Nella gestione di una società cooperativa edilizia si è verificato che nel contratto preliminare di prenotazione per l’assegnazione degli immobili in costruendo sono contenute alcune clausole particolari ed ambigue.
Infatti nello stesso contratto è sancito (ed espressamente approvato dal socio) che il committente (la società cooperativa edilizia) non risponde dei vizi, delle difformità e dei danni che dovessero verificarsi ex art. 1669 c.c. ma il socio dovrà eccepire le deficienze costruttive avverso l’impresa esecutrice nominata dal committente. Nel preliminare e nel capitolato non è indicato chi ha l’obbligo di rilasciare (la cooperativa nella sua qualità di venditore oppure l’appaltatore nella sua qualità di impresa esecutrice) la polizza postuma decennale per i vizi ex art. 4 del decreto legislativo 122/2005. Infine è espressamente previsto il ricorso all’Arbitro unico nominato dal Presidente Regionale della Lega delle Cooperative per qualsivoglia controversia derivante dal contratto preliminare.
Ciò premesso si chiede:
1 – Sono configurabili come clausole vessatorie quelle succitate di ribaltamento della responsabilità per i vizi/difetti di realizzazione dell’immobile?
2 – Nella ipotesi in cui il venditore, ovvero l’impresa esecutrice, si rifiutino di rilasciare la polizza postuma decennale, quali strumento ha il socio-acquirente per far valere la propria legittima pretesa?
3 – Se il socio non dovesse essere soddisfatto dal sentenza arbitrale quali strumenti cumulativi, alternativi o susseguenti potrebbe azionare?
Risposta al quesito:
Secondo quanto rappresentato non è utile ricorrere alle cd clausole vessatorie, in quanto la Cooperativa non può sottrarsi all’obbligo di legge (norma sulla tutela degli acquirenti di immobili da costruire) sicché la clausola è nulla (almeno come rappresentata nel quesito).
La polizza fideiussoria relativa alla garanzia postuma del costruttore deve essere rilasciata dall’impresa appaltata alla Cooperativa e da quest’ultima richiamata nell’atto di assegnazione definitiva dell’alloggio al socio.
Per gli eventuali vizi costruttivi, più che mai ai sensi dell’art. 1669 c.c., sussiste la solidarietà tra la Cooperativa e l’impresa di costruzione, nei cui confronti gli stessi soci hanno azione diretta.
Se a fine lavori l’impresa non rilascia la polizza fideiussoria e la Cooperativa resta inerte, sussiste la responsabilità degli amministratori, che in caso di vizi costruttivi possono essere coinvolti nel risarcimento del danno.
E’ dubitabile che la clausola arbitrale, per come descritta nel quesito, sia valida.
La legge, infatti, impone che la nomina dell’Arbitro avvenga per mezzo di soggetto terzo, mentre nel caso rappresentato essa è affidata alla Associazione cui la Cooperativa aderisce, che, pertanto, non può essere considerato soggetto terzo.
Il socio deve eccepire la nullità della clausola e a sentenza emessa può ricorrere innanzi alla Corte d’Appello per motivi di legittimità, tra cui la nullità del Giudizio.