Gentile avvocato Cannavò, mi rivolgo a Lei, in qualità di avvocato esperto in cooperative edilizie, per chiedere il suo supporto e consulenza legale su una questione riguardante una cooperativa di cui faccio parte.
Sono socio di una cooperativa che nel 2010 ha acquistato dei lotti di terreno per la realizzazione di un complesso residenziale consistente in 14 palazzine per un totale di 56 alloggi che venivano assegnati ai soci. La Cooperativa si è impegnata con atto di convenzione con il Comune a realizzare tutte le opere di urbanizzazione primarie e secondarie, con l’obbligo di trasferirle al patrimonio comunale. Le opere di urbanizzazione sono state realizzate ad esclusione di due lotti destinate a verde in quanto la ditta appaltatrice non ha potuto sistemare con alberi come prevedeva la convenzione, in quanto nel contempo é fallita. Da notizie riservate abbiamo saputo che il presidente della cooperativa sta trattando privatamente i due lotti di terreno con un costruttore proprietario del terreno adiacente questi due lotti.
Il quesito che Le pongo è il seguente: il presidente della Cooperativa può vendere i due lotti dopo che ha trasferito gli alloggi ai soci a conclusione dello scopo sociale con tutte le servitù attive e passive comprese le comproprietà dei beni comuni asservite a tutti i corpi di fabbrica formando un condominio di fatto? È possibile che con la sola autorizzazione del CDA, senza prima passare dall’assemblea dei soci in quanto comproprietari del terreno? E se possiamo destinarli ad attività sociali.
Sono consapevole dell’importanza di ricevere una consulenza professionale al fine di comprendere appieno i miei diritti e le opzioni a mia disposizione. Spero che Lei, con la sua esperienza e competenza specifica nelle cooperative edilizie, possa fornirmi la consulenza necessaria per affrontare questa situazione in modo efficace.
Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, precisare che la risposta al quesito ha carattere generale e non può essere assimilata ad una “consulenza” sul caso concreto, che richiede l’esame accurato della documentazione e dei negozi giuridici connessi.
Ciò posto, si deve rilevare che a seguito dei rogiti notarili di assegnazione degli alloggi, tutte le parti comuni (come tali risultanti dal progetto assentito) si trasferiscono pro quota ai soci assegnatari.
Ne consegue che la cessione e/o la destinazione delle succitate parti comuni spetta all’assemblea del Condominio.
Se le aree in questione non dovessero rientrare nel programma costruttivo, si dovrebbe verificare a quale scopo il CdA ne avrebbe la “gestione”, al fine di valutare la legittimità del relativo operato.
In ogni caso, trattandosi di bene immobile la relativa “gestione” sarebbe, comunque, riconducibile ad un deliberato assembleare che fissa le linee generali della destinazione assegnata.
In base alle norme statutarie, i soci possono chiedere la convocazione dell’assemblea con all’ordine del giorno la destinazione delle aree di cui si tratta.