Spettabile Studio, grazie innanzi tutto per le risposte che date sulla Vostra pagina web e che trovo di grande interesse e chiarificatrici di molte situazioni.
La cooperativa edilizia di cui faccio parte ha realizzato il programma edificatorio con 100 appartamenti di due diverse tipologie di grandezza. Il Condominio che si è costituito prevede che le relative spese di gestione siano pagate dai 100 soci facendo ricorso ai millesimi di proprietà degli appartamenti come prevede il codice civile. Per quanto riguarda invece le spese della Cooperativa esse vengono suddivise non attraverso i millesimi di proprietà ma in parti eguali tra i 100 soci. Tali spese sono relative al comprenso del CdA, del collegio dei revisori, delle spese legali per una causa alla ditta costruttrice, ecc.
I miei quesiti sono:
1. E’ giusto il criterio di ripartizione delle spese che vede una suddivisione paritaria delle stesse anche se alcuni soci hanno avuto appartamenti più grandi o meglio esposti?
2. Come mai si adotta per ripartire le spese del Condominio il codice civile e i millesimi di proprietà mentre per le spese della Cooperativa si può adottare un diverso criterio?
Risposta al quesito:
La Cooperativa si fonda sul contratto di società, stipulato tra i soci per l’ottenimento di vantaggi mutualistici.
Dopo la costituzione, la Cooperativa assume la personalità giuridica ed agisce per il raggiungimento dello scopo sociale, secondo le norme dello Statuto e del codice civile.
Accanto al rapporto societario insorge il rapporto mutualistico, il primo riguardante la struttura societaria, il secondo attinente alla prestazione dovuta al socio a fronte della controprestazione dallo stesso eseguita.
I due rapporti, ancorché connessi hanno cause giuridiche diverse in ragione delle finalità contrattuali, le une riguardanti la struttura societaria, le altre inerenti allo scambio dei beni (alloggio contro danaro).
Alla luce della distinzione che precede, le spese inerenti il funzionamento della Società sono di carattere generale e si ripartiscono tra tutti i soci in parti uguali, non sussistendo alcuna differenza immediata di vantaggio (la Società opera comunque, indipendentemente dalla dimensione dell’alloggio); al contrario, l’onere della prestazione mutualistica deve essere proporzionale al valore della stessa, al pari di un normale contratto commerciale; in chiave mutualistica il socio assegnatario di un alloggio più grande versa un prezzo maggiore, ma fruisce di un vantaggio maggiore. In tal caso sussiste un effetto immediato nel rapporto costi/benefici.
Se gli alloggi sono stati assegnati è insorto per legge il Condominio, che costituisce una entità giuridica del tutto autonoma dalla Cooperativa, in quanto è riconducibile ai singoli proprietari.
Il Condominio, infatti, è una comunione di beni, che a differenza della Cooperativa non ha personalità giuridica e non si fonda sulla volontà associativa dei partecipanti.
Il Condominio, infatti, nasce per legge e regola i rapporti tra i comproprietari delle cose comuni, secondo le regole del codice civile.
In tal caso gli oneri di gestione delle cose comuni devono essere ripartite in proporzione al diretto vantaggio fruito dal proprietario dell’unità immobiliare e, pertanto, la contribuzione deve avvenite in ragione della dimensione del bene ovvero della particolar allocazione del bene medesimo (maggiore fruizione del vantaggio)