Egregio avvocato Cannavò, mi rivolgo a Lei con riferimento alla Sua cortese risposta del 7 Luglio 2019.
Ciascuno dei miei due figli ha prenotato un alloggio con garage in qualità di socio di una società cooperativa a r.l. a mutualità prevalente, facente parte di Legacoop, posta in Liquidazione coatta amministrativa con Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico in data 31 maggio 2016. Il rapporto mutualistico tra i soci e la Cooperativa si è concretizzato con la “domanda di assegnazione” (che individua, a mezzo di allegate planimetrie e capitolato d’appalto, la tipologia e le caratteristiche dell’alloggio e relativo garage, ne stabilisce il prezzo, le somme da versare in acconto e le relative scadenze) e con la specifica delibera del Consiglio di amministrazione della Cooperativa che “assegna gli alloggi ai soci prenotatari…, abitabili, con relativi accessori e box pertinenziale”.
Alcuni soci, tra i quali i miei figli, hanno versato consistenti acconti alle scadenze prestabilite, il cui importo complessivo è purtroppo superiore al valore del costruito, arrestatosi al grezzo del solaio di copertura del piano terreno, cioè a circa il 25% del totale. La Cooperativa ha emesso regolari fatture sugli acconti versati, applicando l’Iva al 4% per i benefici “prima casa”. Gli alloggi fanno parte del comparto C2 di edilizia convenzionata (33 alloggi) originato dal ridimensionamento di un Piano per l’Edilizia Economica e Popolare approvato dal Consiglio Comunale, che ha disposto di destinare parte della volumetria residua del P.E.E.P. ad edilizia convenzionata ai sensi degli artt. 7 e 8 della legge n.10/1977. Tale comparto ricade su area di proprietà della Cooperativa posta in LCA, circostanza prevista dall’art. 35, comma 11, della legge 865/1971.
I rapporti tra Comune e cooperativa sono regolamentati da un “atto unilaterale d’obbligo ai sensi degli artt. 17 e 18 D.P.R. 380/2001 (ex artt. 7 e 8 legge n.10/1977), sottoscritto dal presidente della cooperativa così come previsto dall’art.18 D.P.R. 380/2001, che ha recepito integralmente il contenuto della convenzione tipo per l’edilizia convenzionata approvata dai competenti organi comunali e regionali. Tale atto unilaterale d’obbligo, rogitato da un notaio, è stato regolarmente registrato e trascritto il 7 giugno 2011. Da notare che in esso si richiamano, pur genericamente, i soci, gli alloggi prenotati e gli acconti corrisposti, essendo tale atto prodotto “allo scopo di evitare ulteriori oneri finanziari ed iniziare nel contempo la edificazione del lotto C2, al fine di soddisfare le esigenze abitative dei soci che hanno prenotato gli alloggi e che hanno versato degli anticipi”.
I soci sono stati inseriti come creditori chirografari nello stato passivo. A tal proposito, è stato rappresentato al Commissario che i soci sono
“…assegnatari di immobili…in forza di rapporti tuttora pendenti…a cui si auspica la procedura voglia dare regolare esecuzione…”, per cui “non si comprende a che titolo siano stati inseriti nello stato passivo, quando, invece, attendono e chiedono l’esecuzione dei contratti in essere”.
E’ evidente che anche in questo caso, come Lei ha più volte specificato, l’esercizio del potere di scioglimento dai contratti da parte del Commissario causerebbe un grave danno economico ai soci con la totale perdita degli acconti versati. Tanto che i soci che hanno versato acconti più ingenti (12 sui 24 prenotatari) hanno l’interesse a dare esecuzione ai contratti e quindi a versare (pur con enormi sacrifici) il residuo saldo del prezzo convenuto nel 2009, anche se esso è superiore di almeno il 30% agli attuali valori di mercato. In proposito, è bene sottolineare che, a causa della prevalenza degli acconti corrisposti sullo stato di avanzamento dei lavori, l’importo a saldo dei prezzi convenuti non è sufficiente a coprire le spese per ultimare gli alloggi. Da qui la comprensibile difficoltà per il Commissario di dare esecuzione ai contratti in essere.
A tutt’oggi, il Commissario non ha dato inizio a procedure di liquidazione dei beni di proprietà della cooperativa in LCA.
Gentile avvocato, in merito a quanto sopra chiedo se a Suo parere l’avvenuta trascrizione dell’atto unilaterale d’obbligo, nel quale sono richiamate, pur in forma generica, le prenotazioni degli alloggi e gli acconti versati, può determinare per il Commissario il divieto di scioglimento dai contratti di cui al comma 8 dell’art.72 L.F., anche in considerazione del preminente interesse pubblico rappresentato dalla natura sociale dell’intervento ed alla luce della forma di tutela prevista dall’art. 47 della Costituzione nei confronti del promissario acquirente di immobile destinato ad abitazione principale.
Le chiedo, inoltre, se a Suo avviso ricorrano le condizioni per consentire la vendita del bene a trattativa privata ad un gruppo di soci che presentassero un’offerta irrevocabile di acquisto valutata accettabile, previa autorizzazione della Autorità di Vigilanza, o se, in caso di asta pubblica, il bando debba contenere forme di tutela per i soci “assegnatari”, prevedendo l’obbligo per l’acquirente di dare esecuzione ai contratti in essere e quindi di completare gli alloggi per i soci che ne facciano richiesta, dietro corresponsione dei saldi dei prezzi contrattuali.
Risposta al quesito:
In ragione della trascrizione dell’atto d’obbligo, contenente l’indicazione dei soci prenotatari, nonché in ragione delle disposizioni della Legge di Bilancio 2021, deve ritenersi impedito lo scioglimento dal contratto pendente da parte del Commissario Liquidatore.
Quanto precede viene ancora più avvalorato dalla circostanza che gli alloggi di cui trattasi costituiscono la prima casa per i soci prenotatari.
Nel caso rappresentato, tuttavia, insorge la problematica della mancata finitura delle opere, sicché, in linea generale deve ritenersi la sussistenza di due ipotesi solutorie:
la prima che il Commissario Liquidatore chieda e ottenga dall’Autorità tutoria (Ministero) l’autorizzazione all’esercizio provvisorio per il completamento delle opere, concordando con i prenotatari i versamenti da effettuare per la necessaria provvista finanziaria;
la seconda che il Commissario Liquidatore chieda e ottenga, sempre dall’Autorità tutoria (Ministero) l’autorizzazione per la cessione dei fabbricati nello stato di fatto in cui si trovano affinché i legittimi prenotatari possano provvedere al relativo completamento.
In tale seconda ipotesi, tuttavia, i prenotatari dovrebbero trovare l’accordo per costituire un’unica entità giuridica che possa gestire la cessione in blocco del complesso immobiliare.
In entrambe le ipotesi è necessaria la trattativa privata con il Commissario, senza trascurare in parallelo tutti i “mezzi di tutela” (ad es. ricorsi amministrativi all’Autorità tutoria ovvero azioni giudiziarie innanzi al Tribunale Fallimentare, funzionalmente competente).