Sono amministratore di una cooperativa edilizia a rl a proprietà divisa e disciplinata secondo il principio della mutualità senza fini di speculazione.
Si è proceduto alla realizzazione di alloggi ad edilizia convenzionata con il supporto di mutuo bancario.Tutti gli alloggi edificati sono stati assegnati regolarmente nel 2015 (contestualmente tutti i soci sono receduti) ad eccezione di uno, con il quale nel 2016 si è aperto un contenzioso e che, dopo aver firmato nel luglio del 2014 il preliminare di assegnazione e versato parte della somma necessaria alla realizzazione dell’immobile stesso, ha smesso di effettuare versamenti nonostante i solleciti e non fornendo risposte esaustive agli stessi.
Lo stesso socio è stato anche più volte contattato per la stipula dell’atto definitivo di assegnazione innanzi al notaio, ma anche tali inviti sono risultati vani. Si è quindi proceduto legalmente per ottenere le somme dovute e per effettuare l’assegnazione dell’immobile. Il socio in giudizio ha richiesto la nullità dell’accordo di prenotazione dell’immobile per mancanza della polizza fideussoria. Effettivamente la stessa polizza non è stata stipulata ( per volontà del socio, non formalizzata) poiché gli immobili alla data d’ingresso dello stesso in cooperativa (luglio del 2014) erano già ultimati ed hanno ottenuto rilascio di agibilità a settembre dello stesso anno.
Oggi il Giudice si è espresso accogliendo la richiesta di nullità del contratto per mancanza della polizza fideussoria e stabilendo che la cooperativa deve provvedere alla restituzione delle somme versate al socio.
E’ giusto ritenere l’accordo di prenotazione nullo in questo caso? Come occorre procedere per tutelare gli interessi della cooperativa?
Visto che la cooperativa ha un debito per la parte di mutuo non estinta e legata all’immobile, un debito aperto con uno dei costruttori a cui occorre ancora pagare parte delle fatture per le somme a cui il socio non ha fatto fronte, nessun’altra somma disponibile e come unico bene l’immobile non assegnato (già oggetto di ipoteca bancaria).
Risposta al quesito:
Per dare una corretta risposta occorrerebbe esaminare il contenuto della sentenza.
Da quanto esposto non sembra che sia necessaria la fideiussione, in quanto prevista dalla legge esclusivamente per gli immobili in corso di costruzione, mentre nel caso di specie sembra che la cessione dell’immobile sia stata convenuta quando esso era già realizzato. Sarebbe, tuttavia, comunque necessaria la polizza assicurativa per la garanzia postuma del costruttore (i cui onere incombe a quest’ultimo).
Se dunque la sentenza non è impugnabile in base al contenuto corretto (da verificare), la Cooperativa è tenuta a rimborsare il prezzo anticipato dal socio, trattenendo le perdite subite nel corso del rapporto sociale, qualora il socio medesimo si rifiuti di proseguirlo.
Il diritto di ritenzione della Cooperativa si fonda sulla circostanza che il socio non ha richiesto la fideiussione e, pertanto, non può pretendere alcun risarcimento, sicché si applica la disciplina del recesso con il rimborso delle anticipazioni.
E’ presumibile che una tale ipotesi non sia conveniente per il socio, il quale riceverebbe il rimborso maggiorato dei soli interessi legali (almeno fino alla domanda giudiziale).