Richiedo una consulenza preliminare in merito alla posizione dei miei suoceri, soci di una Cooperativa Edilizia attualmente in Liquidazione Coatta Amministrativa.
La situazione si articola su due punti critici:
1. Mancata assegnazione della proprietà (rogito). Stato: l’immobile è stato interamente pagato. Vincolo: il rogito non è stato stipulato nei tempi ordinari a causa del vincolo di 8 anni previsto per l’edilizia agevolata (Regione Lazio). Attuale: il vincolo temporale è scaduto, ma la Cooperativa è entrata in Liquidazione Coatta. Problema: Nonostante solleciti inviati da circa un anno, il Commissario Liquidatore non risponde e non procede all’atto di assegnazione definitivo.
2. Gravi infiltrazioni e inerzia del Liquidatore. Danno: sono presenti gravi infiltrazioni dal lastrico solare (terrazza condominiale) dovute a errata posa dell’impermeabilizzazione. I danni coinvolgono sia le parti comuni (gocciolamenti per 3 piani) sia l’appartamento dei miei suoceri (sfarinamento intonaco, umidità estesa). Gestione: a seguito di PEC di diffida, l’Amministratore di Condominio ha riferito che il Commissario Liquidatore rifiuta l’autorizzazione ai lavori (stimati in 50-70k €) per “mancanza di fondi”. Rischio: l’inerzia sta causando un rapido deperimento strutturale che svaluterà drasticamente anche gli immobili invenduti (circa 30) destinati all’asta.
Quesiti per i quali richiedo supporto: qual’è l’iter corretto per sbloccare l’assegnazione della proprietà (rogito) di fronte al silenzio del Commissario in sede di LCA?
Quali strumenti legali urgenti possiamo attivare per obbligare la Curatela/Condominio alla messa in sicurezza, considerando che il risparmio sui lavori sta compromettendo l’integrità dell’intero stabile?
Risposta al quesito:
Trattandosi di alloggio realizzato con la normativa della locazione con patto di futura vendita, essendo stati mantenuti tutti gli impegni di pagamento, la proprietà si è trasferita automaticamente con il decorso degli otto anni, se il relativo contratto è stato a suo tempo trascritto nei Registri Immobiliari.
In mancanza insorge il problema dell’opponibilità ai creditori e della scelta del Commissario Liquidatore di subentrare nel contratto.
In tal caso occorre l’approfondimento per verificare l’esposizione debitoria della Cooperativa e l’onere dell’eventuale transazione con la Liquidatela per il trasferimento della proprietà con la necessaria autorizzazione ministeriale.
Per quanto attiene ai danni da infiltrazioni occorre verificare l’andamento delle operazioni liquidatorie e, in caso di ritardi, inviare l’esposto alla Vigilanza, anche per la sostituzione del Commissario se ne ricorrono i presupposti.
Occorre anche verificare se esistano condomini proprietari, perché in tal caso gli stessi sono obbligati all’intervento.
Il socio interessato potrebbe denunciare la grave situazione alla Vigilanza e dare la disponibilità a contribuire se gli viene riconosciuto il diritto all’assegnazione definitiva.
La scelta della strategia richiede l’adeguato approfondimento.