Gentile avvocato, La contatto per avere un suo parare riguardo il rimborso delle somme versate da un socio di cooperativa edilizia per la prenotazione di un alloggio in locazione con patto di futura vendita per 15 anni (Programma sperimentale 20.000 abitazioni in affitto).
Le spiego il caso specifico: abbiamo prenotato un alloggio di questo tipo versando un ingente acconto sul prezzo finale pattuito e per la parte restante ci siamo accollati una quota di mutuo frazionato in capo alla Cooperativa, la cui rata corrispondeva al canone di locazione.
Nel corso degli anni, a causa di problemi familiari, abbiamo presentato diverse richieste di recesso dalla Cooperativa, chiedendo il rimborso delle somme versate come acconto prezzo. La Cooperativa ha sempre rifiutato, e per una serie di problemi, è stata successivamente messa in liquidazione. Durante la fase di liquidazione, siamo venuti a conoscenza che la Cooperativa, per pagare alcuni debitori prelevava somme dai conti bancari sui quali noi versavamo la quota di mutuo, per cui, per ne abbiamo sospeso il pagamento.
La Cooperativa, allora, ci ha escluso e noi l’abbiamo citata in giudizio. Dopo anni, la Sentenza emessa dal Tribunale ha stabilito che l’esclusione era legittima ed ha condannato la Cooperativa alla restituzione delle somme versate dal socio, decurtate, però, di un’indennità di occupazione, nella misura anche superiore alla rata del mutuo, calcolata a partire dalla data di consegna dell’alloggio al socio (antecedente alla data di frazionamento del mutuo) fino alla data della Sentenza.
La mia domanda è la seguente: l’indennità di occupazione deve essere decurtata dalle somme versate dal socio alla Cooperativa trattandosi nello specifico di una locazione con patto di futura vendita?
Il canone di locazione non dovrebbe essere un considerato una parte del prezzo finale di vendita?
A causa di questa decurtazione, ci troviamo di fatto, dopo quasi 15 anni senza alloggio e con la restituzione di una somma che è pari al 40% di quanto versato.
Risposta al quesito:
La sentenza passato in giudicato non è più discutibile.
Nel caso di specie, per quanto riferito, si può osservare che, secondo la tipologia del contratto, sussistono due posizioni giuridiche, quella del locatario e quella del promissario dell’assegnazio0ne dell’alloggio.
Le due posizioni, seppure collegate, restano autonome per determinati effetti giuridici, come quello inerente al recesso anticipato.
Da quanto precede, le somme dovute a rimborso devono tenere conto della causale del versamento, separando il canone locativo, sicché si appalesa corretta la decurtazione di quest’ultimo importo dai versamenti complessivamente eseguiti.
Resta ferma, tuttavia, la problematica dell’entità del canone, che deve essere commisurata alle disposizioni normative, trattandosi di canone vincolato (normalmente viene indicato nella Convenzione con il Comune assegnatario dell’area).