Autore: Studio

Sono socio di una cooperativa a proprietà divisa ho versato quasi per intero il costo del mio alloggio.
Per varie ragioni sono entrato in contrasto con il CDA e ho deciso di non saldare se prima non mi venga fatto un regolare atto di locazione con patto di futura assegnazione in proprietà come già deciso dal CDA stesso. La cifra a saldo é inferiore all’ IVA che ho già versato.
Dovendo la cooperativa versare l‘IVA al momento del rogito (cioè a otto anni dall’inizio del contratto di locazione) posso essere considerato moroso?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare l’effettivo contenuto dei deliberati per rilevare l’inadempienza in ordine al ritardo nell’assegnazione dell’alloggio.
Da quanto esposto, si può presumere che, secondo il regolamento sociale (deliberati) l’atto di assegnazione sia subordinato (come di regola) all’esecuzione di tutti i versamenti da parte del socio prenotatario.
Il mancato versamento delle quote ovvero delle anticipazioni sociali consente al CdA di effettuare l’esclusione del socio moroso a norma di legge.
Il riferimento al versamento dell’IVA non appare chiaro, in quanto tale imposta viene versata a fronte di un atto di assegnazione (peraltro in proprietà), che, nel caso di specie, sembra non essere stato effettuato.

Sono assegnatario di alloggio in cooperativa edilizia a proprietà indivisa.
Di recente unitamente ad altri soci ho appresso, tra tante altre aspetti poco chiari, che vi è stato un accertamento da parte del comune di competenza relativamente a tributi comunali (IMU, ICI, ecc.) non versati negli anni passati non ancora prescritti.
Chiedo se l’omesso pagamento di detti tributi costituisce, oltre naturalmente all’evasione da parte della coop, truffa nei confronti dei soci, considerato che le somme non pagate sono state sempre nel tempo richieste e sostenute dagli stessi soci.

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare se gli amministratori non hanno versato l’imposta per un qualche motivo ed, inoltre, quale destinazione abbiano dato agli importi versati dai soci.
Se dai predetti accertamenti dovesse emergere il dolo degli amministratori e/o l’ingiusto profitto, in tal caso ci sarebbe la rilevanza penale del loro comportamento e si potrebbero configurare reati diversi in base alle circostanze concrete (truffa, falso in bilancio, appropriazione indebita etc…).
In ogni caso, da quanto esposto, sembra che gli amministratori rispondano civilisticamente del loro operato, quanto meno per non avere informato i soci della carenza sopraggiunta di liquidità.

Egregio avv. Cannavò, la presente per chiederLe delucidazioni in merito ad una fattispecie complessa.
Si è presentata l’occasione di subentrare in una cooperativa edilizia, che assegnerà gli alloggi entro Marzo 2016 atteso che le abitazioni sono già quasi complete. Svolgendo delle indagini vengo a conoscenza del fatto che la suddetta cooperativa è dislocata in diverse zone della città, costituita da appartamenti e/o villette, tutte sotto la stessa denominazione e con il medesimo codice fiscale.
La prima domanda è: nel caso uno di questi comparti dovesse avere problemi, ne rispondono tutti, nonostante vi sia, a detta del presidente, una delibera assembleare che li distingue dal punto di vista di eventuali responsabilità?
Inoltre la medesima cooperativa, ove dovrei essere inserita ha delle cause pendenti (non so ancora l’oggetto delle stesse), in riferimento a ciò il presidente mi riferisce che tutti i soci all’unanimità hanno stabilito di tenere indenne il “nuovo” socio da eventuali responsabilità riconosciute alla cooperativa, ma come si può fare?
Una scrittura privata avrebbe valenza solo nei confronti delle parti e non dei terzi, quindi come potrei essere garantita nei confronti dei soggetti terzi (ad esempio nel caso di futuro pignoramento)?
Un’ ultima domanda: l’assegnazione degli alloggi non è una garanzia nei confronti dei terzi giusto? Il passaggio di proprietà con atto notarile e contestuale scioglimento della cooperativa può essere fatto solo quando tutti gli alloggi sono assegnati o ciò può avvenire anche nel caso in cui ve ne siano ancora alcuni liberi?

Risposta al quesito:
La Cooperativa agisce come soggetto unico e ,pertanto, nell’ipotesi di più programmi costruttivi non si può limitare la responsabilità debitoria dell’uno rispetto a quella degli altri.
Possono esserci delle eccezioni al predetto principio, come può accedere per i mutui bancari di tipo fondiario garantiti esclusivamente dall’ipoteca gravante su determinati immobili, senza estensione delle garanzie.
Le scritture o i deliberati sociali interni alla Cooperativa non hanno alcun valore nei confronti dei terzi creditori, essendo loro opponibile esclusivamente ciò che viene trascritto nei Registri Immobiliari.
La Cooperativa può procedere alla stipula dell’atto pubblico di assegnazione ad alcuni soci, anche quando altri alloggi non siano stati ancora assegnati.

Si chiede in una cooperativa edilizia se il commercialista nominato dall’assemblea dei soci possa senza motivo o preavviso essere revocato dal cda e sostituito contestualmente da altro individuandone pure il compenso.
Cosa i soci possono fare per opporsi non conoscendo il neo eletto?

Risposta al quesito:
La nomina del consulente contabile e fiscale è atto riservato agli amministratori, i quali nominano il professionista di loro fiducia.
I soci possono contestare esclusivamente l’entità del compenso, qualora esso fosse fuori misura, quale atto di cattiva amministrazione.

Siamo una cooperativa edilizia e tutti gli alloggi sono stati venduti.
Abbiamo chiesto al Presidente di convocare assemblea per la messa in liquidazione, ma lo stesso non la convoca e riferisce che poichè ci sono delle pendenze non può metterla in liquidazione.
Abbiamo fatto richiesta di convocazione superando un decimo del capitale sociale. Non avendola convocata ci siamo riuniti deliberando la messa in liquidazione.
Il documento firmato dalla metà dei soci più uno ha valore? Come fare per procedere alla messa in liquidazione?

Risposta al quesito:
L’Assemblea di messa in liquidazione deve essere convocata dal CdA come da Statuto e deve essere tenuta innanzi al notaio, il quale provvede a depositarla nel Registro delle Imprese.
Con la predetta Assemblea deve essere nominato il Liquidatore.
Se esistono delle pendenze (giudizi, debiti etc…) sarà il Liquidatore a tenere in vita la Società sino alla loro eliminazione, dopo di che potrà procedere alla estinzione del Sodalizio e alla conseguente cancellazione dal Registro delle Imprese.
Se il Presidente si ostina a non convocare l’assemblea per la messa in liquidazione, i soci che ne hanno interesse possono ricorrere al Tribunale per far fissare coattivamente l’adunanza, che in tal modo avrebbe tutti i requisiti di legge.

Ho letto con grande interesse il post del 9 Dicembre pubblicato in Diritto e contabilità.
Io nel 2013 sono entrata in possesso di un alloggio che la cooperativa per convenzione doveva dare in locazione. Infatti da verbale risulta la formula di locazione con futura assegnazione in proprietà ma ad oggi non ho nessun contratto di locazione.
Infatti la cooperativa vuole stipulare un atto di locazione dove si riserva la proprietà fino alla fine della locazione ma difatti scarica su di me tutti gli oneri riguardanti la stessa tra cui l’IMU considerandomi già assegnatario dell alloggio.
Ho già pagato quasi tutto il mio alloggio mancava solo un piccolo conguaglio che avevo suggerito di spalmare negli anni di locazione anche perchè per questa avevano stabilito la cifra di un euro all’anno per risposta mi è stato notificato un decreto ingiuntivo che comprendeva anche l’IMU della prima parte del 2013.
In questa situazione sono un assegnatario moroso o cosa?

Risposta al quesito:
Con il contratto di locazione indicato nel quesito, si instaura un rapporto obbligatorio tra Cooperativa e socio, sicché quest’ultimo non è ancora proprietario dell’alloggio, bensì titolare di un diritto di credito relativo al trasferimento dell’alloggio nei termini convenuti.
Nel periodo sino al trasferimento della proprietà individuale dell’alloggio l’IMU deve essere pagata dalla Cooperativa, ma occorre tenere presente che in tale tipo di società sono i soci che devono sopportare tutti i costi del sodalizio.
Occorre, dunque, verificare i deliberati dell’assemblea (soprattutto quelli relativi all’approvazione dei bilanci) per comprendere se e quali versamenti sociali siano stati posti a carico dei soci e se essi ricomprendano anche l’IMU. Potrebbe anche essere utile verificare la scheda del socio per comprendere  quali versamenti siano stati effettuati e e se tra di essi siano  ricompresi quelli riguardanti l’IMU.