Mese: Ottobre 2016

Sono socio di una società cooperativa edilizia a r.l. assegnatario di un appartamento che con atto di assegnazione già abito.
Ho già pagato tutto il dovuto, ma il Rogito non è stato ancora fatto nonostante i miei solleciti.
Cosa rischio se la cooperativa dovesse andare incontro ad un fallimento? Ho pagato tutto quanto era stato pattuito ed ho tutte le ricevute.

Risposta al quesito:
Le Cooperative possono essere assoggettate tanto al Fallimento, quanto alla Liquidazione Coatta Amministrativa, entrambe procedure concorsuali disciplinate dal R.D. n. 267/42 (Legge Fallimentare).
Se si tratta di Cooperativa che non svolge attività commerciale con i terzi, in tal caso la procedura applicabile è la Liquidazione Coatta Amministrativa.
L’art. 72 della Legge Fallimentare dispone che il Commissario Liquidatore (ovvero il Curatore Fallimentare) possa sciogliersi dal contratto preliminare (nel caso di specie atto di prenotazione alloggio) oppure dare corso al contratto medesimo.
In caso di scioglimento da parte del Commissario o del Curatore (ipotesi molto probabile), il socio prenotatario diventa creditore della Cooperativa relativamente a quanto versato in conto alloggio e, pertanto, concorrerà proporzionalmente insieme agli altri creditori sociali alla distribuzione dell’attivo.
L’alloggio prenotato tornerà nella piena disponibilità della Procedura Concorsuale e verrà venduto all’asta.
Nel caso prospettato, previo adeguato approfondimento, si potrebbe dare corso all’azione giudiziaria ai sensi dell’art. 2932 del codice civile e trascrivere la domanda nei Registri Immobiliari.
In tal caso si potrebbe ottenere (ricorrendone i presupposti da accertare a seguito dell’approfondimento della questione) il trasferimento coattivo della proprietà dell’immobile, così limitando gli effetti negativi della procedura concorsuale.
Maggiori informazioni sul tema possono essere tratte dalla lettura del libro
“La Liquidazione Coatta Amministrativa e Il Concordato nelle Società Cooperative”, Gualtiero Cannavò, Giuffrè Editore, Milano 2010, acquistabile presso l’Editore ovvero nelle migliori librerie.

Ho esercitato il mio diritto di recesso dalla coop. edilizia.
Ad oggi scopro che il presidente mi chiede di presentare una lettera di dimissioni, nella quale accetto il rimborso della mia quota decurtata dalle spese sostenute sino ad oggi.
Come devo comportarmi ? Da un punto di vista legale, esiste una differenza tra “recesso” e “dimissioni”?

Risposta al quesito:
Recesso e dimissioni sono sinonimi e si concretizzano nella manifestazione di volontà del socio di mettere fine al rapporto sociale.
Nelle Cooperative edilizie il socio dimissionario o receduto ha diritto al rimborso integrale di quanto versato in acconto del costo alloggio, mentre allo stesso possono essere trattenute pro quota le spese generali di amministrazione relative al periodo di vigenza del rapporto sociale (semprechè siano regolarmente riportate nei bilanci approvati e siano di lecita imputazione).

Una cooperativa a proprietà indivisa ha da tempo estinto il mutuo (statale) ed ora si appresta a trasformare la coop. da indivisa ad individuale.
E’ necessario, per regolarizzare l’atto, il nulla osta dell’Ente erogatore (Ministero)?

Risposta al quesito:
Si, è necessario il nulla osta dell’Ente finanziatore, che viene concesso a condizione che la Cooperativa modifichi lo Statuto sociale e versi la differenza tra il contributo previsto per le Cooperative a proprietà indivisa e quello previsto per le Cooperative a proprietà divisa, quest’ultimo in misura ridotta rispetto al primo.

La coop nata nel 1979 (18 soci) è a proprietà divisa (alloggi costruiti, assegnati ed abitati dal 1989 e solo ora in procinto di rogito).
Dopo la prima proroga del 2009, nel 2011, non potendo più prorogarne la scadenza, la coop è stata messa in liquidazione ed io ne sono il liquidatore/socio.
Oggi (ad un mese dal rogito) un socio per questioni personali chiede di recedere dallo status e far subentrare il figlio. Visto lo stato societario ed il tempo trascorso è fattibile?

Risposta al quesito:
L’art. 2530 del codice civile dispone che “la quota o le azioni dei soci cooperatori non possono essere cedute con effetto verso la società, se la cessione non è autorizzata dagli amministratori”.
Nel caso prospettato, la Cooperativa è in stato di liquidazione volontaria e, pertanto, gli amministratori hanno cessato ogni loro funzione e sono stati sostituiti per l’ordinaria amministrazione dal liquidatore, nominato allo scopo di liquidare il patrimonio sociale.
L’accettazione del recesso del socio e l’ammissione del nuovo socio, non rientrando nell’ordinaria amministrazione del liquidatore della società, devono essere sottoposti all’approvazione dell’assemblea dei soci.
Se la Cooperativa ha fruito del contributo pubblico, il subentro del nuovo socio è condizionato dal possesso di determinati requisiti soggettivi del socio medesimo previsti dalla legge (reddito, impossidenza immobiliare, residenza).
Il subentro del nuovo socio, inoltre, è regolato dal Testo Unico per l’edilizia popolare n. 1165/38, che all’art. 94 impone agli amministratori delle Cooperative edilizie fruenti di contributo pubblico di predisporre l’elenco degli aspiranti soci e di aggiornarlo cronologicamente in forza delle domande pervenute nel corso della vita sociale.
L’art. 108 del medesimo Testo Unico dispone che, nel caso di alloggi disponibili a seguito del recesso o esclusione di soci prenotatari, gli amministratori devono attingere all’elenco degli aspiranti soci secondo l’ordine cronologico delle domande pervenute alla Cooperativa.
Nel caso prospettato, se la Cooperativa ha fruito del contributo pubblico, il liquidatore deve sottoporre all’assemblea l’accettazione del recesso chiesto dal socio e l’approvazione del subentro dell’aspirante socio, avuto riguardo alla graduatoria delle domande pervenute nel corso della vita sociale.

Sono socio di una cooperativa edile che ha costruito con soldi versati dai soci, il mese scorso ho avuto il frazionamento del mutuo e l’atto notarile.
La banca ha erogato il muto alla cooperativa per un tasso di interesse non superiore al 5%, mentre la cooperativa per oltre 6 anni mi ha costretto a pagare un tasso del 14,80%. Ho fatto ricorso ad un legale, ho denunciato il fatto alla finanza ma non ho potuto fare altro che pagare.
Quando tutti i soci avranno fatto l’atto notarile il presidente metterà in liquidazione la cooperativa e in attesa vuole che faccia una lettera di dimissioni.
Vi chiedo: 1) è possibile recuperare gli interessi pagati in eccesso? 2) In caso volessi procedere legalmente, le mie dimissioni o la liquidazione della cooperativa potrebbero ostacolare la mia richiesta?

Risposta al quesito:
Quanto da Lei prospettato desta molte perplessità perchè la richiesta di interessi diversi da quelli effettivamente pagati potrebbe costituire un illecito penalmente rilevante nel caso di dolo o falsa rappresentazione da parte degli amministratori.
La circostanza, pertanto, andrebbe verificata attraverso l’esame della contabilità sociale e, soprattutto, del contratto di mutuo.
Il contratto di mutuo, infatti, potrebbe prevedere un periodo di preammortamento e, in tal caso, i tassi di interesse non sarebbero quelli agevolati ma quelli ordinari.
Quanto al recupero della eventuale eccedenza, sarebbe possibile ottenerlo nel caso di accertamento della responsabilità penale degli amministratori, mentre in caso contrario sarebbe problematico agire in sede civilistica.
In tale ultimo caso, infatti, potrebbe essere preclusiva l’approvazione dei bilanci da parte dell’assemblea e la mancata tempestiva opposizione da parte del socio dissenziente.
Relativamente alla ipotesi di messa in liquidazione della Cooperativa va osservato che essa non è preclusiva alle eventuali azioni dei soci a tutela dei propri diritti, posto che si tratta di una fase dell’attività sociale che non determina l’estinzione del sodalizio, seppur ad essa preordinata.
Le dimissioni da socio, soprattutto nella fase della liquidazione, potrebbero impedire il pieno esercizio dei diritti del recedente, come ad esempio il diritto al controllo della contabilità sociale.

Mia suocera nel 1996 si è unita ad una cooperativa edilizia popolare con tutti i passaggi a norma di legge. Nel 2005 ha ceduto l’appartamento assegnato ad una cifra nel rispetto delle Leggi vigenti.
Da quel momento in poi fino ad oggi mia suocera ha continuato a pagare spese su spese che ogni volta la Cooperativa le richiedeva dicendo ogni volta che sarebbero stati gli ultimi richiesti e che quelle somme servivano alla liquidazione della cooperativa che non è mai avvenuta e fino ad oggi 16 dicembre 2013 è ancora in essere.
Mia suocera dalla cessione del suo alloggio ha sborsato piu di 15.000 euro (all’insaputa dei figli). Oggi detta cooperativa ha avanzato una ulteriore richiesta di 1.700 euro che come al solito servono per la liquidazione della stessa, minacciando azioni legali se non paga detta somma. Ora le sue figlie si domandano come è possibile che ci siano tutte queste richieste di somme pur non avendo più l’alloggio quando sull’atto di vendita è specificato che dal subentro dei nuovi assegnatari gli stessi diventavano “a tutti gli effetti proprietari anche per eventuali frutti così come per tutte le spese” (cit. atto).
E’ possibile avere delucidazioni in merito? Esiste una giurisprudenza che dice che in caso di cessione dell’alloggio non sussiste più il motivo di rimanere soci in quanto appunto non ha nessun beneficio dal momento che cede il suo alloggio. Nel caso che si ribatta sul punto che ci deve essere una richiesta scritta per non voler essere più soci … a quel punto qualcuno ha sbagliato e si è approfittato della persona anziana inconsapevole di questa clausola? E mi chiedo, perchè in sede di assemblea chi può firmare è il solo nuovo acquirente se come dicono loro la socia risulta essere mia suocera?
Non ci è dato sapere se questa cooperativa richieda soldi anche al nuovo acquirente oltre che a mia suocera. Mia suocera è anziana e non ce la fa più a sostenere tutte quelle spese ed è per questo motivo che a suo tempo ha ceduto il suo alloggio ed è impaurita perchè teme le loro minacce di rivalsa.

Risposta al quesito:
Per una esauriente e precisa risposta al Suo quesito occorrerebbero maggiori informazioni in ordine all’atto pubblico di cessione, alle richieste di versamenti sociali e ai bilanci depositati dalla Cooperativa.
In via del tutto generale, va precisato che le Cooperative edilizie intrattengono con i propri soci due tipi di rapporto: quello sociale, regolato dallo Statuto e dai deliberati e quello mutualistico, inerente l’assegnazione dell’alloggio.
A seguito dell’assegnazione dell’alloggio sociale, normalmente si estingue il rapporto mutualistico, con la conseguenza che non dovrebbe sussistere ulteriore richiesta di versamento in ordine al costo dell’immobile ceduto.
In tal caso, resta normalmente al socio l’onere di provvedere alla copertura pro quota delle spese generali di amministrazione sino alla definitiva estinzione del sodalizio.
Accade, tuttavia, che ancor dopo l’assegnazione dell’alloggio, la Cooperativa debba ancora sostenere dei costi inerenti la costruzione dell’alloggio sociale (ad esempio costo del terreno espropriato) e, pertanto, riversi sui soci le relative richieste di versamenti di somme.
In tal caso, normalmente il socio  assume specificatamente l’obbligo nel contratto di assegnazione dell’alloggio.
Nel caso da Lei prospettato, non sembra che le somme richieste siano compatibili con le spese generali di amministrazione per la struttura sociale e si deve, pertanto, presumere che le richieste formulate dalla Cooperativa riguardino costi dell’alloggio.
Alla luce di quanto precede, appare necessario che il socio accerti la destinazione delle somme richieste dalla Cooperativa, richiedendo a tal uopo la propria scheda contabile, i verbali d’assemblea e i bilanci d’esercizio (solo dopo si potrebbe contestare adeguatamente l’opetrato degli amministratori della Cooperativa).
La circostanza che il socio abbia ceduto l’alloggio a soggetto terzo è del tutto ininfluente in ordine al suo obbligo di versare le spese generali ed eventualmente il residuo del costo alloggio (se ciò risulta dagli atti).
L’acquirente dell’alloggio non ha alcun rapporto con la Cooperativa e, pertanto, si deve presumere che le firme dallo stesso apposte nel corso delle “assemblee” riguardino il Condominio e non già la struttura sociale.