Buongiorno avvocato, Le espongo subito il mio problema: io assieme ad altri, siamo soci di una Cooperativa Edilizia a proprietà divisa e a mutualità prevalente ed in Convenzione con il Comune nel quale sono stati costruiti gli alloggi a noi assegnati. La Cooperativa nel 2015 è stata messa in Liquidazione Coatta Amministrativa. Dopo avere ultimato gli alloggi a noi assegnati e pagato per intero il loro costo (alloggi prima casa), come da contratto preliminare, la Cooperativa ci ha concesso di entrarne in possesso in attesa di effettuare i rogiti di proprietà che però non hanno mai effettuato a causa, probabilmente, del mancato saldo del mutuo acceso per acquistare l’area sulla quale sono stati costruiti i nostri immobili ma non accollato ai soci assegnatari, e tutt’ora non saldato.
Prima che la Cooperativa sia stata messa in Liquidazione Coatta Amministrativa, l’abbiamo citata in giudizio chiedendo che ci fosse trasferita, secondo l’art. 2932 c.c., la proprietà libera da ipoteca. Lungo il corso della causa, abbiamo tentato una trattativa con gli attuali “creditori fondiari” (una società di recupero crediti) per cancellare, a seguito di una nostra offerta, l’ipoteca e quindi andare a rogito con il consenso del Commissario che previo parere positivo del MISE, ha già dichiarato che non si opporrebbe. Ma essa non è andata a buon fine… non sappiamo se per l’ offerta ritenuta “non adeguata” o altro!
Nel frattempo è sopraggiunta la sentenza di primo grado che ha accolto la richiesta di prendere atto dei nostri pagamenti ma ha respinto le altre domande relative all’ex art. 2932 c.c. in quanto è vero che retroagisce ecc… ma è possibile attuarlo solo se ci sono le condizioni ecc… per cui considerato che il mutuo non è stato estinto, né frazionato, non è stato possibile, secondo il Giudice, accogliere questa domanda.
Ma alla luce delle nuove “disposizioni sulle procedure esecutive a danno delle Cooperative richiamate nella Legge di Bilancio del 2021“, dell’art. 41 TUB per il quale il “credito fondiario” non può agire in modo individuale ed esecutivo nella Liquidazione Coatta e dell’art. 3 della L. 17 luglio 1975 n. 400, ci sembra di capire che né il Commissario, né il “Credito Fondiario” possono agire sui nostri immobili mettendoli all’asta!
Le risulta vero quanto suddetto? E se fosse veramente così siamo paradossalmente in una situazione di “stallo” in cui nessuno delle parti può agire verso i propri interessi! Cosa ne pensa Lei? E in che modo se ne potrebbe uscire?
Le saremmo veramente grati se Lei ci potesse, intanto, dare la sua opinione.
Risposta al quesito:
La legge di Bilancio 2021 non dispone affatto l’impedimento dell’azione esecutiva da parte della Banca mutuante e l’improcedibilità della L.C.A., ma pone alcuni adempimenti legati alla verifica della legittimità delle procedure.
Secondo la predetta normativa, infatti, sia le procedura esecutive che quelle concorsuali devono essere portate a conoscenza degli Enti finanziatori e dei Comuni che hanno concesso le aree, ciò al fine di tutelare l’interesse pubblicistico che incombe sugli insediamenti produttivi.
Tale prospettazione normativa, però, non significa che gli Enti interessati debbano o possano impedire le azioni dei creditori, ma solamente che gli stessi debbano partecipare per le eventuali conclusioni transattive ove possibili.
Nel caso di specie sembra che il Ministero si sia dichiarato disponibile a supportare una soluzione transattiva, ma l’Istituto mutuante ha rifiutato la proposta, sicché sussistono le condizioni per la prosecuzione dell’attività liquidatoria coattiva.
Si può ipotizzare una remota ipotesi solutoria, cioè che il mutuo non sia regolare, in quanto la medesima legge di Bilancio impone che il rapporto finanziario sia realmente conforme alle leggi speciali sull’edilizia convenzionata.
In tal caso potrebbero sussistere le condizioni per rivedere la direzione della L.C.A..