Mese: Maggio 2020

Buongiorno Avvocato sono socio di una Cooperativa edilizia la quale da circa 13 anni sta realizzando 6 villini a schiera su area peep! 4 di queste unità sono già state completate ed assegnate ai soci ma le rimanenti 2 unità ad oggi sono rimaste da completare a causa della perdita dei requisiti Isee da parte dei Soci (la scrivente è una di queste!).
Attualmente anche a causa dell’attuale crisi di mercato risulta impossibile trovare nuovi soci ai quali cedere gli immobili, pertanto chiedo un parere sulla possibilità di far sciogliere / mettere in liquidazione la coop assegnando ai due soci gli immobili nello stato di fatto in cui sono (catastalmente sono ancora terreno) anche se completamente realizzati esternamente!

Risposta al quesito:
Se la realizzazione edilizia insiste su area PEEP, in tal caso la Cooperativa ha stipulato la Convenzione ex art. 35 L.865/71 che prevede determinati requisiti per i soci assegnatari.
Il predetto obbligo non viene meno se la Cooperativa va in Liquidazione e assegna al grezzo, ma permane integro in quanto rileva la destinazione dell’area su cui sorge l’immobile.
Occorre, pertanto, che al socio che ha perso i requisiti subentri altro (magari un parente) che li possiede.

Sono socio di una cooperativa ad edilizia agevolata. Già vi è stata la ratifica assessoriale dell’assegnazione definitiva di tutti gli alloggi a proprietà divisa ma non la completa stipula di tutti gli atti.
Il mio quesito è il seguente: i soci riservatari hanno ancora motivo di esistere e quindi votare in assemblea?

Risposta al quesito:
Occorre distinguere tra “aspiranti soci” e “soci riservatari”, essendo solo i secondi titolari del rapporto sociale. Se, nel caso di specie, si tratta di soci riservatari per i quali non è stata mai pronunciata l’estinzione del rapporto sociale, gli stessi hanno diritto di voto in assemblea sulle questioni societarie di carattere generale.
Per quanto riguarda il programma costruttivo, viceversa, i riservatari potranno intervenire esclusivamente sugli argomenti pertinenti al loro “interesse potenziale”, riguardante diritti e obblighi su di loro incombenti in caso di rinuncia di uno dei soci prenotatari che ancora non hanno avuto il trasferimento definitivo degli alloggi.
Va infine rilevato che i soci riservatari per essere tali devono contribuire alla copertura delle spese generali, sicché normalmente si tratta di “aspiranti soci” che non hanno alcun diritto di voto.
Non esiste conflitto di interesse tra soci che siano tra di loro parenti, sicché ciò accade anche per i soci riservatari, che siano tali (e rispettino le condizioni sopra esposte).

Purtroppo mio padre è morto prima di diventare il proprietario dell’appartamento in coop. che a giugno sarebbe passata da indivisa a divisa. Ora dagli altri soci viene chiesto a mia madre di subentrare prima di giugno di modo che quando avverrà il passaggio ne diventi la proprietaria.
Se la casa fosse di proprietà la metà andrebbe a mia madre e l’ altra metà divisa in 4 (siamo 3 figli), esatto? Ma se ora la proprietaria diventa lei? Vorrei sapere quale quota dell’ immobile spetta a noi figli.

Risposta al quesito:
A seguito della morte del socio subentrano nel rapporto gli eredi secondo le quote del diritto successorio.
Il Testo Unico n.1165/38 prevede che gli eredi medesimi designino il rappresentante che deve assumere la qualità di socio, mentre nell’atto pubblico interverranno tutti i componenti la Comunione ereditaria.
Nel caso di specie il diritto successorio prevede che il coniuge intervenga per un terzo e i rimanenti due terzi siano suddivisi tra i tre figli.
Al coniuge superstite spetta anche il diritto di abitazione dell’alloggio.

Sono socio si una coop edilizia nel 2011, mi è stato consegnato l’alloggio registrato alla Agenzia delle entrate nel suddetto anno. Nel 2017 ho effettuato il rogito però causa perdita del lavoro la banca non mi ritiene idoneo per l’accollo del mutuo.
Da premettere che sono due anni che pago regolarmente le rate del mutuo che però è intestato alla coop, ora vorrei sapere se corro il rischio di perdere casa e su come comportarmi.

Risposta al quesito:
Purtroppo la problematica del “merito creditizio” riguarda anche gli accolli di mutuo nelle Cooperative Edilizie, in quanto la Banca non può concedere mutui non osservando i parametri creditizi previsti dalla normativa europea.
L’unica possibilità è che la Cooperativa resti in piedi per consentire il pagamento delle rate di mutuo fino a quando il socio avrà acquistato il merito creditizio ovvero si sarà estinto il mutuo medesimo.
Ma una tale ipotesi passa dal consenso della Cooperativa.

Esimio Avvocato, sono socia di una cooperativa edilizia in liquidazione e il liquidatore vuole procedere al recupero con decreti ingiuntivi delle sole spese di amministrazione non versate da parte dei soci (quota strade).
Il liquidatore sostiene, perchè a ciò indotto da un gruppo di soci che ha trasferito medio tempore a terzi l’alloggio, che le spese di manutenzione (delle parti comuni) spettano non ai soci ma ai terzi acquirenti in quanto sono gli effettivi utilizzatori del bene comune e che ai soci (non più proprietari) non può essere richiesta la quota per le spese generali.
Quei soci hanno trasferito la proprietà dell’alloggio ma non anche la qualità di socio e, mi chiedo, non essendo estinto il rapporto sociale a loro cosa spetta in definitiva pagare?

Risposta al quesito:
Si deve ritenere che la Cooperativa sia in Liquidazione volontaria e l’assemblea abbia nominato il Liquidatore con il mandato di svolgere tutti gli adempimenti necessari per estinguere la Società, previo azzeramento del Passivo e dell’Attivo sociale.
Si deve anche presumere che la Cooperativa abbia assegnato gli alloggi ai soci prenotatari e, conseguentemente, sia insorto il “Condominio” tra tutti i neo proprietari degli immobili.
Salva la diversa previsione di specifici deliberati assembleari, il Liquidatore svolge attività diversa da quella dell’Amministratore del Condominio, in quanto il primo si occupa della estinzione dei rapporti sociali, mentre il secondo cura la gestione dei beni comuni, ormai del tutto fuori dall’ambito societario.
Alla luce di quanto precede, i soci sono obbligati a corrispondere al Liquidatore le spese generali per il mantenimento della Società fino alla relativa estinzione, mentre i proprietari degli immobili (soci e non soci) sono obbligati a corrispondere all’Amministratore di Condominio le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria delle cose comuni, non più appartenenti alla Cooperativa.
Può, tuttavia, accadere che, al momento della messa in Liquidazione, la Cooperativa non avesse completato il “programma costruttivo” (ad esempio la sistemazione delle parti esterne ), sicché, in ragione dell’obbligazione residua, può adempiere ai lavori di ultimazione, di cui è anche intestataria con il permesso di costruire.
In tale ultimo caso sarà il Liquidatore a gestire i predetti lavori residui, richiedendo i versamenti pro quota ai soci come da deliberato assembleare, indipendentemente se siano ancora proprietari degli immobili.