La cooperativa indivisa, 20 soci di cui faccio parte, edificherà tramite impresa edile esterna un immobile.
Proprietario del terreno è una Fondazione. Questa, per bando vinto, può cederci in diritto di superficie l’area. Su questa i soci potranno rogitare gli appartamenti 10 anni dopo la fine lavori.
Un istituto bancario cofinanzia con mutuo ipotecario alla cooperativa, datore di ipoteca la fondazione e fideiussori pro quota i soci. Alla fine dei lavori i soci si accollerebbero quota parte il mutuo ipotecario (fino a fine lavori in pre ammortamento).
I dubbi sono:
1) come è possibile accollare il mutuo ai soci non essendo possibile il frazionamento poiché l’ipoteca resterà ‘indivisibile’ per 10 anni?
2) viene detto ai soci che potranno contrarre, per l’accollo, mutuo I casa. Come è possibile non essendoci passaggio di proprietà? Ai soci verrebbe assegnato appartamento con delibera del CDA della Coop.
3) sarebbe possibile superar gli ostacoli con, a fine lavori, atto notarile con assegnazione a ciascun socio del diritto di godimento del singolo appartamento e, a fronte di questo, quindi l’accensione di un mutuo prima casa da accollo con ipoteca sempre in capo alla Fondazione e, nell’atto, rimando, a tutela di tutti i coinvolti, a rogito da eseguirsi dopo i 10 anni (quando scade la convenzione che obbliga la Fondazione alla proprietà e le impedisce la vendita (può cedere appunto solo il diritto di superficie)
4) in caso di possibilità come descritto al punto 3, come potrebbe l’Istituo Bancario rivalersi il caso di socio moroso? Potrebbe farlo sugli altri soci in quanto membri della Cooperativa?
Risposta al quesito:
Il quesito è a vasto spettro e richiederebbe adeguato approfondimento delle reali situazioni contrattuali.
Per le vie generali si può presumere che la Cooperativa sia a “proprietà differita”, nel senso che i soci prenotatari possono acquisire la proprietà individuale degli alloggi prenotati solamente dopo dieci anni dalla fine dei lavori.
In tal caso, completate le opere, la Cooperativa può concedere in uso o in locazione gli immobili (occorre verificare la disciplina contrattuale) mediante atto pubblico (da trascrivere dei RRII) con patto di futura vendita alla scadenza prefissata. L’atto pubblico può prevedere la clausola di passaggio in proprietà con dichiarazione anche unilaterale alla data di scadenza del periodo locativo.
Nel corso di quest’ultimo periodo, gli immobili resterebbero di proprietà della Cooperativa, sicché sarebbero aggredibili da parte di eventuali creditori terzi, sicché anche l’Istituto bancario potrebbe aggredire indifferentemente qualunque immobile, indipendentemente dal socio moroso.
Nel corso del periodo locativo i soci sarebbero obbligati a sostenere le spese generali della Cooperativa.