento o quote in conto costruzione) e tra questi un paio sono ricorsi all’avvocato per riottenere indietro quanto versato e sciogliersi dalla coop. La banca però ha chiesto, per procedere al frazionamento parziale del mutuo solo per i soci assegnatari, la metà, come si diceva, del totale e intende rientrare della metà della quota di mutuo concesso alla coop (metà soci, quindi, metà mutuo da restituirsi).
Il problema è che del gruppo dei “virtuosi”, quattro hanno già versato tutto e con la quota raggiunta dal mutuo totale richiesto dagli altri cinque del gruppo, si arriva appena alla metà della somma che la banca intende ricevere per liberare le nove abitazioni in questione (l’argomentazione usata dall’istituto di credito: vi ho dato 100 come cooperativa, metà degli appartamenti si devono “liberare”, è necessario che mi rientri contestualmente il 50%…).
Ovviamente, come detto, noi assegnatari siamo lontani dal raggiungere la somma indicata e stiamo tentando di indurre gli altri soci a fare quanto di loro spettanza. Il tempo, purtroppo, gioca a nostro sfavore perché sta per scadere il periodo concesso per i preammortamento e sospettiamo che la banca sia propensa a seguire altre vie… Come ci possiamo tutelare?
Abbiamo letto di “trascrizione della domanda giudiziale di trasferimento coattivo dell’immobile”, da utilizzarsi in caso di problemi, lungaggini o inadempienze all’interno del complesso itinerario che dovrebbe condurre tutti i soci all’ottenimento di quanto desiderato. Non ci sfugge l’intento mutualistico e solidaristico del nostro soggetto giuridico, ma cosa possiamo fare, noi, per allontanare soluzioni esiziali?
Spero di essere stato sufficientemente chiaro.
Risposta al quesito:
Da quanto esposto non è chiaro l’effettivo intento dell’Istituto di credito, se cioè intenda frazionare il mutuo per i nove senza imporre gli oneri di preammortamento degli altri nove alloggi, ovvero, pur dichiarandosi disponibile al predetto frazionamento ritenga di lasciare intonza la garanzia ipotecaria per gli altri nove alloggi.
In ogni caso, se gli alloggi sono ultimati e catastati, i soci possono citare in giudizio la Cooperativa e l’Istituto di credito, reclamando l’esecuzione specifica del contratto di prenotazione e la cancellazione dell’ipoteca gravante su ciascun immobile a loro trasferito giudizialmente.
In tal caso, la trascrizione della domanda giudiziale nei Registri Immobiliari, garantirebbe l’inopponibilità degli atti successivi (crediti di terzi, fallimento etc.), sino alla pronuncia di trasferimento coattivo della proprietà individuale dell’alloggio prenotato.
Una tale ipotesi, tuttavia, necessita della preventiva verifica di tutti i presupposti di diritto per intentare proficuamente l’azione giudiziaria.