Vorremmo costituire una cooperativa (necessariamente indivisa) per ricavare 8 alloggi per 8 soci, sfruttando il superbonus 110%.
Quesito: questa cooperativa sarà comunque libera? Si potrà trasformare da indivisa in divisa per assegnare gli alloggi in proprietà e se si con quale impatto fiscale?
Risposta al quesito:
Il Decreto Rilancio del Maggio 2020 consente anche alle Cooperative edilizie a proprietà indivisa (indipendentemente dal fatto che siano “libere” o appartenenti a categorie determinate) di usufruire dell’agevolazione fiscale nota come “Superbonus”.
Ne consegue che le suddette Società, a fronte della realizzazione degli interventi previsti dalla normativa, potranno detrarre l’importo pari al 110% dei costi sostenuti, nei limiti di cui alla normativa medesima, mediante quote uguali da distribuirsi in cinque anni. Il diritto alla detrazione spetterà alla Cooperativa nei limiti dell’imposta lorda dovuta, ma nei fatti si rifletterà sui Soci assegnatari in godimento degli alloggi, che si vedranno rimborsati i pagamenti richiesti dalla Società per la realizzazione degli interventi (nel caso in cui la Cooperativa svolga altra attività e tragga concreto beneficio finanziario dalla detrazione).
La Cooperativa potrà, comunque, rinunciare alla detrazione (ad esempio nel caso in cui non produca reddito e, quindi, non debba versare alcuna imposta), cedendo a terzi il credito di imposta (per esempio ad una Banca) corrispondente all’importo della detrazione stessa oppure beneficiando dello sconto sulla fattura emessa dal fornitore dei beni e servizi connessi agli interventi, fino alla copertura dell’intero importo dovuto (nel secondo caso, quindi, la Società potrebbe non dover anticipare alcuna spesa con implicito beneficio per i soci).
Per quanto riguarda la successiva trasformazione della Cooperativa da proprietà indivisa a divisa valgono le regole generali ex Legge 179/92 (deliberazione dell’Assemblea straordinaria, eventuale nulla osta dell’Organo di controllo), potendosi configurare implicazioni di natura fiscale soltanto nell’ipotesi in cui l’assegnazione in proprietà ai soci avvenga quando la Società non abbia ancora detratto interamente l’importo spettante, ossia prima che siano decorsi i cinque anni di imposta (e sempre che la Cooperativa non abbia optato per la cessione del credito o per lo sconto in fattura).
In tal caso, trattandosi di cessione di immobili oggetto degli interventi agevolati, da una prima lettura delle indicazioni fornite dall’Amministrazione finanziaria è possibile ipotizzare che le detrazioni non utilizzate dalla Cooperativa cedente spetteranno agli acquirenti e, quindi, ai soci assegnatari in proprietà (per le quote relative agli interventi sui singoli alloggi) ed al nascente Condominio (per le quote corrispondenti agli interventi realizzati sulle parti comuni).