Gentile avv. Cannavò, Le sottopongo il caso di mio figlio socio di una cooperativa a proprietà divisa, che ha pagato integralmente l’importo dovuto dell’alloggio di cui è assegnatario, ma sul quale grava un quota del c/c ipotecario che a suo tempo fu concesso alla cooperativa e che fu spalmato sull’immobile. Non ha ancora potuto rogitare se prima non sgrava l’ipoteca della banca.
Da osservare che non può fare l’accollo trattandosi di c/c ipotecario della cooperativa, la banca qualche tempo fa non ha concesso un mutuo in quanto precario. Poichè la Cooperativa ha intenzione di andare in liquidazione volontaria sono a porLe i seguenti quesiti:
1 – Cosa rischia mio figlio con la messa in liquidazione volontaria, avendo già pagato il suo appartamento, ma non avendo ancora fatto il rogito.
2 – La quota di c/c ipotecario della cooperativa che grava sul suo immobile può essere tramutata in mutuo ipotecario e poter fare quindi l’accollo?
3 – la banca può fare ostruzionismo su un socio che ha solo il torto di essere un insegnante precario (per fortuna ancora per poco) e che vuole saldare un debito che non è solo suo e, se si,come possiamo tutelarci?
4 – Una volta che la cooperativa è in liquidazione chi fa l’atto di vendita dell’immobile in parola?
5 – Per autorizzare la assemblea della cooperativa a chiedere la liquidazione volontaria occorre la maggioranza assoluta o l’unanimità?
Risposta al quesito:
Le singole risposte al quesito multiplo:
1- L’ipoteca è una garanzia reale, sicché essa grava sull’immobile oggettivamente. In atto l’immobile risulta di proprietà della Cooperativa, sicché esso può essere aggredito anche da altri creditori oltre quello ipotecario già esistente. Se la Cooperativa dovesse risultare insolvente potrebbe essere dichiarata fallita ovvero messa in Liquidazione Coatta Amministrativa. In entrambi i casi il socio prenotatario potrebbe subire la scelta probabile del Commissario Liquidatore (curatore) di scioglimento dal contratto e, quindi, diventare creditore della Procedura Fallimentare e perdere il diritto all’assegnazione dell’alloggio. In tal caso, però, sarebbe improbabile il recupero delle anticipazioni eseguite dal socio, per la presenza di crediti privilegiati, quali quelli ipotecari. In ogni caso, anche senza la declaratoria di insolvenza, l’ipoteca si trasformerebbe in pignoramento, sicché l’immobile sarebbe venduto all’asta. Il socio prenotatario resterebbe creditore delle anticipazioni.
2- La possibilità di ottenere un mutuo ipotecario è legata alla solvibilità del soggetto richiedente e al valore dell’immobile su cui imporre la relativa ipoteca fondiaria. E’ evidente che l’esistenza dell’ipoteca già gravante sull’immobile comporta la decurtazione del valore dello stesso e incide sulla valutazione di solvibilità del soggetto. Osservati, però, i parametri sopra citati non esiste un impedimento assoluto alla concessione di un mutuo fondiario con cui estinguere anche l’ipoteca già imposta per la scopertura di conto corrente.
3- La normativa sui crediti ipotecari incombenti sugli alloggi prenotati dai soci della Cooperative non prevede trattamenti di favore dell’incapienza finanziaria di questi ultimi. Per quanto attiene alla tutela dei diritti del socio prenotatario, occorre valutare preventivamente le ragioni del conto corrente ipotecario, quindi la loro legittimità e, in caso di contratti illeciti intercorsi tra Banca e Cooperativa, dare corso al giudizio di nullità dei contratti medesimi e della relativa ipoteca.
4- Se la Cooperativa è in liquidazione volontaria sarà il Liquidatore a stipulare l’atto pubblico di assegnazione.
5- L’assemblea di messa in liquidazione volontaria delibera con le maggioranze richieste per la modifica dello Statuto. La maggioranza richiesta dl codice civile è di oltre il 50% del capitale (dei soci), ma lo Statuto può prevedere una maggioranza più elevata.