Prima di tutto mi complimento per la competenza e chiarezza con cui il Suo Studio riesce a rispondere alle numerose richieste avanzate da persone, come me, che, purtroppo, hanno dovuto fare i conti con una realtà insidiosissima come quelle delle cooperative edilizie.
Veniamo al mio quesito. Nel 2010, entrai come socio in una cooperativa edilizia sociale con il fine di ottenere l’assegnazione di un alloggio. Mi fidai del presidente, noto costruttore, da cui da decenni operava nel settore delle cooperative e da cui molti miei cari avevano acquistato in passato ovvero preso parte come soci di cooperativa senza problemi e con piena soddisfazione per gli alloggi ricevuti. In effetti io ero consapevole di essere un socio ma di fatto il tutto si svolgeva come se stessi acquistando da un’impresa di costruzione.
La consegna dell’alloggio, che doveva avvenire entro un paio di anni, per diverse vicissitudini di cui noi soci solo in parte eravamo al corrente, è avvenuta nel 2016 (lasso di tempo che da una parte mi ha consentito di non accendere alcun mutuo). Il corrispettivo di quanto indicato nel rogito è stato tutto interamente versato in più rate negli anni in minima parte con assegni circolari NT ed il resto con bonifici bancari dal mio conto. Purtroppo, per la troppa fiducia riposta nella figura del presidente (ovvero imprenditore) ho rogitato a luglio 2016 senza che venissero completate molte delle opere comuni, come verde, campi sportivi, sala condominiale e, soprattutto, la strada di accesso al parco, tutt’ora ancora sterrata. Ad oggi, novembre 2017, sembra che debbano essere assegnati ancora due alloggi.
Da qualche mese abbiamo scoperto che la cooperativa ha enormi debiti con i fornitori e che, addirittura, due di essi hanno fatto istanza di fallimento per importi considerevoli e sembra che anche altri creditori siano intenzionati in tal senso. Purtroppo nessuno dei soci, che siamo quasi 80, ha mai visto i documenti contabili, bilanci o altro.
Fatta questa premessa, volevo sapere cosa rischio in caso di fallimento della cooperativa. Ho letto di revocatoria. Ma potrei essere chiamato a versare altri soldi? Perdere la casa?
I dubbi ed i timori mi assalgono mentre arrivano notizie poco rassicuranti sul comportamento tenuto dal nostro presidente circa la contemporanea costruzione in cooperativa di molti altri alloggi ormai fermi per debiti latenti.
Qualcuno mi ha detto che in caso di mala gestio rischiano anche i soci. In che termini? È vero che è tutelato di più chi ha un mutuo rispetto a chi non ce l’ha e che c’è differenza tra chi vi abita e chi, come me, no?
Mi scuso per essermi dilungato e La ringrazio anticipatamente per il tempo che vorrà accordare alla mia richiesta.
Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie sono società a responsabilità limitata, sicché per i debiti sociali risponde esclusivamente la struttura sociale, mentre restano indenni i soci, i quali rispondono limitatamente al capitale sottoscritto.
Se, tuttavia, esistono deliberati assembleari ovvero crediti verso i soci risultanti dai bilanci approvati, questi ultimi rispondono di quanto deliberato ovvero esposto nel documento contabile.
In tal caso il socio obbligato non può scusarsi con il fatto che nulla sapeva dei bilanci, in quanto il regime normativo della Cooperative è esposto nel contratto fondamentale della Società (Statuto sociale), che si presume a conoscenza dei contraenti (soci).
Ciò posto, se l’alloggio assegnato è prima casa, il relativo atto non è soggetto alla revocatoria fallimentare.
La revocatoria ordinaria sarebbe, viceversa, esperibile, ma solo nel caso di assegnazione effettuato con l’accordo fraudolento del socio, con l’intento di pagare un prezzo inferiore a quello dovuto (mentre nel caso di assegnazione conforme al contratto di prenotazione l’azione revocatoria non sarebbe esperibile).
L’accollo del mutuo presuppone normalmente l’esposizione personale dell’accollante (anche indipendentemente dalla garanzia ipotecaria), sicché, nel caso di revocatoria, l’assegnatario resterebbe, comunque, esposto verso l’Istituto di credito.