Mese: Ottobre 2016

Sono un socio di una cooperativa edilizia, il presidente del CdA ha richiesto, per mancanza di liquidità della cooperativa, il contributo dei soci per far fronte alle varie spese in relazione alla quota di millesimi da ciascun detenuti, in relazione alle unità immobiliari assegnate e/o possedute.
Il sottoscritto vanta un rilevante credito iva nei confronti della cooperativa pertanto posso richiedere la compensazione di quanto richiesto?
Inoltre è corretto ricorrere alla quota dei millesimi per stabilire il contributo di ciascun socio?
Infine tale richiesta economica nei confronti dei soci può deliberarla il CdA oppure deve passare dall’assemblea dei soci?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare i poteri del CdA  come disposti dallo Statuto sociale.
Se il CdA ha i poteri di amministrazione ordinaria, può richiedere ai soci esclusivamente le somme ad essa relative, mentre non può richiedere le somme inerenti all’amministrazione straordinaria.
In ordine alla suddivisione delle spese, occorre distinguere le disposizioni societarie da quelle condominiali.
In assenza di specifici deliberati sociali ovvero di norme statutarie , la partecipazione alle spese generali è suddivisa tra i soci in eguale misura.
Se, tuttavia, la Cooperativa amministra il condominio ricomprendente gli alloggi assegnati, in tal caso saranno applicabili i criteri condominiali che prevedono il riferimento ai millesimi.

Sono presidente di una cooperativa a proprietà indivisa, devo firmare un contratto di appalto per lavori di manutenzione straordinaria, in relazione alle legge 08/2008 sulla sicurezza
Risulto il committente? Oppure è il Consiglio di Amministrazione?

Risposta al quesito:
In ordine all’appalto e a tutte le conseguenze civilistiche connesse, il committente dell’opera è la Cooperativa, la quale risponde verso i terzi per eventuali danni loro arrecati nel corso dei lavori.
Se i lavori di manutenzione straordinari vengono seguiti da un direttore dei lavori o, comunque, da un tecnico all’uopo incaricato, nessun coinvolgimento può essere esteso al legale rappresentante della Cooperativa che ha firmato l’appalto.

Sono socio assegnatario di alloggio in coop. proprietà indivisa dal 1988, ora la coop vuole cedere gli alloggi di alcuni stabili, compreso il mio in proprietà individuale, il presidente durante l’assemblea per la modifica dello statuto ha affermato che gli appartamenti verranno venduti a prezzo di mercato e ai soci assegnatari non verrà dedotto nulla.
E’ legale?

Risposta al quesito:
La Cooperativa a proprietà indivisa può trasformarsi e assegnare gli alloggi in proprietà individuale, ma ciò deve avvenire senza alcuna speculazione di tipo commerciale.
Se, infatti, il socio assegnatario in uso ha già sostenuto il costo per la costruzione dell’alloggio non appare legittimo che egli sostenga nuovamente i costo dell’ alloggio medesimo, allorquando esso gli venga assegnato in proprietà.
Alla luce di quanto precede, la prospettazione del presidente della Cooperativa si appalesa illegittima.

Oltre 16 anni fa ho chiesto un mutuo a tasso agevolato con la Regione Sicilia ai sensi della legge 458/78, per l’acquisto della prima casa.
A seguito dell’estinzione del mutuo, pagato regolarmente ho chiesto alla banca la cancellazione dell’ipoteca posta a suo tempo. Dopo alcuni giorni la Banca mi comunicava che l’ipoteca non poteva essere cancellata, in quanto la Regione Sicilia, non aveva provveduto a corrispondere alla stessa le somme concernenti i contributi.
Come posso risolvere tale problema e a chi mi devo rivolgere.

Risposta al quesito:
Nel caso di specie sembra che la Regione Sicilia sia responsabile della mancata cancellazione dell’ipoteca in questione.
Si possono percorre due strade  di tutela giudiziaria, l’una innanzi al TAR, culminante nella richiesta di nomina  di un Commissario ad acta che provveda al compimento delle attività necessarie alla definizione dell’originario atto amministrativo, ivi compreso il pagamento dell’importo dovuto all’Istituto bancario; l’altra di tipo risarcitorio innanzi al Giudice ordinario al fine di ottenere il risarcimento del danno, pari all’importo sostitutivo pagato alla Banca per ottenere la cancellazione dell’ipoteca.

Sono presidente di una cooperativa che stava costruendo 14 alloggi, purtroppo a valle del nostro terreno si è verificata una frana e il comune ha sospeso la concessione edilizia; ora alcuni soci si sono dimessi e vorrebbero avere restituite le quote versate, che però sono state utilizzate per comprare il terreno e cominciare i lavori; un socio addirittura che si è dimesso mi ha denunciato in Tribunale chiedendo il fallimento o la insolvibilità della coop. I soci in questo caso hanno il diritto ad essere rimborsati?

Risposta al quesito:
Preliminarmente occorre verificare se le dimissioni dei soci son state accolte dal CdA, poiché solamente in caso affermativo gli stessi avrebbero diritto al rimborso delle somme, anche in presenza di disavanzo di bilancio.
Se, viceversa, il CdA non ha accolto il recesso dei soci, questi ultimi possono solamente opporsi al rigetto con un giudizio innanzi al Tribunale, nel corso del quale la Cooperativa può sostenere le proprie ragioni in ordine all’impiego delle somme, ai relativi deliberati e alla loro vincolatività.
Non sembra che vi siano i presupposti per  l’eventuale declaratoria di fallimento della Cooperativa, la quale dovrebbe essere esclusa dalla predetta procedura concorsuale.

Rispondendo al mio quesito del 27.03.2015 scrivete, tra parentesi, in ordine agli interessi di preammortamento: “questi ultimi (dovuti) almeno fino a quando sia stato versato l’intero prezzo di assegnazione”.
Ma io l’intero prezzo di assegnazione l’ho versato solo 2 giorni dopo aver firmato (il 22 luglio 2014) l’atto di prenotazione di alloggio, ossia il 24 luglio 2013; dopo essere subentrato ad un altro socio (socio dal 2011).
Quindi: avendo versato subito l’intero prezzo di assegnazione devo pagare solo i costi di frazionamento e gli eventuali interessi di preammortamento non pagati dal precedente socio o devo pagare anche gli interessi di preammortamento successivi al 24 luglio 2014 (data in cui ho versato l’intero prezzo del mio alloggio)?
Per “intero prezzo di assegnazione”, intendete quello del singolo o la somma del prezzo di assegnazione di tutti i soci?

Risposta al quesito:
Da quanto esposto nel quesito il mutuo non è stato ancora frazionato e, pertanto, vigono gli interessi di preammortamento, destinati a remunerare il capitale originariamente erogato e impiegato nella costruzione degli alloggi.
Da quanto precede, discende che tutti i soci devono sostenere l’onere dei predetti interessi, posto che il capitale impiegato ha soddisfatto il loro singolo fabbisogno.
Se, tuttavia, il socio subentrante ad altro socio ha versato alla Cooperativa per intero il prezzo dell’assegnazione senza richiedere alcun mutuo, la quota parte degli interessi di preammortamento è dovuta sino alla data del predetto pagamento a saldo.
Non è, infatti, legittima l’eventuale richiesta di remunerare un il capitale preso a mutuo se è stata rimborsata per intero la quota parte del capitale medesimo.