Giorno: 21 Luglio 2020

Egr. avvocato, a settembre dovrei fare l’atto di compravendita con la coop. edilizia, essendo passati ad agosto 2020 5 anni dal fine lavori, si potrebbe optare per l’imposta di registro prima casa 2% del valore catastale, invece dell’iva al 4% sul costo dell’immobile?
Cosa va scritto in atto, il costo dell’alloggio, accollo del mutuo e versamenti effettuati, e se c’è una differenza in avere o in dare, cosa succede?
In quanto sono stati fatti già assegnazioni con atto notarile, ma nello stesso non sono stati menzionati i versamenti fatti nel corso degli anni dai soci, così facendo non si sa se i soci sono in regola con i pagamenti. In pratica in atto è stato scritto il costo effettivo dell’alloggio con relativa quota di mutuo pari ad € 200.000,00 a socio.
E’ regolare quanto fatto dal presidente della cooperativa? Posso richiedere che in atto venga scritto quanto da me versato, cosi da evincere il credito vantato nei confronti della coop. e in caso di rifiuto cosa posso fare?

Risposta al quesito:
Nell’atto pubblico deve essere esposto il prezzo reale di assegnazione, che per le Cooperative assegnatarie di aree PEEP è vincolato a quanto previsto dal Comune.
Il Bilancio della Cooperativa deve riportare i prezzi di cessione come sopra calcolati.
I soci, tuttavia, sono obbligati ad eseguire i versamenti che riguardano la struttura sociale, il cui importo complessivo non è ricompreso nel prezzo di cessione.
Conclusivamente, nell’atto pubblico deve essere esposto esclusivamente il prezzo di cessione e i relativi pagamenti, mentre i residui pagamenti ad altro titolo devono essere esposti nel Bilancio della Società.
Eventuali irregolarità possono essere denunciati dal socio in sede civile e/o penale, qualora ne ricorrono i presupposti e ve ne sia la prova.

Sono socio di una cooperativa a proprietà divisa che ha iniziato i primi lavori circa 11 anni fa e solo nel gennaio 2018 ha chiesto un mutuo fondiario garantito da ipoteca corrisposto nella misura del 90%, sulla base degli stadi di avanzamento lavori e l’ultimo 10% da corrispondere prima del rogito. Su tale mutuo matura circa il 3,3 % di interesse (variabile) corrisposto semestralmente dal nostro presidente che li ribalta in capo a ciascun socio in proporzione alla quota di mutuo da accollarsi (interesse di prefinanziamento).
A novembre, sono state completate le pratiche di accatastamento e da diversi mesi abitiamo negli appartamenti con regolare residenza, ma ad oggi la banca temporeggia nell’adempiere al frazionamento del mutuo/ ipoteca per poi , successivamente, procedere con le pratiche di accollo (liberatorio) della porzione di mutuo frazionato da parte di ciascun socio della cooperativa che necessita di fare mutuo.
Secondo la banca la colpa di questi ritardi dipenderebbe dal fatto che i soci hanno presentato in tempi diversi, alla stessa banca, la documentazione necessaria per la valutazione della fattibilità della richiesta di accollo, pertanto, la banca avrebbe predeliberato favorevolmente le richieste di accollo liberatorio in tempi diversi, generando un’asincronizzazione nelle scadenze delle stesse (della durata di 6 mesi), pertanto, mentre alcuni soci ricevevano le delibere, quelle di altri richieste in precedenza scadevano. Sulla base di ciò tutti i soci con delibere scadute si sono attivati insieme per riconsegnare documentazione reddituale per il rinnovo delle delibere.
Al momento tutte le delibere sono in corso e abbiamo sollecitato la banca per un intervento tempestivo nel frazionamento, al fine di evitare che altri ritardi comportino la scadenza di altre delibere.
In un primo momento l’ufficio che si occupa del frazionamento ci ha comunicato che se avessimo raggiunto il numero di 16/ 17 delibere favorevoli (su 22 soci, di cui 2 non dovrebbero chiedere il mutuo), avrebbero proceduto con il frazionamento e successivamente all’accollo. Ad oggi le predelibere favorevoli sono 17. Poi abbiamo scoperto in via Informale che un altro ostacolo al frazionamento è rappresentato da alcuni soci che non presterebbero idonee garanzie per l’accollo.
Il problema sembrerebbe risolto in quanto la cooperativa (costruttore) si è chiamata a prestare garanzia per questo socio …
Vorrei sapere 1) che implicazione comporta quest’ assunzione di garanzia da parte della cooperativa nei confronti di questi appartamenti? Inoltre, premettendo che la banca con scuse diverse ( l’emergenza sanitaria, poi le ferie dei dipendenti ecc ecc) continua a prendersi tempo e i soci non conoscono i reali motivi di questo ritardo ( negligenza di qualcuno o altri motivi sconosciuti ai soci?) facendo maturare quindi elevati costi inerenti agli interessi di prefinanziamento.
2) Cosa si può fare per fermare la maturazione di questi interessi e obbligare la banca ad adempiere al frazionamento, e al successivo accollo almeno parziale? Ci sono eventuali tempi in cui la banca a seguito della conferma della predelibera è obbligata a partire con il frazionamento?
3) C’è modo per chiedere il risarcimento di una parte di questi interessi che continuano a maturare per colpa di qualcuno? C’è poca trasparenza nei motivi che attualmente sottendono a questo ritardo… Il presidente della cooperativa alle richieste di chiarimento dei soci si limita a rispondere che la situazione è sotto controllo e da lui costantemente monitorata… Cosa possiamo fare?
Ultima domanda, gli interessi di prefinanziamento corrisposti sino ad ora (mutuo intestato ancora alla cooperativa) non possono essere detratti nel 730 vero?

Risposta al quesito:
Appena gli alloggi sono ultimati e catastati, l’Istituto mutuante ha l’obbligo di procedere al frazionamento del mutuo ai sensi dell’art. 39 del Testo Unico Bancario.
Se la Banca rifiuta l’adempimento, la legge prevede che la Cooperativa possa rivolgersi al Presidente del Tribunale competente per ottenere il frazionamento coattivo.
Dalla data del frazionamento cessa l’obbligo della Cooperativa per il pagamento degli interessi di preammortamento.
La Banca non può accampare pretesti sulla documentazione e sulla solvibilità dei soci, in quanto il frazionamento è atto diverso dall’accollo del mutuo individuale, potendosi verificare il primo autonomamente dal secondo.
Gli interessi di prefinanziamento (così definiti nel quesito) non sono detraibili, in quanto antecedenti alla stipula del contratto di mutuo ipotecario.
E’ presumibile, tuttavia, che gli interessi cui fa riferimento il quesito siano quelli di preammortamento pagati dalla Cooperativa, ancora intestataria del contratto di mutuo, che devono essere suddivisi pro quota tra i soci, i quali li possono detrarre nella misura del 19% fino all’importo massimo di Euro 4.000,00. Alla dichiarazione dei redditi deve essere allegata la certificazione rilasciata dalla Cooperativa in ordine alla quota accreditata al socio e al relativo pagamento.