Cercherò di sintetizzare più che posso il mio problema: nonostante abbia pagato per intero il prezzo di un immobile a una Cooperativa di abitazione e servizi, essa, dopo reiterati tentativi di rimandare il rogito non l’ha mai effettuato a causa di mancanza di liquidità, e dopo pochi mesi è fallita.
L’immobile costituisce la mia prima casa ed è da me attualmente abitato e quindi in mio possesso. Prima del fallimento abbiamo messo in mora e poi citato la Cooperativa in giudizio secondo l’art. 2932 c.c. con atto trascritto. La recente sentenza di primo grado che, purtroppo, non ha accolto la domanda con la quale chiedevamo contemporaneamente sia il trasferimento della proprietà sia la cancellazione dell’ipoteca (non ancora frazionata), non è ancora passata in giudicato e quindi proporremo sicuramente ricorso in appello e se sarà il caso per cassazione ed alla Corte Europea.
Il creditore fondiario, probabilmente per abbattere eventuali lungaggini, minaccia di mettere all’asta l’immobile e soddisfare il proprio credito in forza dell’art 41 TUB. Ma, data questa situazione, può farlo?
E in ogni caso come farebbe a ricavare l’importo del credito che richiede se il mutuo non è stato ancora frazionato?
Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare la “motivazione” della sentenza che ha respinto la domanda ex art. 2932 c.c. e all’esito proporre adeguato atto di appello.
Quanto precede anche al fine di ottenere un argomento per instaurare la “trattativa privata” con la Liquidatela e ottenere il subentro nel “contratto pendente” ai sensi dell’art. 72 della Legge Fallimentare.
Nel caso di “resistenza” della Liquidatela occorre instaurare adeguate azioni giudiziarie sia innanzi al Giudice ordinario che al Giudice amministrativo, fondando le argomentazioni difensive sia sulla qualificazione dell’immobile come prima casa (ultimo comma dell’art. 72 L.F., ciò in ragione del gravame pendente), sia in riferimento agli effetti della Legge di Bilancio 2021, nella parte relativa all’edilizia convenzionata.
In ordine a quest’ultimo aspetto è necessario verificare la regolarità del mutuo, se la Cooperativa ha fruito di contributo pubblico.
Se il mutuo è agevolato e regolarmente stipulato in conformità alla legislazione speciale, l’Istituto di credito può procedere autonomamente alla vendita dell’immobile, salvo l’intervento preclusivo della Liquidatela, se adeguatamente supportato.
L’eventuale ricavato viene incamerato dalla Liquidatela e costituisce parte dell’Attivo da distribuire a tutti i creditori in ragione della gradazione dei crediti (quelli ipotecari sono privilegiati).