La nostra è una cooperativa edilizia a proprietà individuale che ha ricevuto un finanziamento a tasso agevolato con contributo regionale per la realizzazione di 9 alloggi. Gli alloggi sono già ultimati ed assegnati ai soci per mezzo di verbale del consiglio di amministrazione della cooperativa (Ottobre 2016).
L’importo totale del mutuo è di circa 1.000.000 € dei quali la banca non ha ancora erogato circa 100.000 € (che corrisponde all’importo ancora da saldare alla ditta costruttrice). Eravamo alle fasi finali, in attesa di atto notarile dei singoli soci e relativa ripartizione del mutuo, quando nel Giugno 2018 la cooperativa riceve raccomandata dalla regione, nella quale si notificava, a seguito dell’informazione antimafia interdittiva pervenuta dalla prefettura, l’avvio del procedimento amministrativo di decadenza dei benefici concessi nel 2016 per mezzo di D.D.S (dove veniva concesso il contributo regionale relativo agli interessi sul prestito).
Nelle more dell’emissione del provvedimento definitivo è stata sospesa immediatamente l’erogazione dei contributi regionali in conto interessi sul mutuo acceso presso Unicredit. L’interdittiva è dovuta ad un componente del consiglio di amministrazione della cooperativa che è anche socio assegnatario di alloggio. Il consigliere, oltre a dimettersi dalla carica, ha provveduto a fare ricorso al TAR. La Banca, propone di rinegoziare il mutuo ipotecario agevolato in un mutuo senza agevolazione.
Sembrerebbe che la banca sia impossibilitata a proseguire con l’attuale configurazione di mutuo anche se non è chiarissima la motivazione. Non si potrebbe continuare con questo mutuo addebitando gli interessi che avrebbe dovuto pagare la regione alla cooperativa?
Detto questo, supponendo di rinegoziare il mutuo agevolato in un mutuo “normale” (ancora il mutuo è indiviso) e proseguire con gli atti dei singoli soci, esistono motivazioni per le quali la banca potrebbe non accettare la ripartizione dei mutui?
Chiaramente l’interesse di ognuno dei soci è quello di ripartizionare le quote del mutuo in modo tale che ognuno dei soci sia garante per la quota mutuo partizionata e non per quella del mutuo indiviso.
Cosa succederebbe nel caso in cui uno dei soci non possa accollarsi parte del mutuo per questioni di reddito? I singoli soci continuerebbero ad essere responsabili del mutuo indiviso in quanto soci della cooperativa?
Ho letto che l’art. 39 TUB dovrebbe tutelare in qualche modo l’acquirente che avrebbe il diritto alla ripartizione da parte della banca. Mi è sembrato di capire che la legge si applica ai mutui fondiari e non a quelli ipotecari (dalla documentazione bancaria emerge che il nostro è un mutuo ipotecario agevolato).
Risposta al quesito:
Il contratto di mutuo agevolato (nel caso di specie presumibilmente con contribuzione diretta della Regione sugli interessi) viene stipulato tra più soggetti, specificatamente la Cooperativa, la Banca, l’Ente Pubblico finanziatore.
Qualora l’Ente Pubblico revochi il contributo, non v’è ragione per ritenere risolto il contratto tra la Cooperativa e la Banca, ciò a condizione che la prima si dichiari disponibile a coprire la quota del contributo su cui si era impegnato l’Ente finanziatore.
E’ ovvio che, per il caso che ci occupa, la Cooperativa deve regolarizzare la sua situazione in riferimento al rapporto intrattenuto con il soggetto sottoposto alla misura di prevenzione antimafia.
Occorre, pertanto, verificare le ragioni in base alle quali l’Istituto di credito rifiuta la prosecuzione del contratto e, poi, intervenire di conseguenza.
L’art. 39 TUB è applicabile al mutuo agevolato e l’Istituto è obbligato a frazionare il mutuo in proporzione al valore di ciascun alloggio.
Se uno dei soci è inadempiente nel pagamento delle rate di mutuo, la Cooperativa deve escluderlo e sostituirlo con il subentrante, estinguendo a posizione debitoria.
L’inadempienza di un o più soci non può impedire la stipula degli atti pubblici ai soci adempienti, ma è probabile che situazioni del genere finiscano in sede contenziosa, dove ciascuna parte deve bene esporre i propri diritti.