La compagine associativa è composta da 66 soci assegnatari. Di questi, 64 hanno regolarmente rogitato. 2 Soci (che chiamo Socio A e Socio B) si rifiutano di farlo. La coop ha acceso a suo tempo, per la costruzione, mutuo con una banca che ha preteso polizze fideiussorie di 210.000€/socio. Tutt’ora attive.
Il mutuo è stato frazionato nell’aprile 2016. I Soci A e B sono stati convocati 2 volte c/o studio notarile ed entrambe le volte non si sono presentati. La coop paga il mutuo del socio A dal momento del frazionamento. Il socio B ha sospeso il pagamento da maggio 2018, costringendo la coop a provvedervi, anche purtroppo la coop non può onorare con cadenza regolare.
Questo sta comportando pressioni da parte della Banca. Faccio presente che statuto e regolamento della coop indicano i soci assegnatari degli alloggi come unici responsabili dei costi che si maturano (rate di mutuo, condominio etc) dal momento del frazionamento del mutuo. Questo sta comportando pressioni da parte della Banca.
La coop ha trovato 2 probabili acquirenti per gli alloggi non ancora rogitati, ma ad un prezzo largamente inferiore al costo, poiché il mercato è sceso terribilmente nella zona. Questo determina l’impossibilità da parte della cooperativa di rimborsare il socio A e il socio B delle somme a suo tempo tempo versate in acconto con la previsione del saldo in sede di atto.
Si può addebitare ai 2 soci la perdita? La cooperativa non è in condizioni tali da poter rimborsare i 2 soci nè la vendita porta introiti sufficienti.
Ma dall’altro lato 64 soci hanno la spada di Damocle della polizza fideiussoria che eliminano solo vendendo a questi 2 nuovi soggetti.
Risposta al quesito:
Da quanto rappresentato sussistono le condizioni per escludere i soci inadempienti e dichiararli decaduti dall’assegnazione dell’alloggio.
Si può, quindi, porre in essere la procedura di subentro dei nuovi soci e in mancanza di adesioni si può procedere con la vendita degli alloggi al prezzo consentito dal mercato.
Tutte le operazioni di vendita devono essere rese note ai soci esclusi, i quali rispondono dei danni nella misura della differenza tra il costo degli alloggi e il prezzo realizzabile.
L’addebito dei danni consentirebbe alla Cooperativa di ottenere il pareggio di bilancio.