Descrivo sommariamente la situazione in cui mi trovo coinvolto per avere un suo parere in merito:
1) Ho stipulato un preliminare di vendita registrato presso l’ufficio delle entrate, ma non trascritto con atto notarile, per l’acquisto di un immobile in edilizia convenzionata;
2) Ho versato metà della somma con copertura fidejussoria assicurativa (per ora non saremmo comunque intenzionati ad escutere la fidejussione, abitando già nell’appartamento);
3) Da circa 6 mesi io e la mia famiglia (2 adulti + 2 minori) abbiamo avuto la consegna dell’immobile da parte della Cooperativa e vi abitiamo stabilmente con ottenimento della residenza;
4) avremmo dovuto stipulare l’atto notarile ma un’Impresa costruttrice (non quella che ha realizzato il mio intervento), ha posto un sequestro conservativo sull’immobile vantando crediti nei confronti della Cooperativa;
5) successivamente l’impresa costruttrice il nostro intervento ha predisposto un sequestro delle somme da noi dovute alla Cooperativa (teoricamente dovute, in quanto non essendo proprietari non siamo debitori di nulla);
6) la banca non ha ancora effettuato il frazionamento del mutuo, ormai la procedura perdura da almeno 6 mesi nonostante gli appartamenti siano accatastati;
7) la situazione è analoga per 10 aspiranti acquirenti su un totale di 12 appartamenti;
8) come ovvio i rogiti risultano ad oggi impossibili per il mancato frazionamento e per il sequestro conservativo dell’immobile. La cooperativa versa in conclamate difficoltà economiche (ufficialmente non ha ancora dichiarato fallimento) e, ad oggi, sta trattando con le parti per trovare una soluzione al problema, anche se la prima impresa sta comunque procedendo con la causa di arbitrato.
Sperando di aver illustrato la problematica in modo sufficientemente chiaro, Le faccio qualche domanda per le quali Le chiedo un parere:
1) nel caso non si trovasse un accordo extragiudiziario, come potrebbe evolvere la situazione? Tempistiche? Possibili scenari?;
2) nel caso l’immobile andasse all’asta credo di avere un diritto di prelazione all’acquisto: il prezzo di acquisto verrebbe comunque calmierato dalla presenza della convenzione non decaduta, essendo l’immobile completamente terminato o potrebbe essere battuto un prezzo libero? Come verrebbe determinato il prezzo a base d’asta? Se si partisse dal valore di mercato, il prezzo sarebbe sicuramente superiore a quello della convenzione;
3) come da preliminare, essendo stato consegnato l’immobile, non siamo più tenuti a rimborsare gli interessi del mutuo contratto dalla cooperativa con la banca. La banca potrebbe comunque rivalersi su di noi non ottenendo soddisfazione dalla cooperativa?
4) Si può obbligare la banca a procedere almeno con il frazionamento del mutuo? E se sì come?
5) Abbiamo qualche forma di tutela?
Risposta al quesito:
In base a quanto enunciato nel quesito, la situazione del prenotatario dell’alloggio è particolarmente complessa ed esige l’immediata scelta della strategia di tutela difensiva.
Occorre preliminarmente esaminare l’entità creditoria dell’impresa che ha ottenuto il sequestro conservativo e verificare se tale provvedimento cautelare insiste solamente sull’immobile di cui trattasi ovvero anche su altri beni della Cooperativa.
Successivamente, occorre raffrontare la capienza del patrimonio sociale sequestrato, ciò al fine di valutare se esistono concrete possibilità di escludere l’immobile in questione dall’importo necessario al soddisfacimento del credito dell’impresa sequestrante.
Con i dati che precedono si potrà valutare la convenienza a procedere con atto di citazione ai sensi dell’art. 2932 del codice civile per ottenere il trasferimento coattivo dell’immobile prenotato, previo pagamento del prezzo convenuto. Con l’atto di citazione si converrà in giudizio anche la Banca, obbligata al frazionamento del mutuo ai sensi dell’art. 39 TUB.
L’atto di citazione verrà trascritto nei registri immobiliari in modo da impedire ulteriori aggressioni di terzi oltre quella già esistente, inerente al sequestro conservativo.
Se nelle more la Cooperativa dovesse andare in insolvenza, la trascrizione sarebbe opponibile anche alla procedura concorsuale e l’immobile non potrebbe essere messo all’asta.
Nel caso di fallimento o liquidazione coatta amministrativa , gli immobili sociali sarebbero valutati al prezzo di mercato (OMI)e venduti all’asta al migliore offerente senza alcun privilegio per il socio prenotatario, il quale resterebbe in coda unitamente agli altri creditori.
La definitiva messa a punto della strategia sarebbe, comunque, condizionata all’esame della documentazione di riferimento.