Chiedo quale è la corretta determinazione dei canoni di godimento o d’uso, di cooperativa edilizia abitativa indivisa a contributo erariale nata nel 1901.
Ha 11 edifici di cui 3 in diritto di superficie con convenzioni urbanistiche stipulate con il Comune avvalendosi delle leggi ERP, 865/1971 e 457/1978. So che per i tre edifici dovrebbe essere il Comune o la Regione Lombardia a darci le tabelle dei canoni, mentre per il resto degli edifici in diritto di proprietà della cooperativa, vale il Testo Unico n. 1165/1938 per la parte ancora in vigore.
Tuttavia non è chiaro come determinare il canone. Io ho inteso che non può superare il 4% al mq. del valore di costo dell’alloggio. A mio avviso, tale valore dovrebbe essere effettuato da un Collaudatore iscritto all’Albo ecc.
L’edificio dove abito, è stato finito di costruire nel 1954, quando siamo entrati ad abitare e come anche tutti gli altri 11 edifici seppure in epoche diverse, sono completamente ammortizzati e la Cooperativa ha già ricevuto il denaro dei costi costruzione.
Gli attuali consiglieri, in carica da un decennio, emettono canoni di godimento a più di 65 Euro al mq. ai nuovi soci assegnatari, a loro insindacabile giudizio. Inoltre inseriscono dentro il canone i costi della nuova ristrutturazione alloggio, che deve pagare il nuovo assegnatario; invece di distinguerla con altra voce di costo, da pagare ratealmente fino ad estinzione.
Risposta al quesito:
La Cooperativa edilizia a proprietà indivisa dovrebbe essere generalmente a mutualità prevalente se non a mutualità pura.
Quanto precede comporta che l’attività sociale non può in nessun caso avere scopo lucrativo di alcun genere, sia esso esplicito che occulto.
Il canone dell’alloggio assegnato al socio, dunque, deve essere commisurato all’effettivo fabbisogno finanziario della Società, commisurato alla sola esigenza di pareggiare i costi con i ricavi.
Sulla scorta del predetto principio, i soci possono esporre i rilievi in sede di bilancio annuale ed eventualmente proporre opposizione innanzi al Tribunale, previo preventivo accertamento delle effettive inadempienze da parte degli amministratori.