Mese: Ottobre 2016

Sono socio di una cooperativa edilizia. Nel prossimo mese di febbraio i lavori dovrebbero essere ultimati.
Se io ho ultimato tutti i miei obblighi economici di socio, può il costruttore rifiutare di consegnarmi l’alloggio, poiché ci sono alcuni soci morosi?

Risposta al quesito:
Il socio prenotatario ha rapporti esclusivamente con la Cooperativa, la quale, a sua volta, intrattiene i rapporti con il costruttore.
Alla luce di quanto precede, solamente la Cooperativa ha l’obbligo di consegna dell’alloggio al socio, il quale, in caso di inadempienza, può ricorrere in sede giudiziaria a tutela dei propri diritti (Giudice Ordinario) ovvero interessi legittimi (Giudice Amministrativo).

Sono una socia di una cooperativa edilizia spa con più di 60 soci e spesso per problemi di lavoro non posso essere presente all’assemblea ordinaria.
Ho richiesto in forma scritta al Presidente il relativo verbale dell’assemblea, ma purtroppo non ho avuto nessun riscontro in merito, pertanto volevo sapere a quale organo posso rivolgermi per segnalare questa situazione e far valere i miei diritti di socio.
Inoltre quale strada posso percorrere per avere copia del verbale in modo tale da essere a conoscenza di cosa è stato deliberato dall’assemblea?
Infine, considerato i numerosi problemi presenti in cooperativa senza, sembra, possibilità di risoluzione (soci che non vogliono assegnarsi l’appartamento, soci perennemente morosi, etc.) potrei ricorrere alla liquidazione coatta amministrativa?

Risposta al quesito:
Il socio che rilevi l’esistenza di gravi irregolarità nella gestione della Cooperativa può rivolgersi alla Vigilanza (Ufficio presso il Ministero delle Attività Produttive o presso l’Assessorato presso le Regioni a Statuto Speciale) al fine di ottenere l’ispezione straordinaria e, se necessario, il Commissariamento (solo successivamente il Commissario può riscontrare i presupposti per la Liquidazione Coatta Amministrativa).
La procedura concorsuale della L.C.A. è da percorrere solamente i casi estremi, soprattutto a garanzia dei creditori sociali.
In ordine ai verbali di assemblea, tutti i soci hanno diritto alla consultazione del libro e all’estrazione delle relative copie.
Trattandosi di diritti soggettivi, in caso di inadempienza degli amministratori, il socio può rivolgersi, oltre che al preposto Ente amministrativo, anche al Tribunale Ordinario per ottenere l’ordine di esibizione del libro ovvero il Controllo Giudiziario sulla gestione della Società.

Sono socio di Cooperativa a proprietà divisa la quale ha raggiunto l’oggetto sociale della costruzione degli alloggi sin dal 1985. Sono stati assegnati e rogitati n. 22 immobili su n. 23, per i rimanenti ci sono cause in corso che portano tempo.
Chiedo se è possibile recedere da socio e quali sono i miei vantaggi.
Per quanto riguarda il condominio vorrei sapere quanto segue: che maggioranza ci vuole in 2^ convocazione per opere di sistemazione garage e rivestimento interno ascensore; se non si raggiunge mai quella per legge come dovremmo comportarci?

Risposta al quesito:
Il recesso da socio deve essere accolto dal CdA della Cooperativa, il quale è obbligato a motivare il rifiuto della richiesta avanzata dal socio.
Nel caso di specie, sembra che non vi siano giusti motivi di recesso, posto che la Cooperativa non ha definito il programma sociale (stante la pendenza dei giudizi) e, pertanto, ciascun socio è obbligato a sopportare i costi della gestione amministrativa sino alla definitiva estinzione della Società.
E’ possibile, tuttavia, che la Cooperativa ovvero ciascun socio danneggiato si rivalgano sui responsabili del protrarsi dei tempi di estinzione della Società (amministratori o soci inadempienti).
Nel caso di specie, a seguito della stipula dei rogiti è sorto il Condominio, composto dai soci assegnatari e dalla Cooperativa quale proprietaria degli alloggi non ancora assegnati.
Le spese indicate sembrano di conservazione e manutenzione straordinaria delle parti comuni e ,pertanto, l’Assemblea dei condomini (cui partecipa anche la Cooperativa pro quota) delibera validamente a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno un terzo dei condomini e un terzo del valore dei millesimo dell’edificio.

Ho fatto richiesta di subentro al posto di un socio dimissionario in una cooperativa edilizia con quote divise.
Per il subentro ho fatto una scrittura privata con il socio dimissionario e versato una cifra concordata pagandolo con assegno circolare, ho agito correttamente o avrei dovuto stipulare un atto diverso?
In mano a breve dovrei avere il verbale del cda che mi accetta come socia, vorrei sapere se prima del subentro ci sia un modo per accertare la situazione debitoria del socio uscente ed essere sicura di non dover dare nulla di più alla cooperativa.

Risposta al quesito:
La procedura di “subentro” deve essere concordata tanto con il socio uscente, quanto con la Cooperativa. Nella fase preparatoria all’accordo il socio subentrante deve avere precisa cognizione dei debiti del socio uscente come iscritti nel bilancio della Società.
Ma non basta, in quanto il subentrante deve accertare anche i costi incombenti sull’alloggio prenotato, non ancora iscritti in bilancio ovvero non ancora posti a debito dei soci (ad esempio: prezzo del terreno espropriato no ancora definito, saldo dovuto all’impresa appaltata, saldo dovuto ai tecnici professionisti, etc..).
Tra il socio uscente e il socio subentrante si deve quantificare esclusivamente l’importo relativo alle migliorie extracapitolato pagate dal primo direttamente all’impresa, mentre le anticipazioni sul costo di costruzione e gli oneri amministrativi sono dovuti alla Cooperativa, la quale provvederà successivamente a rimborsare al socio uscente quanto allo stesso dovuto a norma di legge e di Statuto (tale somma non sempre coincide con quanto versato).

Sono socia di una cooperativa a proprietà divisa, di recente ho saputo che l’ufficio delle Entrate ha chiesto alla cooperativa la nomina di un revisore legale dei conti.
Avendo già un commercialista incaricato della gestione della cooperativa siamo obbligati a sostenere questa ulteriore spesa?

Risposta al quesito:
Non è previsto che l’Agenzia delle Entrate possa imporre alla Cooperativa un revisore dei conti, ma semmai che l’Agenzia medesima richieda la relazione del revisore contabile al bilancio sociale (se ciò è previsto dallo Statuto ovvero se la Società supera per dimensioni i parametri di legge) oppure richieda la revisione biennale, redatta da un revisore di cooperative (non un revisore legale dei conti), come previsto dalla normativa vigente.
E’ chiaro che l’Agenzia può effettuare le succitate richieste esclusivamente nell’ambito dell’attività di verifica fiscale cui è preposta.

Mio figlio ha acquistato un appartamento come socio cooperativa edilizia (il rogito avverrà a giugno 2015) e ha pagato l’iva al 4% come prima casa, ha deciso di cedere l’appartamento alla sorella, nel passaggio occorre ripagare ancora l’iva al 4% (la cessione avverra’ prima del rogito e anche per lei sara’ prima casa).
E’ corretto?

Risposta al quesito:
Anche il nuovo passaggio di proprietà sarà soggetto all’IVA nella misura del 4%.
Va, tuttavia, osservato che andrebbe presa in considerazione la possibilità di richiedere alla Cooperativa di sostituire al socio prenotatario la di lui sorella, quale socio subentrante, in modo da stipulare un solo atto (con notevole risparmio di costi).