Giorno: 5 Giugno 2017

Sono socio di una cooperativa edilizia a proprietà divisa. Nel 2008 ho firmato l’atto di assegnazione dell’immobile.
A febbraio c.a. ho ricevuto – così come gli altri soci assegnatari nella medesima lottizzazione – una richiesta di versamento di € 10.000 a titolo di maggiori oneri derivanti dall’attuazione del piano di zona. Ho provveduto a richiedere i “giustificativi” di tale pretesa. La Cooperativa mi ha inviato via pec sia un verbale d’assemblea del 2015 in cui era stato deliberato il pagamento dei 10.000 € (assemblea a cui i soci interessati non sono stati convocati individualmente, in spregio allo statuto, ma solo per pubblicazione su quotidiano), sia un atto plurimo notarile del 2012.
Da quest’ultimo emerge che la somma richiesta ai soci derivi dal debito della Cooperativa nei confronti del Comune per non aver eseguito le opere di urbanizzazione secondaria. Tuttavia emerge anche che il debito è stato saldato da una società privata attraverso una transazione contenuta nell’atto plurimo in commento. Pertanto la pretesa della Cooperativa nei confronti dei soci non ha alcun fondamento.
La mia paura è che la Cooperativa posso ottenere un decreto ingiuntivo sulla base di quel verbale d’assemblea senza potermi poi difendere in sede di opposizione per non aver impugnato la delibera (nonostante sia ancora nei termini). Sbaglio?
Vorrei pertanto impugnare la delibera in quanto nulla per mancata convocazione (art. 2379 c.c.) e anche perchè prevede una spesa già sostenuta da terzi in sede di transazione. Non vorrei però che la mia impugnazione fosse paralizzata dalla preclusione contenuta nell’art. 2434 bis c.c.. Sbaglio?
Ho formalmente richiesto alla Cooperativa i libri sociali contenenti i verbali d’assemblea e i bilanci dal 2010 ad oggi. La Cooperativa per ora ha fatto “orecchie da mercante”. Inoltre, trattandosi di Cooperativa che segue la disciplina delle S.p.A. – non essendoci alcun richiamo alle S.r.l. nello statuto – non so se il socio ha titolo per accedere ai bilanci.
Le chiedo, oltre appunto alla migliore tutela adottabile, anche lumi sui vantaggi/svantaggi dell’esercizio del diritto di recesso (sempre che il recesso non venisse respinto dalla Cooperativa per mancanza dei presupposti legali e/o statutari).

Risposta al quesito:
I deliberati assembleari divenuti esecutivi vincolano tutti i soci in ordine ai versamenti sociali da essi imposti.
Occorre, tuttavia, verificare due circostanze enunciate nel quesito:
La prima inerente alla mancata convocazione dell’assemblea secondo le norme statutarie, posto che in tal caso il relativo verbale sarebbe nullo e come tale privo di effetti in assoluto;
La seconda relativa alla illegittimità della richiesta, in quanto effettuata in assenza dei presupposti di diritto. La richiesta eseguita dagli amministratori potrebbe essere illegittima, ma anche illecita, comportando rispettivamente l’annullabilità e la nullità del deliberato.
Nell’ipotesi di annullabilità la delibera deve essere opposta entro 60 giorni dalla comunicazione per gli assenti, mentre nell’ipotesi di nullità l’opposizione non sconta i predetti termini.
Alla luce di quanto precede il socio potrebbe far valere la nullità anche in sede di opposizione al decreto ingiuntivo, ma è consigliabile prevenire la Cooperativa e dare corso all’opposizione del deliberato (non esiste alcuna preclusione, in quanto l’articolo menzionato riguarda solamente le delibere di approvazione del bilancio sociale e, comunque non le delibere nulle).
In generale nelle Cooperative spa il socio non ha diritto all’accesso alla contabilità sociale, ma può ottenere le copie del libro dei verbali di assemblea e del libro soci.
I bilanci sono accessibili a tutti in quanto depositati presso il Registro delle Imprese tenuto dalla locale Camera di Commercio.
Dalla lettura dei bilanci è possibile trarre adeguate conclusioni sull’andamento gestionale e in caso di emersione di irregolarità, il socio può agire in sede giudiziale (Controllo Giudiziario) ovvero in sede amministrativa (segnalando all’Autorità di Vigilanza e chiedendo il Commissariamento della Cooperativa).

Sono socia dal 2008 di una cooperativa edilizia che a tutt’oggi non è completata, nonostante qualcuno ci sia andato ad “abitare” senza aver ancora l’abitabilità con un verbale di assegnazione provvisoria ma senza ancora accollo del mutuo regionale che risultata intestato alla cooperativa.
Nel novembre 2016, avendo perso il lavoro, decidiamo di dare le dimissioni e chiedere la restituzioni delle somme versate in quanto non più in grado di pagare, mandando una pec e portando brevi mani la stessa mail (la ditta che esegue i lavori edili è la stessa ditta che mi ha licenziato, i quali soci sono anche loro stessi soci della cooperativa).
A tutt’oggi non abbiamo avuto nessuna risposta dalla cooperativa, anzi abbiamo saputo dagli altri soci che ancora non solo ci considerano soci ma anche morosi e secondo loro (ex titolari/soci cooperativa) stiamo causando un danno, in quanto l’alloggio a noi assegnato non risulta vendibile poichè troppo personalizzato (abbiamo cambiato la disposizione delle stanze ed ovviamente messo bagni, infissi extracapitolato pagando la differenza), per cui non vogliono rimborsarci le quote versate ma anzi vogliono chiederci di pagare la spesa per riportare il progetto della casa a quello di capitolato, ma nel verbale di assegnazione non è previsto il rimborso delle spese per il ripristino delle eventuali modifiche, ma si parla solo di risarcimento danni alla cooperativa in caso di inadempienza.
Secondo Lei possono chiedermi questi danni e non versarmi le quote da noi sottoscritte?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie, soprattutto se a contributo pubblico, il socio che receda ha diritto alla restituzione integrale delle anticipazioni in conto prezzo e il socio subentrante deve rimborsare il costo delle migliorie eseguite.
Occorre, pertanto, verificare se la Cooperativa ha assunto il nuovo socio, il quale ha accettato l’immobile nello stato in cui si trova.
In caso di controversia è la Cooperativa che deve provare l’impedimento alla assunzione del nuovo socio per l’eccessiva personalizzazione dell’immobile.
Quanto al recesso, se il CdA non riscontra in un tempo ragionevole la relativa domanda, essa si considera accolta.
L’accoglimento presuntivo di cui sopra, dovrebbe far cadere tutte le eccezioni sulla inutilizzabilità dell’immobile e comportare l’obbligo della Cooperativa ad eseguire il rimborso.
Occorre, pertanto, aspettare e sperare silenziose convinzioni degli amministratori, in questo caso molto utile per il socio receduto.

Sono socio di una cooperativa dal 2008, prenotatario di una bifamiliare al prezzo di 201.000 €, con il passare degli anni il prezzo è lievitato a 238.000 € come da scheda costi più tutte le spese di gestione più spese per cambio ingegnere direttore lavori.
Ho speso ad ora 270.000 € perché ho fatto migliorie tra esterno e interno, nel frattempo si è creato un conflitto tra il presidente amministratore unico e due soci, ad ora ci troviamo con la banca che ha chiuso il rapporto senza che frazionasse il mutuo con la scusante che il perito ha trovato degli abusi.
Il presidente mi manda una lettera di esclusione per grave morosità dopo che ho versato 196.000 € perché ne dovevo atri 11.000 €, siccome occupo da sette anni l’immobile mi intima di andare via entro trenta giorni.
Sono ormai stufo di essere estorto, mi conviene accettare l’esclusione o oppormi? Riuscirò a recuperare almeno metà di quello che ho anticipato, la banca aggredirà tutto il patrimonio della cooperativa e riusciamo tutto?

Risposta al quesito:
Ad alcune domande si può dare una pur generica risposta, ad altre non si può neppure tentare per la loro generica formulazione, assolutamente priva di elementi concreti da esaminare.
Se nella realizzazione della Cooperativa sono stati eseguiti dei lavori abusivi, tanto da indurre l’Istituto di credito a non frazionare il mutuo, in tal caso la Cooperativa medesima risulta inadempiente con grave responsabilità degli amministratori.
In tale prospettazione il socio può legittimamente omettere i versamenti dovuti eccependo l’inadempienza della Società.
In ordine al rimborso delle somme versate dal socio che voglia recedere, va rilevato che nelle Cooperative edilizie esistono due rapporti, quello sociale e quello mutualistico.
In riferimento al primo il socio versa le somme inerenti al capitale sociale, alle spese di amministrazione e ad ogni altro costo che riguarda la vigenza della Società (ad es. tenuta della contabilità, oneri fiscali, oneri camerali etc…); in relazione al secondo il socio effettua le anticipazioni sul prezzo di assegnazione, normalmente a copertura dei costi di costruzione dell’alloggio di cui è prenotatario (ad es. terreno, prezzo d’appalto, progettazione, direzione dei lavori, etc…).
In caso di recesso lo Statuto regola il rimborso delle somme versate, ma generalmente i versamenti eseguiti in ragione del rapporto sociale scontano la decurtazione delle perdite avute dalla Cooperativa nel corso della gestione; mentre quelli eseguiti in relazione al rapporto mutualistico devono essere restituiti al socio per intero.
Occorre, però, verificare se lo Statuto impone clausole speciali, come ad esempio quella inerente alla necessità di subentro di altro socio, quale condizione di efficacia del diritto al rimborso.
La valutazione di convenienza sul percorso da intraprendere è complessa ed esige l’esame di tutte le circostanze di fatto e di diritto che condizionano i rapporti intrattenuti con la Cooperativa.

Le pongo questi quesiti per avere chiarimenti in merito alla disciplina delle Società Cooperative a mutualità prevalente, edilizia di abitazione a proprietà individuale o divisa (con tipo di società in S.c.a.r.l.):
1)      Per quanti esercizi consecutivi o non, in caso di non approvazione del bilancio oppure di non poterne discutere in Assemblea dei soci per la sua non validità costitutiva, vi è il commissariamento automatico o per ufficio della società?
2)    Il commissario o i commissari, il liquidatore o i liquidatori da chi sono pagati e quant’è il loro compenso monetario? A tal proposito, vorrei ricevere chiarimenti in seguito a quali rischi vanno incontro i soci cooperatori, se vi sono, in termini di responsabilità giuridiche, penali o civili, e in termine di costi eventuali che spettano ai stessi soci cooperatori! (In sostanza, il sottoscritto vorrebbe conoscere se il compenso del commissario/i, e del liquidatore/i spetta ai soci cooperatori con il loro patrimonio personale o alla cooperativa solo in quanto persona giuridica con il solo patrimonio della società).
3)     Per un socio cooperatore/adempiente in termini di costi monetari/finanziari/economici, da sopportare, conviene il commissariamento e quindi poi la procedura di liquidazione per estinguere la società, oppure aspettare l’estinzione automatica della società che avrà luogo solo nel 2050?

Risposta al quesito:
Al quesito n.1: il commissariamento della Cooperativa è un atto amministrativo di controllo gestionale previsto dalla Legge, che scatta ogniqualvolta emergono irregolarità nella conduzione della Società. La mancata approvazione del bilancio ovvero l’impossibilità di funzionamento dell’assemblea costituiscono eventi gravi che per la loro importanza comportano la necessità del commissariamento, allorquando essi vengono a conoscenza dell’Autorità di Vigilanza.
Quest’ultima può avere conoscenza degli eventi in diversi modi: a seguito di esposto dei soci ovvero dei creditori della Cooperativa; in conseguenza della revisione ordinaria obbligatoria ogni due anni; a seguito di ispezione straordinaria disposta dalla Vigilanza.
Trattandosi di atto amministrativo, esso deve essere, comunque, motivato ed è soggetto al ricorso al TAR competente per violazione di legge, errore di fatto o straripamento di potere.
Al quesito n.2: il compenso monetario dei Commissari Governativi, Straordinari e Liquidatori è stabilito dalla legge e tiene conto di diversi parametri quali la complessità dell’attività svolta, il risultato ottenuto in ragione del patrimonio sociale, il valore dell’attivo recuperato etc… (parametri che vengono valutati dall’Autorità amministrativa e il relativo provvedimento può essere opposto al Tar da chiunque vi abbia interesse).
L’onere del compenso è a carico della Cooperativa, la quale risponde con il patrimonio sociale (ad esempio alloggi, terreni, immobili etc…).
I soci non rispondono dei debiti sociali, almeno che non sussistano delibere assembleari impositive dei versamenti sociali ovvero non vi siano crediti iscritti in bilancio per versamento dovuti e non eseguiti (ad es. pagamento del residuo prezzo di assegnazione).
I Commissari possono agire con l’azione di responsabilità verso amministratori e sindaci per i risarcimento dei danni da questi arrecati nello svolgimento della loro attività amministrativa; possono anche agire coattivamente per i versamenti dovuti dai soci.
Il ricavato  delle predette azioni potrà essere utilizzato per soddisfare i crediti dei Commissari, dei creditori privilegiati, dei creditori chirografari degli stessi soci.
Al quesito n.3: la domanda non sembra chiara ed, anzi, sovrappone diverse ipotesi di diversa attuazione.
Se, infatti, la Cooperativa ha raggiunto lo scopo sociale, essa deve essere posta in Liquidazione volontaria (diversa dal Commissariamento e dalla Liquidazione Coatta) mediante la nomina di un liquidatore, il quale provvederà agli adempimenti per l’estinzione dei debiti e l’acquisizione dei crediti; ultimate le operazioni la Società può essere estinta.
Tale procedura di Liquidazione volontaria, se ricorrono i presupposti del raggiungimento dello scopo sociale (ovvero di altra causa di scioglimento obbligatorio), deve avere luogo indipendentemente dalla scadenza prevista dallo Statuto.
Se gli amministratori non provvedono, nonostante si sia verificata la condizione di scioglimento, in tal caso il socio può attivare il suo diritto di recesso e in caso di rigetto, può opporre il provvedimento innanzi al Tribunale competente.
Se, viceversa, la Cooperativa viene Commissariata per irregolarità di gestione, il socio può far valere i propri diritti innanzi al Commissario, chiedendo l’esecuzione di attività volte all’accertamento dell’avvenuto raggiungimento dello scopo sociale e, conseguentemente, l’applicazione delle norme sulla Liquidazione volontaria.
Se la Cooperativa è posta in Liquidazione coatta per mancanza di attivo, in tal caso è la stessa procedura concorsuale che per legge comporterà l’estinzione della Società a seguito di tutte le attività liquidatorie.
Nella gran parte dei casi il socio non può scegliere il percorso, ma può valutare il tipo di intervento da effettuare per la migliore tutela dei propri diritti.

In riferimento al quesito del 23 maggio, Le scrivo in qualità di segretario di tale società cooperativa.
Occorre precisare che la società cooperativa edilizia ha un mutuo ipotecario fondiario attualmente non frazionato.
Quindi la Banca, che non conosce i singoli soci, bensì la società, non vuole procedere al frazionamento del mutuo/ipoteca, in quanto a causa della morosità di alcuni soci, si è accumulato un debito di rate insiolute superiori a 50 mila euro. La banca da pochi giorni ci ha informato che a breve la pratica passerà all’ufficio dedicato ai mutui “in sofferenza”, quindi sta sollecitando a “sanare” l’insoluto nel migliore dei modi, ovviamente gravando sui soci che hanno sempre pagato.
Non è possibile procedere all’esclusione dei soci morosi e relativa vendita della quota in quanto il mercato immobiliare è ai minimi storici e comunque occorrerebbe tempo che attualmento non abbiamo.
Come uscire da questa situazione? E’ possibile che non ci sia una legge che non tuteli i soci che si trovano in questo circolo vizioso? Cosa ci succederà a breve? Si tratta di 11 famiglie sul lastrico per colpa di un solo individuo.
Gli studi legali della zona non sono riusciti a trovare una soluzione. Spero che Lei ci possa aiutare.
Risposta al quesito:
Occorre distinguere la posizione dei soci dalla posizione della Cooperativa.
Se, infatti, i soci hanno stipulato con la Società il contratto di prenotazione e gli alloggi sono ultimati e catastati, in tal caso essi stessi potrebbero convenire in giudizio sia la Cooperativa che la Banca e richiedere il trasferimento coattivo dell’alloggio ai sensi dell’art. 2932 c.c..
In tal caso la Banca è obbligata al frazionamento ai sensi dell’art. 39 TUB.
Occorre, però, che i soci agiscano prima della Banca, trascrivendo la domanda nei Registri Immobiliari, in modo da no far prevalere l’azione esecutiva dell’Istituto e quella seguente ad un eventuale fallimento.
Se, viceversa, si ritiene di agire come Cooperativa, occorre verificare da quanto tempo gli alloggi sono catastati e ultimati e se, nelle more, la Banca ha percepito interessi di preammortamento.
Nell’ipotesi affermativa, gli interessi percepiti sarebbero illegittimi e la Banca deve, comunque, procedere al frazionamento ex art. 39 TUB; l’esposizione debitoria della Cooperativa potrebbe essere compensata con quanto percepito illegittimamente dalla Banca; una tale strategia, tuttavia, esige l’adeguato approfondimento specialistico attraverso l’esame dei contratti di mutuo e degli stati d’avanzamento dei lavori.